不動産投資のリスクと家賃収入の超えてはいけないバランス

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いつも応援ありがとうございます。



 

いつもご相談メールを頂ける皆様、ありがとうございます。

色々な相談を下さるお蔭で、僕もより多く、より深く
不動産投資について、ビジネスについて考えることができます。

引き続き、多くのメールをお待ちしております。

 

さて、メールに返信を書いているうちに、
一つ面白い疑問に辿り着きました。

リスクマネジメントに対する疑問について、です。

何事も常に秤にかけて評価することが大事

背負えるリスクは人によって大きく異なる

僕のリスクマネジメントについてのスタンスとしては、

可処分所得から生活費、教育費などの重要な費用を
除いても十分に毎月の収入に余裕があるなら、
5棟10室基準を満たす程度のRCマンションを
融資を受けてレバレッジ効果を得ること。

毎月の収入にあまり余裕はなく、必死に節約をして何とか
収益不動産の購入資金を捻出することになるという人には、
副収入を手に入れてもらいつつ現金で戸建て賃貸や
区分マンションを購入すること。

大ざっぱにいうとこんな感じです。

 

年収いくら、という区切りはあんまりしません。
生活様式や年齢、お金への価値観、金銭感覚によって
大きく異なってくるからです。

年収1000万円でも子供が5人もいたら厳しいし、
年収500万円でも非常にお金に厳しく、十分な資金を
捻出できる方もいるでしょう。

 

だから、この辺りは自分自身を顧みて、
今の生活を無理して変えることなく選択するのが
良いと思います。

もちろん、今までの無駄遣いを反省して心を入れ替え、
節約に励んだり、収入を増やすべく本気で副業をするのも
いいでしょう。

そこは、自由です。

 

ただ、実はどうもこの選択が非常に難しいようで。

選べるが故に迷ってしまう。選べるが故に、
何故かリスクのある選択を選んでしまうという、
不思議な現象が起きてしまうようです。

恐らくこれは、情報過多社会に飲み込まれてしまって、
情報処理にエラーが起きてしまっているのでしょう。

 

エラーの原因と解決法については、今回言いたいことと
ちょっとずれてしまいそうなので、文末で。

 

情報過多が矛盾を生じさせる

この、大きく張るかコツコツいくかの判断。

自分しかできないんですが、どうもそこでリスクを
はき違えてしてしまっている人が多いようです。

 

不動産投資の最大のリスク。

それは、不動産投資のメリットばかりに目が眩み、
生活を無意味に大きく変化させてしまう可能性。

 

健全な食事をすることは生きるためにとても重要だし、
自分が教育を受けること、子供に教育を受けさせることは
人間社会においてなくてはならない要素。

まず第一に守るべき部分です。

 

投資は所詮投資です。無くても生きていける。

余剰資金で行いなさいというのは当たり前過ぎる話で、
生活資金を投資に注ぎ込むなんてことをしていたら、
ギャンブル依存症の人を笑えません。

 

ですが、どうしても「不動産投資へのメリット」が
頭に張り付いてしまって、人生において間違った判断を
しかねない人がかなり多い。

原因は情報過多。インターネット社会になって、
いくらでも情報が入ってくる。

そのため本気で調べれば調べるほど、有益な情報が
溢れるように得られます。

 

ただ、得た情報を正しく処理しきれず、自分にとって
都合の良い話だけを拾い上げ、繋ぎ合せてしまっている。

メリットを最大限に得て、デメリットが最少である
という矛盾した状況を不動産投資で手に入れようと
してしまっています。

 

論理的との思い込みこそがリスク

例えば、融資が受けられるなら受けたい、という心理。

融資を受けることでレバレッジを掛けられれば、
大きな収益を得ることができる。

集合住宅を購入できれば、一部屋あたりの依存率を
少なくすることができるため、空室リスクを減らせる。

であれば、無理してでも受けられるなら融資を受けて
集合住宅のオーナーになりたい。

 

1戸単位の投資は確かに利益が少なく、インパクトがありません。

1戸だけしか持っていなければ0か1かですから、
大きな目線で見ると空室リスクが高いも事実。

一見すると論理的に考えた末の結論のようにも感じます。

 

