医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

ネットが発達して個人投資家が増えた現在、
不動産投資は他の投資と比べてマイナーです。

その理由は以下の7つ。

1.不動産投資には敷居が高いというイメージがある。
2.不動産投資は失敗するイメージがある。
3.マンションの詐欺的なセールスが多い。
4.投資不動産の選択によっては自己資金が多く必要となる。
5.不動産を購入するまでのステップが多い。
6.不動産投資は勉強すべきことが多い。
7.そもそも何をすれば不動産投資で儲かるのかが分からない。

要するに、面倒くさそうで難しそうで、印象が悪いんですね。

 

不動産投資は本当に失敗しやすい？

株式、FXなどは、とても明快ですから。
特にFXなんて、パチンコ以下の難易度です。

購入した通貨の相対的価値が上がれば儲かり、下がれば損する。
手続きなしに最大で自己資金の25倍までレバレッジを掛けることができる。
相対的に金利の高い通貨を買えば利息が貰え、低い通貨を買えば利息を払う。
取引には片道ごとに手数料が必要。

この4つを知っていれば、投資をスタートするに困りません。
あとはギャンブル性が人の射幸心を煽るから流行るんでしょう。

 

やっていることは上がるか下がるかの丁半博打です。
経験者としたら、FXの方がよっぽど失敗して損をする可能性が
高いようにしか思えません。

しかし、世間的には不動産投資の方が失敗する危険性が高く、
失敗した時のリスクも大きい、と思われていることでしょう。

それは本当のことでしょうか。

 

上記の7つのうち、多くは正しい。

勉強することが多い、というのは確かです。

建物のこと。土地のこと。税金のこと。
経営のこと。管理のこと。その他諸々。
学ばなければいけないことはいくらでもあります。

 

購入に至るまでの道のりが長いのも本当。
物件を探して、問い合わせて、現地を見に行って、
融資先を探して、契約を結んで……。

問い合わせてから取得まで1ヶ月以上かかるなんてザラです。
大きい買い物ですからね。大根を買うのと違うんですから、
時間が掛かって当然でしょう。

契約が適当でOKだったら、むしろ恐ろしいですよ。

 

これらが不動産投資の専門性を高くしてしまい、
敷居が高くなり閉じた市場となっているのは確かです。

 

詐欺的なマンションのセールスが多いのも確か。
サラリーマンなら一度は電話を受けたことがあるんじゃないでしょうか？

税金対策にマンション買いませんか？
融資の返済が終われば以後は家賃収入が全て自分のものですよ。

そんな文句で、区分マンションを売りつけようとしてきます。
当然、この手のマンション投資の勧誘は説明と現実が大きく乖離していて、
大概は失敗に終わることでしょう。

 

自己資金は当然必要になります。
金額に大小かなりの差はありますが。

 

その他、不動産投資が怖い、リスクがある、失敗する、
というイメージが根強いのは、バブル経済の崩壊の印象が
非常に強いというのも一因でしょう。

日本はバブル崩壊後の失われた20年から
未だに抜け出せていないんですから、仕方ないこと。

こうして改めて考えてみると、
7つのうち6つは間違っていないことが分かります。

 

不動産投資が失敗しにくい5つの理由

唯一、多くの不動産投資は失敗するというイメージ。
これだけは誤りです。

不動産投資はむしろ失敗しにくい投資です。
その理由は以下の通り。

1)変動がゆっくりのため、対策が取りやすい。
2)資産価値が0になることはまずない。
3)生活に直結した需要が大きい実業である。
4)本当に強力なライバルが少ない
5)融資返済が終わった時点で純資産となる。

不動産投資は投資と言いますが、実際のところは事業、ビジネスです。
所得税法上の扱いも他の投資と違っていますね。

では、一つずつ確認しましょう。

 

1)変動がゆっくりのため、対策が取りやすい。

投資が失敗するタイミングは、価値の急騰、急落が起こった瞬間。
急激な変化に対応しきれず、損をするんです。

一日中パソコンにかじりついてレートチェックしている
専業トレーダーならまだしも、サラリーマンが仕事中に
保有している建玉が急落しても、チェックすることすらできません。

