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不動産投資を始めるときに、将来的な不安でもっとも重たいものが
融資に対する不安であるとすれば、第一歩を踏み出したいのに
踏み出せない、最大の足かせとなっているのが、
不動産購入価格に対する不安です。
不動産投資は投資というよりは事業であり、
賃貸経営を計画立てて行うことが成功の秘訣であるとよく言われますし、
僕もそれはある一面で正しいと思います。
しかし、それだけでは必ずしも成功し得ないのが、不動産投資。
不動産投資の投資的側面を無視することは決してできません。
あたかも人間の根源は肉体であるか精神であるかという議論と
共通している部分があります。
結局のところ、お互いがお互いに干渉しているため、
片一方では決して成り立たないもの。
この点、以前の僕のブログ記事と今とで若干変わってきた考えですね。
以前は事業的な面を強く捉えていましたが、
今は投資と事業の両方の視点から考える余裕ができました。
では、なぜ不動産購入価格に不安を覚えるのか、
そしてそれを緩和して乗り越えるのはどうすればいいのか。
一緒に考えていきましょう。
不動産購入価格に不安を覚える理由
投資家向け、実需向けに関わらず、不動産価格の値付けというのは
銀座の寿司屋のようなもの。
売主に都合の良い価格が付けられています。
まあ、注文前に値段を提示してくれているだけ
銀座の寿司屋よりもマシかもしれませんが。
しかし表向きにぶら下げている価格の根拠については
決して提示されることはなく、「他所もこんなものですから！」
で済まされているのが現実です。
実需向けの住宅価格なんて投資家向けよりも随分高く値付けされており、
この事実が広まったとしたら、実需向けのマンションなんて
全く売れなくなったりしないだろうかと余計な心配までしてしまう。
実需向けは住宅ローンが利用できたりと補助が豊富だとか、
損得勘定で売買されているのではないため、
一概に並列で考えてはいけないもの、ということは補足しておきます。
それでも、一投資家となった今は買う気が全く起きませんね。
要するに、不動産の売り出し価格というものの値付けの根拠が分からず、
提示された金額が適正なのかどうかが判断できないが為に、
強い不安に押されて前へ進めないんですね。
しかも、金額が金額です。冷蔵庫を安いと思って買ったら
ネットでもっと安く売られているのを見つけてしまって後悔とか、
そんなレベルではないですから、不安になるのも当たり前。
僕も最初購入する時、心が揺れました。
一度はやっぱり止めようとメールを作るのを中断しました。
それでも無理やり一歩前に出ることができたのは、
持ち前の楽観的な性格と駄目もとのチャレンジ精神が
功を奏したんでしょう。
この非常に強い不安を払拭することができなければ、
決して収益不動産のオーナーになんてなることはせきません。
もし不安を感じることなく購入ができてしまいそうな時は、
仲介業者や不動産屋に丸め込まれているんじゃないか、
という疑問を抱いた方がいいでしょう。
収益不動産のオーナーとなり、晴れて不動産投資家の仲間入りを
果たすには必ず越えなければいけない大きな壁。
この不安を少しでも解消するべくすること。
それは勉強です。
不動産価格の値付けの実態
先ほどは不動産価格を銀座の寿司屋に例えましたが、
この不動産価格、多くはもちろん全く根拠なしに付けているのではありません。
時々、素人の売主が強情で、仲介業者を押し切り、
めちゃくちゃな金額を付けて売りに出すようなこともあるようですが……
多くは仲介業者が適切と思わしき価格を付けて市場に提示します。
ですが、これが曲者です。
何が問題かというと、不動産仲介業者は一枚岩ではないこと。
会社により、また担当者により、その実力は大きく異なります。
そもそも、国家資格である不動産鑑定士が価格を評価しても
意見が大きく異なることもあるんです。
公示地価の場合、それを踏まえて二人以上の不動産鑑定士の評価を
参考にして最終的に地価公示価格として発表しています。