ですが、多額の融資を受けるリスク、レバレッジに対するリスク、
大きな不動産を所有するリスクなど、その他のリスクについての
考えがすっぽり抜けてしまっている。

いざ入居率が期待ほど良くない場合、
盛り返す手段や資金の用意をすることができるのか。

思うように収益が上がらない際、生活に支障のない範囲で
運転資金、融資返済資金を捻出することができるのか。

突如の大きな修繕資金を躊躇なく支払えるのか。

 

やってみなくちゃ分からない、とはよく言った言葉です。

しかし、やってみたらお金が足りませんでした、
人生変わってしまいましたでは、困るのは自分。

いえ、自分だけでなく、大事な家族の人生も
狂わせてしまう可能性があります。

 

退くべきを知るための3つのポイント

僕はRCマンションが好きです。

不動産投資をするにあたって、集合住宅の方が
総合的には収益あたりの手間も少なく、
利回りもいいからです。

それは僕の経済状況や家族の理解、自分の立場などを
総合的に判断して、現状を維持したままRCマンションを
融資を受けて経営していけるという判断の元。

 

「現状の生活を維持したまま」という点、
絶対に忘れないで下さい。

ここが抜けてしまうと、確実に何かが破綻します。

破綻するものは金銭的なものかもしれないし、
家族の絆かもしれない。社会的信用かもしれない。

 

現状の生活を崩すような投資は、ギャンブルと同じ。

「闇金ウシジマくん」という漫画、読んだことありますか?
あの漫画に描かれた人々と同じなんですよ。

無理した融資を受けて不動産投資をする、というのは。

 

ビジネスに失敗して夜逃げしたり首を括ったり、
なんてニュースを聞いて、馬鹿だな、と思いませんか?

自分に不相応な収益不動産を購入するということは、
その「馬鹿なこと」をしようとしているんです。

 

不相応というのは、生活を変えなければ維持できない
無理した投資をすること。

肝に銘じましょう。

 

多くの情報を集めすぎると、絶対にどこかで処理を
しきれなくなる時がきます。

その時に、自分の都合の良いように情報をツギハギに
してしまうことはとても危険な思考。

 

そんな時は、

・今の生活を変えずに経営ができるか?
・本当に余剰資金だけで投資を考えているか?
・生活資金に手を突っ込むような真似をせずにすむか?

この3つをよく考えてみて下さい。
一つでもノーが出たら、退くべきです。

 

僕は面倒くさがりなので「迷ったら退け」なんですけどね。
迷ったら退けでもいいんですが、人によってはそれだと
何も始まらないと思うので。

できれば、ちゃんと上の3つを考えることをおすすめします。

 

エラーの外的要因とその対策

最後にオマケとして、エラーの原因についてですが。

エラーの原因は、内的要因と外的要因の2つがあります。

 

内的要因は今回の記事で書いたように、自分が原因。
焦りといった感情的な部分が自分の学習能力を超える
情報を取り込もうとしてしまい、破たんすること。

PCでいえばメモリ不足の状態です。

 

解決策は、焦らずもっと余裕を持つこと。

人生において、ステージを上げることができれば
いくらでもチャンスなんて転がっているんですから、
まずは自らのステージを上げることに注力しましょう。

 

では外的要因についてですが。

今までも何度かお話していますが、情報処理にエラーを
わざと起こさせようとする人がいます。

不動産や、投資情報を売ってビジネスを展開する側です。
全員ではなく、一部だと信じたいところですが。

 

これも腰を据えてステージを上げることで、
惑わされることなく対処可能なんですが。

ステージを上げるには少し時間がかかりますので、
それまでにやられてしまうとどうしようもない。

言ってしまえば「合法的に詐欺に引っかかる」ようなもの。

 

もし、自分で相談した、相手から近付いてきたに関わらず
他人から言われた言葉がずっと胸の奥を詰まらせて、
焦らされているようなら。

ちょっと以下の記事を読んでみて下さい。

悪徳マンション業者に騙されないための心理技術

 

自分のステージを上げるためにも、役に立つと思います。
僕も読みましたが、かなりの良書です。

こういったビジネスの基本が身についている、
身についていないで取り返しのつかない差ができます。
自己投資を、していって下さいね。

 

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