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マンション投資のリスクとは？ 大家が検討すべき3つのリスク
マンション投資の金銭的リスクを下げる3つの購入基準
上記からの連載記事となっています。
一緒にご覧下さい。
金銭的リスクを低くするために、サラリーマンは続けながら
マンション、アパート経営をした方がいいとしました。
もちろん資産を十分作ることができて経営が安定しているなら、
大家業に集中した方が収入も伸びるので、
時期を見て専業大家として自由を謳歌するのは構いません。
アーリーリタイヤを求めて不動産投資をスタートしたい方も
多いでしょうからね。
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でも、焦って会社を辞めてその後経営が厳しくなり、
自己破産したうえ職もみつからない、なんて事例はよく聞きます。
まだまだ雇用が安定しない日本ですから。
せっかく手に入れたサラリーマンという資産を、
一つ二つのマンション投資で成功したからとぱっと捨ててしまうのは
もったいないというか、リスクがちょっと高すぎると
僕は思います。
ということで、いかにして時間に限りがあるサラリーマンが
うまくマンション経営を進めていくか、
基礎となる経営精神について考えていきます。
自分でできることは自分で？ それではサラリーマンと変わらない
といっても、答えは単純です。
自分が動けないなら、人に任せればいい。
お金で人を雇って代わりにやってもらえばいいんですね。
マンションの管理なんてその典型です。
自己管理をすれば管理費は0となり、当然お金のリスクは低くなります。
しかし何かあれば24時間自分で対応しなければいけません。
電話は仕事中でも夜中でも掛かってきます。
電話に気付かず放置したことで大きなトラブルに発展するかもしれません。
電気、ガスのトラブルは火事の危険がありますし、
水道トラブルも大きな損害を生みます。
対応が遅れたことで揉めれば、解約に繋がるかもしれません。
こっちが仕事中であることなんて、入居者には関係ないですから。
家賃の滞納があれば、自分で取り立てないといけない。
トラブルでなくても、入退去の確認、連絡事項などあれば
全て自分で物件まで行って適切に対処する必要があります。
ちょっと、サラリーマン の身では厳しいんじゃないでしょうか。
お金をケチって自主管理にすることが、時間的なリスクだけでなく
金銭リスクも高める結果となります。
他にも税務だとか、客付だとか、リフォームだとか、清掃だとか。
やることは山ほどあるんです。
一戸建て一つだけならともかく、マンション、アパート1棟となると
トラブルに対するリスクが大きいと僕は思います。
そもそも、遠くの物件では自主管理自体が不可能ですけどね。
これらはプロへ依頼するという方法で全て解消することができます。
サラリーマンで、時間的な不自由があり経営に不安が残るため
マンション、アパート投資に踏み込めない、なんて場合、
餅は餅屋と割り切ってみてはいかがでしょうか。
「社長」ではなく、「リーダー」であれ
僕もサラリーマンであまり不動産経営に時間がかけられませんが、
特に大きなトラブルで自分の手間を取られたりすることなく、
安定した経営ができています。
それもこれも、優秀なチームに恵まれた結果。
正直、僕がやっていることは長期の経営計画を立てること、
報告を受けてどうしてもオーナーの判断が必要な部分を判断すること、
税務、経理に関する書類を用意することくらいです。
あとは、次の物件を調査したり資金繰りを強化したりと、
ビジネスを拡大するための準備が中心ですね。
不動産投資は「投資」「経営」の二つの顔があります。
僕はどちらかというと、やや投資の側面が強いタイプです。
経営の側面を強めた方が、賃貸事業としては安定します。
自分でできることを自分でやることで経費を大きく圧縮できますから。
ただ、その節約した経費が自分の今の給与収入より少ない場合、
そこまでして自分が前面に出て頑張ることにどれほどの意味があるか。
僕の場合は自分自身をすべて評価した結果
