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第1回では、新築の区分マンションへの投資は厳しい、という結論に達しました。
では、マンション投資で不労所得、というのは夢のまた夢なのでしょうか？
決してそんなことはありません。
稼げる道がなければ、誰も不動産投資なんてしないはずですし、
そもそも私は稼げていますから。
マンション投資でお金を得る方法は二つある
マンション投資で稼ぐ方法は二つ。
一つは家賃収入を手に入れることにより稼ぐ方法。
一般的にはマンション投資というと、こちらが中心です。
もう一つは物件を転売することにより稼ぐ方法。
せっかく買ったものを売るなんて、と思うかもしれません。
ですが、最終的には売却をしなければ利益は確定しません。
宅建免許を持っていなければ繰り返しの転売はできませんが、
とても重要です。
投資である以上、出口戦略を考える必要性あり
マンション投資のセールスマンは、
家賃収入のことばかりを言うかもしれません。
しかし、FXなどをやったことがあれば分かるかもしれませんが、
最終的にはポジションを手放さなければ利益確定しない、
ということは理解できると思います。
不動産投資も同じです。
不動産は株式やFXと異なり、それ自体に確かに価値がありますから
うっかり忘れがちですが、
お金を手に入れる、と言う目的がある以上、
利益確定、ということを忘れてはいけません。
余裕を持った家賃収入を手に入れるのが重要
家賃収入も重要です。
もし融資を受けて購入するのであれば、
家賃収入は月々の返済額を大幅に上回っていなければいけません。
何しろ、第1回でも言いましたが古くなれば家賃は下がりますし、
入居者が退去すれば修繕費用が掛かるんですから。
更に、収益が出れば税金も掛かります。
利益が出てなければ税金なんて掛からないと思いますか？
いいえ、融資返済分には元本返済が含まれています。
元本返済分は経費になりませんから利益扱いとなり、
そこには当然税金がかかります。
もしその税金が払えなければ・・・黒字倒産です。
家賃収入から生まれるキャッシュフローとは
家賃収入から融資返済分とその他必要経費を引いた金額を、
キャッシュフローと言います。
その名の通り、お金が流れているうちに溢れてきた部分です。
ここには税金がかかったり、将来の修繕費が含まれていますから、
必ずしも全額収入となる、ということはありません。
しかし、「キャッシュフローがなければマンション投資は立ち行かない」
ということは確かです。
昔はキャッシュフローばかり重視した投資法が流行をしました。
その頃は不動産価格が一方的に上がるばかりだったからです。
最終的に不動産価格は下落し、キャッシュフロー偏重型の投資に
警鐘が鳴らされました。
しかしそれでも、キャッシュフローは重要です。
キャッシュフローが出なければ、
マンションを経営し続けることは不可能なんですから。
キャッシュフローについては以下の記事も参考にしてください。
売却益（売却損）とキャッシュフローのバランスが利益を決定する
お金があり余っていて、融資を受けずに現金で購入するなら、
特に何も言うことはありません。自分が好きな物件を買うべきです。
しかし、一般サラリーマンではそうではないでしょう。
融資を受ける以上、出口をどうするかは慎重に考えなければいけませんし、
キャッシュフローを獲得することを重要視しなければいけません。
１．売却益（キャピタルゲイン）
２．家賃収入（インカムゲイン）
マンション投資での稼ぎ方、この二つは必ず覚えてください。
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