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木造アパートによる低価格戦略。
以下でお伝えした通り、非常に有効であり、現実的な経営方針です。
それを実現するためのポイントは、徹底的な効率化とリサーチです。
効率化の中心は、リフォームとなります。
個人での賃貸住宅経営において、最も調整しやすくて、
額も大きい経費はリフォーム費用ですからね。
電気代を節約したりも大事ですが、限界があります。
リフォーム費用を節約するための大きな柱は三つ。
競争原理
妥協
自助努力
です。
このうち、まず競争原理の項目について詳しく解説をしていきます。
リフォーム費用ほどグレーな価格表示はない
正直、私はリフォーム業者をあまり信用していません。
例えてみるなら、自由診療専門の病院のようなイメージです。
美容外科とか、美容皮膚科とかですね。
日本では、保険診療では全て価格が決まっています。
点滴一つで、この点滴の薬価はいくら。
点滴をするという行為の技術料はいくら。
この検査はいくら。注射器はいくら。
初診料は280点、再診料は69点。
このルールを守って診療に当たったら2点付加。
本当に全て決まってます。
下手な国語辞典よりも大きくて分厚い本に、
全て記載されています。
お陰で利用者にとって、ある程度の健全性が保たれているんですね。
裏事情を話し始めるとキリがないのですが、それはまた別のお話。
で、美容外科のような自由診療だと、値付けは完全に自由です。
まぶたを二重にする手術は◯万円です。この見えにくい糸を
使うとオプション料金で◯千円かかります。
その値付けに、客にとっては根拠が分かりません。
しかも、値段が高ければ良い結果が期待できるということでもない。
あくまで美容外科側にとって都合の良い値段付けです。
糸の本当の値段なんて分かりませんし、そもそも術者の腕前も、
よく分からないですよね？
口コミや広告を信用するしかないんです。
故にトラブルも多い。医療契約は、結果を保証していませんから。
あくまで、診療し、治療する。結果に満足いくかまでは、
契約内容に含まれていません。
日本人はこの「契約」という概念がやや希薄なのも、
トラブルの起こる原因となっているんでしょうが。
リフォーム業者は、これと全く同じです。
職人の人件費、クロスやフローリングの材料費、その他諸々
全て業者側の都合で付けた価格です。
クロスの原価なんて素人は知りませんから、
ぼったくられても分かりません。
完成後のトラブルについてまで、同じですよね。
幸い、人体のように取り返しのつかないことは、
少ないですが。
無料サービスを限界まで利用する
美容外科と異なるのは、
比較のために見積もりを取ってもらうのが容易なことです。
美容外科だと、一回相談に受診するだけで、
検査もされるでしょうから結構な時間と費用がかかります。
リフォームでは、無料見積もりが常識になっています。
これを利用しない手はない。
必ず数社に相見積もりを取らせてください。
相見積もりを取らせることで、競争原理を働かせる。
リフォーム業者を確実に働かせるには、これが一番効果的です。
以前、管理会社との関係維持のために管理会社経由での
リフォームでも良いと言いましたが、低価格路線で
攻めたい時にそんなことは言ってられません。
ただ、相見積もりにも欠点があり、安い価格を打ち出して
手抜き工事で採算を合わせてきたり、分かりにいく見積書で
誤魔化されてしまったりすることがあります。
また、リフォーム業者でも、得意とする業務がありますので、
普段どのような施工を中心に仕事をしているのか、
依頼前に確認を取りましょう。
普段、高級マンションや一戸建てのリフォームばかり
やっている業者は、安く仕上げるリフォームが苦手だったりします。
もう一つ、あまり多くの業者に見積もりを依頼してしまうと、
リフォーム終了までに時間がかかりすぎて、1、2ヶ月分の家賃を
失うこともあります。
いくら安く仕上げることができても、利益が減っては本末転倒です。
3社か、多くて4社程度が適切ではないでしょうか。
とにかく比較、検討。素早く、徹底して優良業者を見つけ出しましょう。
小さな案件では、本気になってくれないこともありますが、
そういう時はいくつかの部屋をまとめてお願いしたり、
将来的な付き合いを前面に出したりして、
自分の存在が相手の中で大きくなるように工夫してください。
ここでも必要となるのは知識武装
経験を積むとともに、物品の相場を覚えていく、
ということも重要です。
このタイプのクロスならm2あたりいくら、とか、
デザインクロスだとこのくらい、とか。
床の素材なんかも、フローリング一つとってかなりの種類があり、
値段もピンキリです。
クッションフロアのように、フローリング以外の手段もあります。
あと、リフォーム業者に素人と思われないように、
業界用語も理解できたり、話に交えられたりと、
知識を高めておくと尚良いです。
例えば、巾木と言われて、すぐ分かりますか？
私は最初、漢字の読み方すら知りませんでした。
はばき、と読みます。幅木とも書くみたいですね。
「壁が床に接する部分に床と平行に入れる部材のこと。
壁面下部の損傷と、壁と床の間に隙間がでるのを防ぐ。 」
だそうです。
お金を節約したいなら、自分の労力と時間を利用するしか
方法はない、ということでしょう。
まとめ
まず、競争の場を作りましょう。
リフォーム業者に対抗できるように、勉強もしましょう。
どんなに対応が良くても、決して一社で決めず、
リフォーム業者を本気にさせましょう。
もし優良なリフォーム業者と出会うことができたら、
徹底的に優遇してください。
優良顧客になることは、自分にもメリットとなって
帰ってきますから。
残りの2要素、妥協とセルフリフォームについては、
次回以降に解説していきます。
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