現在のスタイルがもっとも利益が大きそうなので、
金銭的リスクを大きくしてでも時間的リスクを減らしているんですね。
自分のできることできないことををきちんと現実的に捉え
苦手なことをプロに任せることで、手間を減らしつつ
収益を伸ばす結果となることもあります。
顕著なのは、税理士さんでしょう。
自分で適当にやるより正確に税務処理をしてもらえるし、
経費を有利に見積もってくれます。
特に、青色申告は非常に大変ですからね。
僕のように簿記の簿の字も知らない人間が覚えるのは
時間がかかるし、その時間を他のビジネスに当てた方が
安定した経営に結びつきます。
経費申請のさじ加減もまったく分からないし。
税務調査が入った時の用心棒にも税理士さんは重要です。
自分でやらなくてもいいことは誰かに任せる。
ビジネスの鉄則です。
これさえ理解していれば、マンション経営はサラリーマンであっても
全く問題なくやっていけるビジネスとなります。
自分の時間がどれほどの価値か見誤らないこと
気にしなければいけないのは、人を雇う時の相場。
時間的リスクを削減するには結局お金と交換するしかないので、
どれほどのお金を掛けるべきか、バランスを取らないといけない。
地域などにもよるかもしれませんが、管理費は1棟物件なら、
家賃の5%程度が目安です。
1室だったり、戸数が少ないと高くなるかもしれません。
税理士さんは事業的規模、要するに青色申告とする場合、
月1万円～+確定申告に3万円、くらいでしょうか。
これも物件の数などにより増減します。
清掃業者やリフォーム業者なんかは、その地区で頼めそうな会社を
いくつか探して、直接問い合わせるのがいいでしょう。
相場が分からないなら複数の業者から相見積もりを取る。
これが基本です。
どんな業種でも心当たりがなくても大丈夫。
管理会社に相談することで解決ができます。
管理会社は不動産賃貸経営について、
税務以外のほぼ全ての知識を持っています。
それに関わる各業者のつてもあるはずです。
困った時はまず頼るべき存在ですね。
管理会社さんから紹介してもらった業者は、
必ずしもベストではないかもしれません。
自分の足で探した方が節約になることも多いです。
しかし、やはり手間暇がかかります。
値段は安くても仕事がいい加減な業者に当たる可能性もあります。
しっかりしている管理会社なら、ダメな業者とは付き合いませんから、
その点適当に決めるよりはずっと信頼性が高いです。
本当に頼れる管理会社を探し出すこと。
これが、サラリーマン大家が成功する最重要ポイントかもしれません。
家族をもっとも信頼できる部下として育成すべし
もう一つ重要なのは、家族の協力を得ること。
中には奥さんに内緒で数億円の融資を受けている
ツワモノ不動産投資家もいるみたいですが、僕はお勧めしません。
家族に手伝ってもらうことで、一気に手間は減ります。
僕は、妻に領収書など経費類の管理をお願いしたり、
税務署や役所に書類を提出したり、取りに行ったり。
税金を払ってもらったりなどを担ってもらっています。
平日日中に全く時間が取れない身としては、本当にありがたい。
妻がいなければ、うちの経営は成り立ちません。
実は税務上も有利で、専従者給与を支給することで
世帯としての節税にもなります。
ちゃんと働いてもらってますから、当然の権利です。
臆することなく利用しましょう。
奥さんを頼りにする場合は、くれぐれも悪いことして
離婚されないよう気をつけて下さい(笑)。
総理大臣は日本の支配者でなく、リーダーです
サラリーマンが大家として安定した経営をしていくには、
チームを作る、という考え方が必須です。
その中で資本を出す我々不動産投資家の役割は、
リーダーとして予算の割り当てを決めること。
予算をどこに当てるかで経営がどうなるかが決まるわけです。
その権限を最大限に生かし運営チームを作ることが、
マンション、アパート経営成功の鍵。
サラリーマン大家としては、投資家、経営者というより
総理大臣になったつもりで臨むといいかもしれませんね。
では、次回は人的リスクを減らす方法についてまとめていきます。
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