いつも応援ありがとうございます。
木造建築に興味がある方が多いようなので、
以前も簡単には書きましたが木造建築についての話題を。
木造建築は、RCに比べて劣っているものではない。
その低価格、高収益が魅力である。
資産性が低いため、融資が付きにくい。
と、以前の記事で書きました。
これらは真実ですが、あくまでオーナー視点で考えれば、です。
賃貸住宅の大家となるならば、入居者の気持ちも考えた上で
事業計画を立てなければ、ビジネスとして成功しません。
木造アパートを運営していく上で取る戦略のうち、
最も安定していて効果があるのは「低価格路線」です。
木造アパート
賃貸住宅を探している人が木造住宅を選ぶ理由、
それは「安さ」です。
この一点だけは、絶対に外してはいけません。
絶対的に木造がRCに劣るものではないといっても、
それでも世の中はRCマンションで溢れています。
何故かといえば、木造よりもRCマンションの方が住み心地が良いからです。
そもそも住宅に求められるものは、
快適性
安全性
利便性
の3つですから、そのうち上2つで中古木造アパートは
劣ってしまう部分が多いです。
中古物件同士を比較すると、
騒音、耐火、防災、防犯
このあたりは、どうしてもRCに勝てません。
壁の厚み、防音対策はRCに明らかに部があります。
耐火構造にしても木は普通に燃えます。
従来工法の木造建築は耐震性も低くなってしまいます。
木造ではエントランスも作れませんから、
家の目の前まで誰でも入れます。
一部、造り次第な部分もありますが、大枠は間違っていないと思います。
お金があるなら、RCマンションに住みたい人の方が多いでしょう。
立地面でも間取りでも選択の幅が広がりますから。
賃貸住宅でRCマンションは絶対嫌い、木造じゃなきゃイヤだ！
という人は結構変わった人ですよね。
それでも木造アパートを選ぶということは、その低価格に
よほど魅力を感じている、ということです。
木造アパートの客層はどんな人？
低価格戦略を取ると、お金に困っている人ばかり集まるのでは、
と心配する人がいます。
しかし低価格に魅力を感じる人は、お金が無い人ばかりではありません。
お金を貯めようとしている人も多く混ざっています。
例えば将来自宅を買うために、できるだけ支出を控えたいお父さん。
例えば起業・独立をするための資金を捻出しているサラリーマン。
例えば、マンション投資の自己資金作りをしたい投資家志望者。
結婚費用を貯めている独身女性、貯蓄はあるが仕事ができない老夫婦。
少しでもお金を節約したい、という人は、デフレの影響もあり
増え続けています。
デフレが底に近い今、実のところは貯蓄ほどもったいないことは
ないのですが、払拭できない先行き不安がそうさせるんですね。
ですから、木造アパートを運営するに当たり、最も重視すべき
戦略の一つは、できるだけ安くすること、と結論付きます。
実際、低価格戦略は木造アパートに限らず、絶大な効力を発揮します。
100,000円台の部屋であっても、家賃を3,000円から5,000円
引き下げるだけで反応率は全然変わります。
固定費が5,000円減ると、年間で60,000円節約できますからね。
2年も経てば、エアコン一台買えてしまいます。
世の中の地主的な大家は、この感覚が抜けている人が多い。
たかがひと月5,000円、と思ってしまうんです。
新規参入者の身としては、ここを突く戦略を取ることで、
思わぬほど簡単に客付を得ることが可能です。
ただし、その分経営には響きます。
厳しい事業計画を立てなければいけません。
低価格戦略を維持するのに必要なのは、徹底的な経費削減です。
この場合、リフォーム費用を安く抑えるのがセオリーです。
勝ち目のより大きい市場で戦うのが堅実
木造アパートを収益不動産として取得する場合、
低価格戦略を規定路線として念頭に置くことが重要です。
付加価値を付けることによる賃料効率アップを狙っても、
RCマンションや鉄骨マンションとも戦うことになってしまいます。
ライバルが多い市場で戦うなら、もう一歩踏み込んだ戦略を
立てなければいけません。
ビジネスでは、徹底した低価格戦略はターゲットの絞り込みに繋がり、
ライバルの減少効果、見込み客の反応率向上効果の両方が同時に得られます。
賃貸住宅経営では、価格を抑えることで顧客の抱え込みにも
強い力を発揮します。
購入前のリサーチ時に、その地域の最安値の価格帯を
研究しておきましょう。
最安値かつ、ライバルのアパートより良い部屋を用意できれば、
空室に悩ませられる心配はなくなります。
宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。
この記事へのコメントはありません。