医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資に限らず、

お金というものと付き合うために必要なこと。

身の丈に合った金額を消費する、ということです。

レバレッジのかけ方に気を遣わなければならない理由

 

投資では、自分の収入や資産より大きな金額を

動かすことができるシステムがあります。

 

それがレバレッジ(てこの原理)となって

大きな収益を生むのですが、

過大になりすぎてしまうと身の破滅を招きます。

 

FXではそれが大きな社会問題となり、

レバレッジ規制が行われることになりました。

 

世界の金融動向が不安定になり、

レバレッジのかけ過ぎで大損をする人が続出したんですね。

 

 

不動産投資は、融資という形でレバレッジを

かけていくことになります。

 

融資を受けるには金融機関の審査がありますので、

過剰なレバレッジがかかってしまうことは

実際にはあまりありません。

 

ただし、だからといって貸してくれるだけ考えなしに

最大限借りる、というのも、控えるべきです。

 

それはただ単に、金融機関の収益効率を

最大限にしているだけですから。

 

実際には、自分の判断でレバレッジのかけ方に、

より気を遣う必要があります。

自分自身の投資効率を最大限に高めるために。

 

何故購入前から税金の心配をしなければならないのか

 

私は今月末に、もうすぐ不動産取得税を一つ支払います。

とても大きな額なので、何とも寂しい気持ちになるのですが。

 

それとともに、税理士さんから大体の今年の業績予測が出ました。

今年は5月に大きな物件を買ったので、

減価償却を含めると大幅な赤字です。

 

 

赤字ということは、所得税が還ってくるということ。

 

不動産取得税全額、とまでは言いませんが、

7割以上は戻ってくることを予測しています。

 

追加で、来年支払う予定の住民税が

大幅に減額されますから、1年程度かけて、

不動産取得税はほぼなかったことになると思われます。

 

不動産を取得したにも関わらず、

課せられるはずの税金を免れた形です。

むしろ、還元される税金の方が多くなるかもしれません。

 

収益不動産を購入して所得が増えているのに、

さらに税金が安くなるという、

はたから見れば謎な状況ですね。

 

 

私は今年物件を購入する際に、

年末の業績予測とそれによる所得税の還付を、

大まかですが予測した上で購入しました。

 

購入当初より、不動産取得税が帳消しになることは

計算づくでした。

 

自分の現在の収入から、諸費用や減価償却、

不動産取得税その他の経費を考慮した

今年の確定申告が0に近づくように、

ただしマイナスの申告にならないように

設定したんです。

 

 

なぜそんなことをしたのか？

 

来年の金利交渉や、事業拡大のための自己資金増強が

その目的です。

 

そのためには、今年の申告所得を0にする、

正確には課税所得を0にすることが

最も直近の資金効率が良くなるから、です。

 

税金の調整こそが、資産拡大、セミリタイヤへの近道

 

課税所得が0になると、

給与所得から支払った所得税は全額還付され、

所得税とは若干の差異があるものの

住民税もほぼ0になりますから、

不動産購入翌年の資金増加がとても多くなるんです。

 

手持ち資金が多くなると、まず金利交渉が有利になります。

融資先の金融機関に多くの預貯金をしておくことで、

金融機関としてはリスクが下がって実質金利が上がるからです。

 

自己資金が多ければ、信用も当然上がります。

新たな融資獲得にも自己資金は必要ですし、

新たに収益不動産を購入するには、手付金や諸費用、

税金の支払い分を確保しておかなければなりません。

 

直近の資金効率を良くすることで、

これらの問題が全て解決します。

 

投資資金の回収も、早い方がいいですし。

 

 

資金が有り余っていたり、

一つの物件を超長期保有して満足ならば、

回収を後回しにした方が手取額は増えますから

(所得税が累進課税制度のため)

あまり慌てることはないですが、

多くの方はそうではないですよね。

 

人間に与えられた時間は限られていますから。

不動産購入当初からここまでセッティングすることにより、

速やかな事業拡大がなされ、資産拡大、

独立への道が開かれるんです。

 

 

そのために、身の丈に合った物件を取得するということが

とても大事になってきます。

 

分不相応の物件であったり、過小な物件であったりすると、

どういったことが起こるのでしょうか。

 

次回以降、解説していきます。

 

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