サラリーマンがマンション投資する際に検討すべき3つのリスク

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いつも応援ありがとうございます。



 

マンション投資だろうとなんだろうと、
世の中には常にリスクとリターンが背中合わせです。

一見リスクのないことのように見えても、
必ず何かの犠牲の上成り立っています。

 

ただ、リスクとリターンは必ずしも等価交換ではなく、
一つのリスクを別のものに変換することで、
自分にとってのリスクを実質減らすこともできます。

崖にたった家のイメージ
 

自分にとって何を失うことが損であるかを考える

例えば株式投資でも、時間をかけて会社を調査することで
今後の動向予測の制度が上がり、
金銭的リスクを減らすことができます。

金銭的リスクと時間的リスクを交換しているんですね。

 

逆に、時間が大事、という人もいるわけです。

元々収入のある人が片手間に投資をしたい場合、
お金をかけてでもコンサルタントや秘書を雇って
投資の手伝いをしてもらった方がよくなります。

 

初心者向けのコーナーなのになんか難しい話するなぁ、
なんて思うかもしれませんが、マンション投資をするにあたり、
この考え方は非常に重要です。

これから、不動産投資について回るリスクを列挙し、
リスクを分類、そしてその対策を考えてみましょう。

 

一回の記事で書き切ろうと思ったんですが、
異常なほど長い記事になってしまいそうなので
リスク毎に区切って記事にすることにしました。

ですから、今回はどのようなリスクがあるのか、
だけをまとめておきます。

 

マンション投資における3大リスクとは

リスクは大きく分けて

1.金銭的リスク
2.時間的リスク
3.人的リスク

の3つに分類できます。

一つ一つ、内容を見ていきましょう。

 

1.金銭的リスク

マンション投資と聞いて誰もが一番最初に思い浮かぶだろうのが、
金銭的リスクでしょう。

一度に動くお金が大きいので、そう感じるのも無理はないです。
RCマンション1棟なんて、億を超えるのも普通ですから。

また、税金もかかります。

 

マンション投資って節税になるって聞いたけど?
と思うかもしれませんが、とんでもない。
不動産の取得、維持には税金が沢山かかります。

主なものは、

1)消費税
2)不動産取得税
3)固定資産税
4)印紙代
5)所得税
6)住民税
7)事業税
8)法人税

こんなところでしょうか。

 

他にも、登記費用、火災保険料、設備費、
修繕費、管理費、広告費など、
お金がかかる部分は山ほどあります。
融資を受ければ金利も掛かります。
税理士さんも雇わねばなりません。

災害リスクもあります。
災害は保険で賄えることもありますが、
やられ方次第で痛い目を見ますね。

 

これら全てを家賃収入から出していかなければ
ならないんだから、大変です。

傍からだとお金だけ入ってくるように
見えるかもしれませんが、
これだけお金の出口もあるんです。

収入面でも、空室リスクはもちろんのこと、
老朽化、家賃の滞納、夜逃げ、自殺、金利上昇リスクなど、
利回りが悪くなっていく要素満載です。

 

こうして書いていると、一体なんで不動産投資なんて始めたのか
なんて思いますが(笑)、もちろんリターンがあるから
やっているわけで。

どこまで欲を出すか、が焦点になりそうですね。

 

2.時間的リスク

サラリーマンにとって時間の次に考慮を必要とするのが、
時間的リスクです。

マンション投資とは言いますが、その実態は不動産賃貸ビジネスです。
そして、住を担うということは救急外来のようなもので、
昼だろうが夜だろうがトラブルは起こるものです。

 

仕事中でも、就寝中でも、休日でも、
いつ電話が掛かってきてもおかしくない。

場合によっては、急遽出向かないといけないことだって
あるかもしれません。

 

融資を受けるにも、金融機関の窓口が開いているのは
平日の日中のみ。
サラリーマンだったら休みを取らないと、
相談にすらいけません。

特に、マンション投資初期の強い味方、
「日本政策金融公庫」はお役所仕事ですから、
手続き中はいついつ来い、と、
向こうの都合で時間指定してきます。

お陰で僕にとっては非常に利用しにくいです。

 

民間金融機関は商売だけあって、
話が進んでいれば夕方にしてもらえたりと
柔軟な対応も期待できますけどね。

僕も、銀行の偉い人との面談や金消契約を
19時-21時でやってもらったことがあります。
他にも同じような人がいたようでしたし。

サラリーマンは、この不利な状況をどう戦うか、
リスクを解消するか、を考えないといけません。

 

3.人的リスク

ある意味で避けようがないリスクなんですが……

どんなリスクかといえば、
要するに「変な人に当たるリスク」です。

 

医学的な視点から考えても、
どんな集団だろうと意思疎通が取れなかったり、
当たり前のことができなかったりという人がいるんです。

程度の差こそあれ、これは仕方がないことなんです。
中には精神的な病であったりする人も
かなり含まれていますから。

統合失調症だって統計上100人に1人はいます。

 

大家業というのは、多くの人と出会います。
仲介業者、金融機関、売主、リフォーム業者、客付業者、
清掃業者、管理会社、入居者、その家族、etc…

例えば入居者が死に場所として部屋を借りる、
なんてことも事例としてあります。

管理会社さんが鬱でなかなか仕事を遂行してくれなければ、
マンションはボロボロになっていきます。

区分マンションや一戸建てでも、
お隣さんが入居者に嫌がらせをしてくるかもしれません。

売主都合でキャンセルとなったのに手付金を返してくれない、
なんて話も聞きました。

自分の家族だって、油断できないかもしれませんよ。

 

一番めんどくさいリスクです。
下手を打つと訴訟沙汰なんてことも。

僕は平穏に過ごしたいので、なんとか避けたいものですね。
さて、どうやってこの厄介な人的リスクに立ち向かえば
いいでしょうか。

 

不安になるのでなくリスクとどう対処していくかが大事

これら全てに対し、僕が完璧な答えを持っている訳じゃありません。
もし、こうした方がいいよ、などご意見ありましたら、
是非ぜひ教えて下さい。

では、次回以降それぞれのリスクに対する対策を考察していきましょう。

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  1. おじゃまします

    大家さんて
    それぞれ個性豊かに

    色んな修理とか
    汚部屋だとかに
    悩まれてますよね

    それらがあると覚悟していると
    いないとでは
    違ってくるのでしょうか…?

    • こんにちは!

      部屋の修繕はリスクというより、
      もはや不動産からは切り離せない大家のお仕事ですね~。

      入居者がありえないほど汚していった、なんて話はよく聞きますし、
      物件を見に行ったら汚すぎて引いた、なんてこともあるようですし。

      そこを上手く利用して値引き交渉したりするたくましい人は、
      必ずといっていいほど大きく稼いでいますね。

      ただ、競売物件から死体が見つかった、という話も聞いたことありますから、
      初めて入る部屋からは何が出てもおかしくない、と覚悟しておいた方が
      いいことは確かだと思います。。。

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