医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

今回は、木造建築についての考察をしたいと思います。

 

 

 

木造建築は、法定耐用年数22年、建築単価125,000円と、

全建築構造の中で最も耐用年数が短く、安い造りです。

歴史も日本では最も古く、研究が重ねられた結果、

最新の木造建築は、耐震性、防火性にも優れ、

人気が高まっています。

 

 

事実、最近の住宅用建築物の統計では、RCなどは

ここのところ減少傾向にあり、木造建築は増えています。

 

 

木造建築は決してRCに比べて劣っているわけではないと

覚えておいてください。

 

 

ただし、中古市場の木造建築は、工法も古いです。

新築であれば上記のようなメリットが享受できますが、

中古不動産市場に出てくるものは別ですので、

勘違いしないようにお願いします。

 

 

 

木造建築の利点は、何といっても安さです。

 

 

中古市場に出回ってくる多くの物件は、築15年〜25年です。

ちょうど建物として古くなってきて、少しずつ問題が

発生する頃です。修繕にもお金がかかりますし、

融資残高も少なってきたので、手間を掛けるよりは

この物件はそろそろ手放して、次を考えよう、という

時期なのでしょう。

 

 

木造は法定耐用年数が22年ですので、築20年ということは

ほぼ、減価償却は終了する頃です。要は建物としての

資産価値は無くなっています。

 

 

要するに、土地を買っているようなものですね。

実際に木造建築を収益不動産ではなく、建物付き土地として

販売されていることもあります。

 

 

 

価格が安いため、買いやすいというのは大きな利点です。

また、その分収益評価も高く出ます。維持費もRCと比べ、

断然安いですし、修繕費も同様です。もちろん、税金も

安い、と。

 

 

減価償却も早いです。中古物件の減価償却期間の計算は

 

残存耐用年数＋(経過耐用年数/4)

 

で求められますので、築20年で購入すれば、

2＋(20/4)＝7

と、7年で減価償却が終了することになります。

 

 

RCとは真逆で良いことづくめのように見えますね。

 

 

 

しかし、やはり欠点はあります。

 

 

アパートだけに、一戸当たりの家賃は低いです。

その分、借主の属性は低くなります。

 

 

また、資産価値が低いということは、担保として

力が弱い、ということです。つまりは融資を受けにくい

という欠点があります。

 

融資を受けにくいというのは重大で、本来であれば

自己資金が少なくて済むはずだったのが、かえって

多くの資金が必要になってしまう可能性があります。

 

 

古さはリフォームや修繕でカバーできますが、

木造建築で気をつけなければいけないものがひとつ。

 

シロアリです。

 

シロアリ被害は木造建築の致命的な弱点です。

修繕費が想定以上にかかってしまったり、

思わぬトラブルに巻き込まれることもあり、購入前に

必ず確認をしてください。

 

 

 

融資さえ付けば、少ない自己資金で高い収益性を望めるのが

木造建築のいいところです。

 

 

不動産投資の取っ掛かりを作るには最適とも言えますから、

早くからスタートしたい方にはうってつけです。

 

 

出口戦略をしっかり立てられるよう、価格や立地に

気をつければとてもお勧めですので、積極的に

考慮をしてみてください。

 

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