スキャルピングやデイトレードにして対応する方法もありますが、
投資スタイルが制限されているだけ、不利になります。

不動産投資は、そこまで価値が急騰、急減することはあまりありません。
取引も、不動産を一つ所有したら1年は持つことになります。

短期的な売買の繰り返しは、宅建業法により宅建免許がなければ
法的に制限されているからです。
この法律により、急激な価格変動が抑制されているとも言えます。

刻一刻と状況が変化し続ける投資と違い、一日二日どころか
月単位で考えられるなら、誰しも冷静な判断ができるんじゃないでしょうか。

 

2)資産価値が0になることはまずない。

1)の補足です。JALの破綻は覚えていますか？
あれは酷かった。JAL株はただの紙くずになりました。

株は、会社が倒産するとレバレッジを掛けていなくても、
価値は完全にゼロ。失敗も大失敗です。

FXなら貨幣価値が0になることはまずありませんが、
FXの場合はレバレッジを掛けないとまともには稼げません。

レバレッジを掛けることで発生するリスク。
ロスカットです。

 

リーマンショックを忘れた人はいないと思います。
世界恐慌の発端でした。

あれは、リーマンブラザーズがレバレッジを掛け過ぎていたがために
価格変動に耐えきれず証拠金が不足し起こったこと。

自己でコントロールできる部分ではありますが、人間の心は弱い。
射幸心を煽られ、または損失の恐怖から失敗する人は後を断ちません。

 

不動産投資の場合、国家や地球が滅亡しない限り土地は消滅しませんから、
不動産価値が急に0となるなんてことはまずないです。

災害などには保険がありますから、備えておけばいいだけです。

福島第一原発事故だけはイレギュラーでしたが……
あんなことがしょっちゅう起こるようであれば、損得の前に日本はお終いです。

怖かったら原発や火山の近くに土地を買わなければいいですし。
資産としては、不動産はやはり最強ですね。

 

3)生活に直結した需要が大きい実業である。

ホームレスの方々以外、住居は生きるために必ず必要です。

日本は今後人口減少社会に突入はしますが、
戦争か何か怒らない限りいきなり半分になったりはしません。

むしろ、人口が減っているにも関わらず、世帯数は増えているんです。

核家族化や晩婚化などが原因なんでしょう。
そして最近では持ち家比率が低下してきています。

賃貸需要は非常に根強い、ということです。

 

気になるのは空室率でしょうか。
確かに、不動産投資では空室が発生することがリスクです。
失敗するとしたらこれが原因となることがほとんどでしょう。

ただ、この空室率はいくつか裏を読む必要があります。
それについては事項で。

それに、空室率が高い地域は利回りも高くなりますから、
リスクとして怯えすぎる必要はありません。

 

4)本当に強力なライバルが少ない

不動産投資をおすすめする最大のポイントはここです。

最近増加傾向にある私たちのような個人不動産投資家。
意識を高く持って不動産投資に取り組んでいる人は、
仲間であり強力なライバルです。

 

しかし、増えているとは言っても全体からみるとごく少数。

多くの賃貸住宅オーナーは、素人感覚なんです。
特に裕福で資産として購入した層はリスクがほぼ0ですから、
頑張って空室を埋めようとか、入居率を向上させようという気はないんですね。

お金がもったいないから入居が決まってからクリーニングしよう、
とか考えている人もザラ。

ただ単に、固定資産税の税金対策として、老朽化して使えないような
建物を賃貸募集中にして放置しているというパターンも多い。

土地を更地で持っているより、住居用物件としていた方が
税金が安くなるんですね。固定資産税は毎年来るものですから。

 

こういった人々のお陰で見かけの空室率は高くなります。
でもきちっと需要を調べ、工夫をして入居率を高める努力をすれば、
必ず入居者は見つかります。

空室ばっかりで不動産投資が失敗するかも、なんてことに
怯えなくても大丈夫ですよ。

 

5)融資返済が終わった時点で純資産となる。

不動産投資の最大のメリットはこれです。

通常投資というものは、購入したものを売却して初めて利益が確定します。
株券もずっと売らずにタンスへ仕舞ったままではただの紙。

売った時に、今までの配当と売買差額がプラスなら成功、
マイナスなら失敗なのは分かりやすくていいですね。
この分かりやすさに人は惹かれてしまう。

 

