いつも応援ありがとうございます。
キャッシュフローの話、土地、建物の評価法の話。
この二つを学んで頂いたことで、
不動産投資でどうやって収益を得ていくか、
その構造についてお分かりいただけたと思います。
不動産投資の収益の中心は家賃収入です。
家賃収入をどれだけ純利益として残すことができるかが、
不動産賃貸事業の社長の腕の見せ所。
出口の成否を決めるのは売却益(損)の額です。
いくら家賃収入で大きく稼げていても、
売却時に全てをひっくり返してしまうほどの損失が出ていたら
今までの苦労は水の泡。
出口戦略をクリアすることは投資家として避けられない壁です。
不動産投資には投資としての側面と経営としての側面の
二面性があり、どちらも無視できないもの。
数ある投資の中でも、非常に高度な部類であると言っていいでしょう。
その中で、僕はサラリーマンが不動産投資に携わるなら
【経営者の素養を兼ね備えた投資家型】であるべき、
と主張しているわけですが。
では、そもそも不動産投資とは何か。
なぜそうあるべきであるというのか。
この疑問を解決しなければいけません。
そこで、原点として「不動産投資とは何ぞや」ということを、
もう一度考えていただきたい。
今回のテーマは、「不動産投資とは」。
そして、最大の焦点がどこに当たるのか。
先に宣言しておきましょう。
それは、「ビジネスの原理原則」です。
不動産投資は投資であって投資にあらず
株、FXなどの経験がある方は、投資というものの難しさを
ご存知のことと思います。
ファンダメンタルズがどう、テクニカルがこう。
移動平均線が、RSIが、ローソク足が、ボリンジャーバンドが、と
投資の世界を何とかして分析・理解しようと日々、
世界中の投資家が研究しています。
それでも多くの専門家が間違え続ける。
金融、経済というものは、まだまだ人間には
理解しきれないものなんでしょう。
ところで、不思議だと思いませんか？
不動産投資も同じ投資なのに、前述のように相場を読む研究が
広く行われていたり、テクニカルを語られたりすること、
あんまりないですよね。
ある程度、今後の土地価格がどうなるかとか、金利がどうなるかなど、
ファンダメンタルズの側面から語られはしますが、
テクニカル分析なんて全くと言っていいほどされません。
多様性があり過ぎて一般化が困難だったり、
取引回数が少なくて分析にならないといった理由もありますが、
もっと根本的なところにその原因があると僕は思います。
結局、不動産投資という言葉が間違っているんです。
僕はより本質的な表現として、『不動産ビジネス』という言葉を提唱します。
といっても、インターネット上で変な言葉を使っても
誰もついてきてくれないだけなので、普通に不動産投資と書きはしますが。
投資をするという意味をちゃんと理解していますか？
確かに不動産投資には投資的側面は存在します。
「不動産」に対してお金を投じ、
利益が出ることを「期待」するわけですから。
投資というのはそういうものです。
不動産投資に投資的側面があるのは全く否定しないし、
やり方次第で投資として完結させることも可能です。
実際に僕は、不動産投資を投資として捉え、運用している面が大きいです。
ほとんどのことはお任せで、大した作業はしていませんからね。
なぜこんなことが可能であったかというと。
僕は決して、「不動産」なんていう無機物に投資をしたのではないから。
僕が投資をしたのは、不動産という物ではなく、
その不動産を取り扱うビジネスモデルに投資をしたんです。
ここでいうビジネスモデルとは、不動産そのもの、及び仲介、
管理運営、税務などなど、不動産賃貸事業の一つのシステムのこと。
僕は不動産を評価し、会社を評価し、人を評価した上で、
勝機を見出したために僕の信用を融資に変えて託しました。
平たくいえば、自分もビジネスモデルの一員になったんです。
出資者という役割を持って。
結果として、少なくとも今のところ成功しています。
不動産という無機物しか見ずに収益不動産を購入する。
それは、製品を眺めただけで製造会社の株を買うようなもの。
今流行りの格安航空会社、LCCってありますね。
僕は乗ったことありませんが、色々トラブルも多いみたいですね。
でも中には安くて大満足した人もいると思います。
もしあなたがLCCの航空機に乗って満足を得たとして、
これほどいいサービスならきっと流行る！ 株を買おう！
なんて思いますか？
物件そのものしか見ずに、セールストークからしか判断せずに
収益不動産を購入するって、そういうことなんです。
もしLCCの株を買うとしたら、まず航空ビジネスの
全体像を理解する必要があります。
どのような航空会社があるのか、それそれ何が特徴なのか、調べます。
その上で、なぜLCCなんてものが流行っているかを調べ、考えます。
LCCに未来がありそうなら、LCC各社の詳細をさらに追求します。
実際にどのようなサービスをしているのか。
顧客満足度はどうか。バランスシートは崩れてないか。
最終的に信用できそうな会社だと判断したら、ようやく株を購入します。
結局、航空ビジネスとは何ぞや、というのが理解できなければ、
株なんて普通怖くて買えないはずなんです。
事実、何も考えずに安全だという印象だけで
優待目的にJAL株を購入した個人は大損をしたわけで。
投資をするということを履き違えた末路は大抵「大損」です。
不動産賃貸事業をするのにビジネスについて無知のままでいますか？
とすると、不動産投資をするならば今回のテーマである、
「不動産投資とは何ぞや」、ひいては「不動産ビジネスとは何ぞや」
ということを理解しないといけません。
すると今度は、ビジネスとは？ という疑問が出てきます。
つまり僕のいう【経営者の素養を兼ね備えた投資家型】とは、
ビジネスを理解した上で成り立つものなんです。
「もう、そんなこといいから早く収益物件を購入して稼がせろ」
なんて声が聞こえてきそうですが、少なくとも僕にはこの過程を
すっ飛ばして稼がせる方法が思いつきません。
勉強しなければならないこと、山ほどあるんです。
不動産投資の本ばかり読んでいても、ダメなんですよ。
元々、僕は収入の3つの柱として事業収入を得ることを目標の一つとしています。
ビジネスの原理原則を学ぶことは、事業収入を得るには必須のこと。
であれば、不動産投資にも必要な知識であることだし、
今学んでしまうのが効率的であると思いませんか？
今後、いわゆるビジネス論について、不動産投資のことを踏まえながら
お伝えしていくことになります。
ビジネス原理原則を学ぶことは、成功の最大のキーポイント。
このビジネスの原理原則。これが僕の心を掴んで離さない、
実に面白く、楽しく、素晴らしいことなんです。
僕はここから、今まで全く理解できなかった、例えば印象派画家モネのような
芸術家たちの深い悩みと気持ち一端を理解することができました。
全ては、繋がっています。
上のステージにいる人しか見ることができない世界、
覗いてみたいと思いませんか？
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