いつも応援ありがとうございます。
僕は常に、収入の3つの柱を作りましょう、と言い続けています。
なぜか。
理由は主に2つ。
第一には効率。これは最初にお伝えしたと思います。
目標は経済的自由を取得し、やりたいことに集中できる時間を手に入れて、
精神的にも満足のいく自分が主人公であり続ける未来、
夢の現実化した未来を手に入れること。
夢の現実化には時に若さも必要になることもあるでしょう。
できるだけ速やかに経済的自由を手に入れたい。
給与収入を増やすには限界があるから、投資収入、事業収入の
三本立てで収入アップを加速しよう。
人生効率を良くするためというのが一つ。
第二に、リスク低減。
今回のテーマは、この分散でリスクを減らすということについてです。
分散は効率を上げ、リスクを下げる
リスク低減の基本は『分散』です。
どこかで収入を得られなかったりピンチに陥ったとしても、
他が安定していればいくらでも立て直すことが出来ます。
そもそも、サラリーマンが不動産投資において融資を受ける際に
主に利用することになる、スルガ銀行や三井住友L&Fなどのアパートローン。
このアパートローンは、いわゆる信用担保融資です。
信用担保融資は、サラリーマンとしての信用、要するに安定した給与収入を
当てにした融資ですよね。
アパートローンというのは、金融機関にとってはリスク低減策です。
不動産賃貸事業がいまひとつ経営状態が良くなくても、
給与収入からある程度補填して経営破たんを免れることを期待し、
サラリーマンという賃貸経営の素人にお金を貸しています。
金融機関側からのちゃんとリスク分散しなさいよというお達しです。
それを無視してちょっと不動産投資でのキャッシュフローが得られたからと、
さらっとサラリーマンを辞めてしまう方が時々いるようですが、
リスクの面から考えると明らかに間違っています。
せっかく給与収入、投資収入という二つのキャッシュポイントが得られたのに、
そうやすやすと手放す理由はありません。
少なくともアパートローンで借りられる程度のお金で買える
収益不動産1棟程度では不十分です。
追加してやりたいことで事業収入を得ましょう、というのは、
上記のリスク分散をさらに補強するためのものであり、
いずれサラリーマンを辞める（辞めなくてもいいですが）ための
布石でもあります。
会社勤めしながら金銭的リスクなしにできる事業なんて、いくらでもある。
お金が無いと、時間が無いと、才能が無いと
ビジネスで成功できないなんてあまりにも古い話。
ちょっとだけ今の時間を未来のために消費して
事業収入を得られるようにしていけば、セミリタイヤはすぐそこです。
例えば僕はアフィリエイターでもあります。
準備期間を除けば、本格的に開始してまだ半年も経っていませんが、
月数万円程度の収入を得られています。
自分の自由時間をかなり削ってはいますが、やっていてとても楽しいし
家庭に影響はありません。妻も生き生きと楽しそうにしている僕を見て
かえってほっとしているようです。
東日本大震災及び福島原発事故を福島県で被災して以来、
一年ほど僕はとても精神的に動揺していて、
妻にとても心配をかけてしまいましたから。
その上、事業収入も得られている。
まだ小額ですが、それでも月数万円。
食費程度には十分なります。
このまま増益とならなかったとしても年間数十万円～100万円。
大成している方にとっては小さな額かもしれませんが、
サラリーマンにとっては副収入として十分な金額です。
それだけ貯蓄に回すことのできるお金が増え、
不動産投資も家庭もますます安定します。
もちろん、繰り返しますが安定すれば
サラリーマンを辞めることも可能となりますから、
金銭的リスクがないならやらない選択はない。
収入源を分散することで、
効率を落とさずにリスクを減らすことができるんですね。
不動産投資における分散の意義
これまでは、「収入の3つの柱」の全体像としての分散による
リスク低減についての話です。
分散の話はこれに留まりません。
不動産投資単独でも、分散によるリスク低減は重要です。
物件を購入する地域を変えるだけでも、大きなリスク低減に繋がります。
もし福島県の不動産投資に特化して数棟マンションを所有していたら、
どうなっていたでしょうか？
地震保険が下りたり国や県から補償が得られたり、
東京電力から損害賠償を受けられたりしたかもしれませんが、
それでも大きくマイナスになるのは避けられない。
でも、福島から東京から北海道から九州から、
色々な地方の収益不動産を所有していたらどうでしょう。
すべてが一瞬でダメになるほどの災害や戦争が起きたら
日本そのものが終わりでしょうが、東日本大震災程度の災害でも
これならいくらでも経営の立て直しが効きます。
地方が同じであっても、一つの巨大な物件を所有するより
いくつかの小規模物件を複数持っているほうが安全です。
もし、唯一の大規模マンションの地盤に問題が見つかったら？
火災が起きてしまったら？ 自殺者が出てしまったら？
犯罪に利用されてしまったら？
靴にしろスーツにしろ、一張羅って汚してしまった時に限って
大事な用事で急に必要になって困ったりすると思いませんか？
やっぱり、いくつか持っていたほうが安心ですよね。
金融機関も基本的にはそう考えていることが多いです。
経営上のリスクが小さく健全であるとも思いますし、
いくつかの収益不動産を所有しているということは経験も豊富で、
他行も信用して融資している人物だとも思われます。
よって、融資を受ける際も、大規模物件1棟のオーナーより
小規模物件複数所有のオーナーの方が明らかに有利。
不動産投資をしていく上でも、分散投資は大事なことです。
分散投資でいざという時に備えよう
メルマガで詳しく書いていますが、僕は最近、地方投資に着目しています。
それほど大きな理由にはなっていませんが、この分散によるリスク低減も
もちろん意識しています。
東日本大震災や福島原発事故をモロに被災した僕にとっては、
災害リスクというのは意識しない訳にはいきません。
不動産投資は投資の中でも比較的安全な部類であるとはいえ、
あくまで比較的、です。
常日頃からのリスクマネジメントこそが、
不動産賃貸業の社長に求められていること。
安全運転を心がけ、基本に忠実であることも必要ではないでしょうか。
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