不動産も本当は同じです。しかしそこにもう一つの道が見えませんか？

そう、融資の完済です。

収益不動産は、残債がなければ維持に大してお金は要りません。
家賃収入は丸儲け、ほとんどが利益になります。

融資だけが不動産投資のリスクと言えますが、完済してしまえば
もう何も怖くない。残った資産価値は自分のものだし、
賃貸需要があれば自動的に収入を生むだけ。

高齢のマンションオーナーが裕福なのはここに理由があります。

 

私たち庶民には返済に時間がかかりますが、
不動産投資規模を拡大していけば徐々に払い終わるものも出てくる。

すると、無担保となった物件を担保に更なる融資をしてもらうことも可能。
新たな融資で不動産を購入し、収益はさらに増え……。
不動産投資は加速していきます。

時折、不動産投資で億万長者が発生しますが、
この仕組みを理解していれば現実的に思えませんか？

 

それでもなぜ失敗する人がいるのか

そろそろまとめましょう。

不動産投資が失敗しやすい投資か否か。
否、失敗は考えにくい投資です。

最後には運任せとなってしまう投資と違って、
不動産投資はビジネスの要素が強い。

事業と考えても賃貸住宅需要は根強いので、
爆発的収入はないけれど堅実な利回りが期待できます。

 

加えて、他の産業と比べて、賃貸住宅市場はヌルい。
それは、不動産投資を投資としてしか考えていない人が多いから。

投資をやりたい、なんてことを考える人は、
苦労せずにお金が欲しい、という人ばかり。

お金だけは出してあとは人任せというのが本当に多い。
古くからの資産家ほどこの傾向は強いです。

建物の管理や税務など、我関せずで放置したまま。

こんな人たちから顧客を奪うなんて、簡単です。

ちゃんと勉強をして、自分の目で確認して、
創意工夫を凝らして気持ち良く自分の物件に住んでもらえるよう
努力をすればいいんですから。

 

不動産投資は失敗して損をする「こともある」。
これだったら正しいですね。

でも、絶対に失敗しない、損をしない投資って、自己投資だけですよ。
損失を恐れるなら投資なんてできません。

そして、不動産投資で失敗する事例は、
ただ単に不勉強であるだけのことがほとんど。

 

結局、不動産投資において「失敗した！」と思う瞬間は、後悔しているんです。
「もっとちゃんと確認すべきだった」「知識さえあれば」と。

・購入した物件の地盤が液状化した。
・安い物件に飛びついたら暴力団の本拠地が近かった。
・利回りが良いと思ったら修繕費が高過ぎて損をした。
・赤字で税金が安くなると思ったら土地の利息分が大きくて経費計上できなかった。
・etc……

ほとんどの事例が、知識のある人にとっては当たり前の話。
勉強しているからこそ、数字だけ見て興奮して飛びつき損をする、
なんてありがちな罠にハマったりしない。

不動産投資で失敗しない人は自己投資をしっかりしていて、
ステージが人より高いんですね。

 

自己投資が足りず、ステージが低い人は結局、
知識不足により理解できないことがあると人に頼らざるを得ない。

頼る人はプロですからね、一時的には上手くいくんです。
そうすると、楽になってだんだん丸投げしてとなり、
果ては細かいことの確認も確認もおろそかになり……

最終的にどうなるか、容易に想像できると思います。

 

不動産投資の目的は夢の現実化

何でも人任せにせず、自己投資をして自分を不動産投資家として
相応しいステージに上げておけば、失敗なんて考えられません。

時間はたっぷりあります。私たちはまだ若いんですから。
腰を据えて自己投資をし、勉強すること。
回り道こそが成功への最大の近道。

 

私たちの目的は、楽をしてお金を儲け、
短期的な収入を求めることではないはず。

このまま唯のサラリーマンでいることに不安を覚え、
自分や家族の未来を守るために、不動産投資を開始しようと
決心したのではないでしょうか？

であれば、自分自身の能力も向上させなければいけません。
せっかく情報がある時代です。成功も失敗も、人から学びましょう。

まず何を勉強していけばいいか。
僕が学んで実践してきたことを、同じように勉強してみて下さい。

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