医師が教える不動産投資

マンション投資をすることがリスクなのか、しないことがリスクなのか

お金についてのリスクといえば、気になるのは
「アパートやマンションを購入して損しないかどうか」

結構不確定な要素が多いので、
リスクを100%回避する方法はありません。

将来的に円高になるか円安になるか。
土地の値段が上がるのか下がるのか。
好景気となるか不景気となるか。
災害が起きるのか起きないのか。

一寸先は闇。投資は自己責任なんです。

ただこれは投資に限ったことじゃありません。

勤務先の会社が倒産するかもしれない。
交通事故で半身不随になるかもしれない。
病気で働けない身体になるかもしれない。
子供がどうしても医学部に行きたいと言い出し、
大金が必要となるかもしれない。

資本主義社会に生きている限り、金銭的なリスクとは
常に付き合っていかなければいけないんです。

だったら、しっかりとマンション、アパート経営を
安定させて強固な収入源として確保し、
不足の事態に備えるという方がリスクは低いと思いませんか？

「不動産投資をしたら損をするかもしれないから
止めておいて、給料に頼り貯蓄に励もう。」

という考えの方が、よほどリスクが高いように思えます。

つまり、できるだけ安全に、且つできるだけ多く
不動産投資で稼ぐことが、もっとも人生における
お金についてのリスクを下げることになりますね。

あとはこの【安全性】と【収益性】バランスを
どうとっていくか、です。

収益性を取るか、資産性を取るか

マンション、アパート経営は、ビジネスであり、投資でもあります。

基本的に投資というのは安全なものは利回りが低くなり、
リスクが高いものは利回りが高くなります。

株やFXに手を出したことがあれば身に染みているでしょう。

景気判断が良くなれば金利の高い南アフリカランドや
ブラジルレアルが買われ、悪くなれば安全資産と見られている
日本円やスイスフランが金利が低いのに高騰します。

不動産の場合、資産としては土地と建物がありますが、
建物は日本全国どこでも価値が変わりません。

一つのポイントは土地です。

土地で安全資産か高リスク資産かが決まります。
分かりますよね。土地は人が使うものですから、
人が集まるところの土地は値が上がり、
過疎化するところは値が下がります。

都市部は上がり、地方は下がるということです。

日本は既に人口減少社会へ突入しており、
東京でさえ西暦2100年には半減の約713万人になると
言われています。

この状況で、地方は10年後どうなっているかと想像すると、
僕はちょっと地方投資はややリスクが高いかな、
と考えざるをえません。

特に、全く知らない田舎のRCマンションなんて、
僕にはとてもじゃないけど怖くて買えないですね。

金銭的リスクの中でも、資産価値の暴落リスクを
避けようという魂胆です。

安全資産は本当に安全なのか？

犠牲にするのは利回り。家賃収入です。
利回りが悪くなると、今度は経営上の破綻リスクを
考えなければいけません。

よく、新築の区分マンションなどで利回りが3%とか4%とか
ありますけど、残念ながら日本の不動産経営は
そんな低利回りでは運転資金が回りません。

超低利回り物件に手を出していいのは、
お金が余っていてニコニコ現金払いができる資産家だけです。

融資なんて受けたら、税金が払えなくなるか返済が滞るか。
経営破綻は目に見えていますね。

特に、税金が払えなくなると最悪です。
滞納した税金は自己破産しても支払い義務が消えません。

遅延の利息もサラ金並みの高額ですから、
うっかりセミリタイヤだと会社をやめてしまっていたら、
一生かかっても支払えない可能性があります。

サラリーマンをやめるという選択肢自体が
大きな金銭的リスクを孕んでますので、
よくよくお考え下さいね。

しかも区分マンションは、収入が0か100か、ですからね。
空室リスクがとても大きい。
だからサブリースに頼らざるを得ず、より利回りが下がり……
なんて悪循環が待っています。

現実的でバランスが取れた利回りとは

2012年12月に自民党阿部政権に政権交代して以来、
ここしばらくはインフレ傾向になるから大丈夫、
なんて考えは捨てましょう。

インフレになると金利が上がりますから、
余計に家賃収入の収支が合わなくなります。

個人的に許容できる利回りの最低ラインは、
融資を使う前提であればRC物件で、
満室想定時の表面利回り10%前後です。

10%を切ってくると、相当悩みます。
9%以下になるようなら買いません。

人口増加が見込まれる都市部で表面利回り10%以上を
確保できるRCマンションが理想ですね。

あくまで僕の理想ですが。

色々な不動産投資ブログやメルマガを読むと、
利回りが20%とか30%とか、華々しい数字が並びますが、
あくまでそれは多くのリスクを抱えた上で達成されるものです。

競売から購入、だとか。ボロボロの物件を買って再生させる、とか。

サラリーマンしながら都心部で資産価値を維持して利回り20%、
なんて考えていたらいつまで経っても物件購入できませんから、
夢を見過ぎないように。

個人的な不動産購入の大雑把な基準

まだまだ書き足らないんですが、このまま書いてると
何が言いたいのか分からなくなってしまいそうなので、
この辺りで一旦まとめておきます。

マンション投資初心者の購入目標とすべき、
リスクとリターンのバランスが取れる物件の基準です。

1.人口増加が見込まれる都市部の土地
2.マンションもしくはアパートの1棟買い
3.表面利回りが10%以上(初期の修繕費用含む)

あくまで僕の好みの範囲ですよ？
必ずしもこれが正解ってことではありません。
一つの基準として考えて下さい。

都市部といっても何処かによって随分差がありますからね。
地方都市の場合、土地リスクが高まる分
利回りを大目に見積もる必要があります。

また、都心は物件価格が高くなり、自己資金が多く必要となり
短期的な金銭リスクが高まります。

お金のリスクを考える時は、資産価値(積算評価)、
収益性(収益評価)、及び自分の資産状況を考慮し、
バランス良い投資ができるよう、心掛けましょう。

では、次回は時間的リスクについて、
サラリーマン大家の立場から僕の考えをお伝えします。

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