いつも応援ありがとうございます。
木造アパートを運営するための低価格戦略について、
プロの業者に低価格で素敵なリフォームをお願いしたい時の注意点
修繕費が安くて成約率の高い部屋を作り上げる具体的なテクニック
で3回に渡って解説してきました。
低価格戦略を突き詰めていくための要素には、
競争原理
妥協
自助努力
があるということをこれまでお伝えしてきています。
低価格を維持するための最後の要素、自助努力について、
解説をしていきます。
実は、これまでの話は結局のところ、ここに辿り着きます。
相見積もりを取ってもらって、それを判断する。
判断するには勉強が必要です。
妥協点を探す。妥協をしてもらった上で成約率を高めるには、
マーケティングに工夫を凝らさなければならない。
自分で努力しなければ、お金は生み出せない、ということですね。
時間と労力をお金と交換しているんです。
ビジネスとは「価値と価値の交換」ですから、
自分の中で、
時間と労力＜得られるお金
と感じられるのであれば、ビジネスとして成立することになります。
利益に直結した自助努力チャレンジする
この3要素に含めた自助努力とは、
より利益に直結した部分での努力のことです。
簡単に言えば、セルフリフォームと自己管理の二つ。
不動産投資でかかる経費をもう一度整理すると、
1.減価償却費
2.融資の金利
3.リフォーム費用
4.広告費
5.不動産管理費
6.清掃費用
7.各種メンテナンス費用(エレベーター、受水槽、消防設備)
8.公共料金(電気、水道)
9.火災保険料
10.交通費、交際費、他
こんなところです。
このうち、1は減らす必要がない、2は交渉に時間が必要、
4はケチると客付してもらえない、
7、8、9は回避不能(多少安くすることは可能)、
10は個人的問題、です。
大きく削るとすれば、3のリフォーム費用、5の管理費、
6の清掃費しかないんですね。
この3つに共通する特徴、
それは「特殊な免許がいらない」ことです。
素人でもやってはいけないことではなく、
時間、知識、技術さえあれば誰でもできるものです。
ただ、相当な努力が必要です。所有物件が増えたり、
場所が分散していけば、いずれは自分一人で賄うのは
限界がくるでしょう。
その分、経費削減効果は絶大です。
外注委託すれば、管理費は家賃収入の3～15%はかかりますし、
清掃にも規模にはよりますが、月数千円～数万円かかります。
リフォーム費用に至っては、発生すれば数十万円単位の
お金が掛かります。
これらの経費には、少なく見積もって年間家賃収入の1割近くに
昇ります。ここを削減できれば、劇的に収支の改善を
図ることができるでしょう。
ビジネスとして成立するかは、自身の価値観次第
私は、セルフリフォームも自己管理もやる気はないです。
そんな時間も知識も技術もないですし、興味も沸かないので。
セルフリフォーム、自己管理に時間を費やすのは、
私の理想としている、半不労所得化による経済的安定により
他のビジネス展開を加速させるという目標に合致しません。
冒頭でも書きましたが、ビジネスとは価値と価値の交換です。
この交換が、
時間と労力＜得られるお金
と感じられなければ、ビジネスとして成立しないんです。
私の場合、今からセルフリフォーム、自己管理のノウハウを
学んで、経験んを積み、実践していくのに消費することになる
時間と労力があるなら、他のビジネスに割り振った方が得られるお金が
ずっと多いと見積もっています。
それに、餅は餅屋。プロがやった仕事の方が、住む人にとって
安心感、快適性、満足度すべて高いと思います。
やりたくないことを適当にやるのは、お客さんに迷惑です。
ということで、セルフリフォーム、自己管理については
残念ながらやったこともありませんので、
具体的なアドバイスもできません。
条件を限定すれば、有効な方法であることは認めます。
条件とは、不動産投資を始めたばかりで、
自己資金も他の収入が少なく、資金の増加が遅い場合。
不動産投資によるキャッシュフロー増加、
資産の拡大を速やかに進めるための手段として
一時的に用いるのは良いと思います。
また、不動産投資に絞って事業展開するなら、
経験を積んでおいた方がいいのではないでしょうか。
やっておかないと真実を理解できないなんてことは、
ビジネスに限らず多いですから。
ブログを見ていると、ものすごいセルフリフォームをされている方も
多くいらっしゃいますね。感服するばかりです。
セルフリフォーム、自己管理に興味がある方は、
健美家のメニューに不動産投資ブログリンク集がありますので、
そこから探してみてはいかがでしょうか。
コラムと共に、参考となるものも多いですよ。
いつも多くのご意見、ありがとうございます
木造アパートシリーズを4回に渡り続けてきましたが、
今回は低価格戦略編としていったん閉じようと思います。
今後も、反響や検索状況などを加味し、役立つ情報を
提供していきますので、宜しくお願いします。
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お待ちしていますので、取り敢えず気軽に連絡下さいね。
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