いつも応援ありがとうございます。
マンション投資といえば、
一般的にはワンルームマンションとか、
いわゆる新築分譲マンションの一室を購入して、
そこを貸し出す、という形を想像すると思います。
これは、不動産投資の世界では区分マンション投資と言います。
セールスや銀行の投資窓口でマンション投資というと、
多くはこういった形ではないでしょうか。
ですが、ちょっと待ってください。
その投資、あなたの求めているものとは違うかもしれません。
新築区分マンション投資の甘い罠
新築の区分マンション、一見すると投資向き、と思うかもしれません。
安全で確実な投資です！
家賃収入を保証します！
借金をして購入しても、家賃収入で借金返済が可能です！
税金対策になり、所得税が還付されます！
融資を完済すれば、あとは全部自分のものです！
老後に住むマンションが手元にあったら安心です！
お金で持っているよりも相続税が安くなります！
そんな謳い文句が聞こえてきますね。
不動産投資全般でみれば、上記のものは全て真実です。
ですが、新築の区分マンション投資という条件にしたら、
途端に怪しくなる。不動産投資家では常識です。
本当に安全で確実？
きちんと計算の上で不動産投資に挑めば、
すべての投資の中でこれ程安全なものはありません。
株やFX、投資信託と違い、形のあるものですから。
資産価値が下落するにも、限りがあります。
ですが、それが新築となると、そうはいきません。
新築のマンションには、価格に新築プレミアムが乗っているからです。
日本人は何でも人の手垢を嫌う傾向がありますから、高くても新築は売れます。
だから、新築をプレミアム価格で販売するんですね。
これは不動産業界の常識のようになってしまっています。
本来の価値より高く購入する羽目になる投資が、安全でしょうか？
バブル時代のことを考えると、さもありなん、です。
家賃保証
家賃保証というには、サブリースという形態の賃貸契約です。
サブリース業者がオーナーより借り受け、賃貸経営をします。
サブリース業者も利益を出さないといけないので、
多少の差があったりはするものの、
保証額は実際の家賃の90%ほどが一般的でしょうか。
ただでさえ高く購入しているのに、更に家賃が安くなっては、
投資としてはどうでしょうか？
よほど条件が良くなければ、厳しいですよね。
そしてそんなに条件が良いなら、わざわざセールスをしてまで
売る必要があるかどうか？ いかがでしょうか。
融資は家賃収入で返済可能
しっかりした不動産投資家の融資はまず間違いなく、
足が出ることなしに家賃収入で融資が返済できています。
当然ですが、私もそうです。
新築区分マンションでも、そう謳っているならそうなんでしょう。
ただし、新築当初は。
建物は、いつしか古くなります。新築期間なんてあっという間。
5年も経てばもう中古ですよ。5年で全額返済できる計画になってますか？
短くて20年とかですよね。30年とか、35年かもしれません。
その間、ずっと同じ家賃を維持できますか？
サブリースで長期保証を謳っていても減額請求が来ることはありますし、
そもそもサブリース会社が潰れないとは限りませんよね。
税金対策
マンション投資が赤字であれば、確かに節税になります。
減価償却をうまく使えば収入はあっても赤字にできますし、
経費もある程度、落とせるようになりますしね。
ですが、不動産投資で本当に節税となる条件は、
1.元々の給与所得が多いこと
2.投資の規模が大きいこと
が条件となります。
区分マンションを購入することで、
消費税や不動産取得税を払うことになりますから、
その節税が本当に割にあっているかどうか？
と考えてみると、どうでしょうか。
融資完済後は家賃収入が入る
これは確かに仰る通り。当たり前です。
ただ、前述のように家賃収入は下がっている、ということと、
融資を完済しても、固定資産税、管理料、修繕積立金などは
支払いが続きます。
マンションが古くなると、
臨時の修繕費がマンション組合から請求されるかもしれませんよ。
老後に住むマンション
地震で崩れたりしなければ、確かに住む場所として残ります。
でも、本当に年を取ってから、そこに住みたいと思いますか？
ちゃんとバリアフリー住宅になってますか？
周りの施設は高齢者にとって十分ですか？
30年後、その街は過疎化しませんか？
老後のことなんてどうなるかわからないのに、
不動産で自分を縛ってしまうというのは、やや不安が残ります。
相続税が安くなる
確かに、現金よりずっと相続税は安くなります。
その仕組みは、相続税路線価、というものにあります。
通常は売買価格よりも路線価の方がずっと安いですから、
お金で持っているよりも相続税は少なくなるんですね。
ですが、そんなに時間が経ったら、
そもそも建物の価値自体が下がっていませんか？
相続する価値自体がなくなってしまっていたら、
意味なくないですか？
新築区分マンションは最も難しいもの
この事実を知って、それでも利点を感じるなら、
ぜひ購入してください。
お金が唸るほどあるけど融資はしてもらえない人にはお勧めです。
ただ、現在の不動産投資は新築区分で成功するのは難しいです。
特に融資を組んでする場合は。
マンション投資の真髄は、中古物件にあります。
国の方針としても、2002年頃より、中古物件の再利用に力を入れています。
もし、セールスされたマンション投資は不安があるが、
それでも不動産投資をしてみたいなら、
是非勉強して下さい。
もともと当ブログでは、初心者向けの情報を中心に
情報発信をしています。
今後の方向性も変わりません。
少しずつですが、お役に立てる情報を発信していきますので、
是非また訪れて下さいね。
宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。
この記事へのコメントはありません。