しかし、個人レベルの不動産売買に複数の不動産鑑定士へ依頼していたら、
お金と時間がいくらあっても足りません。
ですから、アマチュアレベルで得られる知識で対応することになる。
そのため、特に中古不動産では適当な値付けになっていることもしばしば。
インターネット上で提示されている価格なんて、全く当てにならないんですね。
不動産を売買するプロであるのに、投資家よりも知識が無いなんて
笑えない話はいくらでも出てきます。
担当者や企業によって、レベル差が大きすぎるんです。
一言でいえば、売主や仲介業者が公開している不動産価格を
間に受けてはいけない、ということ。
売主側に有利な価格を提示しているんですから言わずもがな。
高めにつけておいて売れたら儲けもの。
仲介業者としても、高く売れた方が仲介料が高くなりますから
なるべく高く売りたい、と考えています。
不動産投資の世界はこんな状況です。現状を知れば、
自ずと対処法にも気付くんじゃないでしょうか。
不動産購入価格に対する不安を緩和するために
第一に。これがもっとも重要なことです。
不動産の評価方法について真剣に学び、身につけること。
不動産投資は、購入した時点で成否が5割決まります。
買ってはいけない物件を買ってしまったら、
いくらその後の経営努力をしても取り戻すのは難しい。
投資として失敗してしまった時はできるだけ損失が少ない間に
損切りをすることを考えるべきです。
ですから、そうならないように適正価格、できればこちらが有利な価格で
購入できるように事前に努力しておくことが最大のポイントとなることは、
口を酸っぱくして言わなくても理解していただいていることでしょう。
具体的な評価方法については他で取り扱います。
正直、これさえ出来ていればハズレを掴むことはなくなるので、
本当はもう話はおしまいなんですが。
人間とは弱いもので、欲や焦りが判断を狂わせます。
株やFXで多くの人が損失を抱えるのも、
感情による非合理的な判断にあることがほとんど。
これを逃すと次は無いんじゃないか。
自分が勘違いしているだけですごく良い物件なんじゃないか。
一刻も早く収益不動産が欲しい。リタイアしたい。
そんな感情により、大きな失敗をしてしまう人は後を断ちません。
第二に、感情を抑制する必要があります。
これは常日頃から僕が言うように、正しいマインドセットをすることで
クリアできる課題ですが、そうは言っても難しいので。
例えば不動産鑑定士の資格を取る勉強を並行するとか。
例えば他にもすぐに始められるビジネスをするとか。
自己資金を効率良く集めるべく行動をするとか。
不動産投資に関係していても無関係でもいいので、
自分のステージを上げたり、収入の柱を作るために
何か行動を並行して起こしておくのが効果的です。
収益不動産を購入してマンションオーナーになるのも、
夢の現実化、自分が人生の主人公であり続ける未来という目標を
達成するための手段の一つに過ぎません。
そこを不動産投資に依存、固執しすぎてしまうから、欲と焦りが出る。
一歩でも前に進みたくて仕方がない。
前に進めない自分自身に苛立ちを覚えてしまうのが、諸悪の根元。
であれば、収益不動産が購入できなくても、
他のことで少しでも前に進んでいる感を出せばいい。
不動産投資自体、年に何回も購入チャンスがある訳じゃないので、
なかなか第一歩が踏み出せなくても当たり前。
当たり前のことを当たり前と思えるかどうかが鍵。
自分が少しでも前に進んでいるという実感こそが、
その鍵を手に入れる助けになるんです。
不動産を始めて購入するときに不安はつきもの
収益不動産を始めて購入する時、本当にこれを買ってしまっていいのか、
大丈夫なのかという不安を完全に払拭することは不可能です。
ですが、全く踏み越えられないままにしておくというのはちょっと問題。
少しでも不安を和らげるために、よく考えて行動をする。
それが不動産投資を健全にスタートするためのきっかけとなります。
何もしないというのがもっともよくない。
私たちも少しずつ、一つずつ問題を解決していきましょう。
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