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キャッシュフローのことを考えると、建物の構造以外に気になること。
それは単身向けにするかファミリー向けにするか、です。
まず、絶対的なこととして同じ条件であればファミリー向けよりも
単身世帯向けのワンルームマンション、それも一部屋当たりの
床面積が狭い方が表面利回りは良くなります。
当たり前ですね。同じ広さでも、多くの世帯を詰め込めた方が
収益的に効率が良くなるというのは。
部屋数も増え、一室当たりの空室リスクも小さくなります。
では狭小ワンルームマンションに投資をすればいいかというと、
そうとは言えない、というのはすぐに理解できるんじゃないでしょうか。
今回のテーマは単身向け、ファミリー向けそれぞれの
メリット・デメリットについて、です。
単身世帯向け不動産投資のメリット・デメリット
まずは単身世帯向けのワンルームマンションについて。
前述したように、ワンルームマンションは表面利回りが良くなります。
同じ面積であれば、多くの世帯を詰め込んだ方が家賃収入が
増えるのは当然と言えば当然です。
ただし、部屋を狭くすればするほど欠点も目立ってきます。
まず、部屋が狭くなれば当然単価が安くなります。
同じ条件であれば、広い部屋に住みたいと誰しも思いますから、
狭い分家賃を安くしなければいけない。
家賃が低ければ低いほど、属性も低い人が集まりますから
トラブルも増える傾向にあります。
また、単価が安いということはネット利回りが低くなることでもあります。
家賃収入に比べ修繕費が高くなるからです。
部屋の広さが半分であってもクリーニング代が半分にはなりません。
エアコンなどの付属設備や細かいパーツに関しては
部屋の広さに関係なく価格は同じです。
一般に、家賃が月3万円を切るようだと、個人レベルの不動産賃貸業は
修繕費などが家賃収入に比べて高くなりすぎるため、
経営は難しくなると言われています。
長く住んでもらえれば割高な修繕費のデメリットは薄れますが、
単身世帯はファミリー世帯に比べ、居住期間が短いことが多いです。
独り身は身軽ですから不満があれば簡単に引っ越してしまうし、
サラリーマンであれば異動も命じられがち。
学生は卒業したらいなくなりますから、一般的な大学生では
長くても4年間しか住んでくれません。
4年も住んでくれれば御の字ではありますが。
単身世帯向けのメリットとしては、出入りが激しい分、
空室が出来ても条件がよければ入居者は見つかりやすいです。
ファミリー世帯の場合、住居を購入してしまう可能性がありますが、
単身世帯だとその可能性は相当低い。
顧客の多さという意味では圧倒的にファミリー向けより多いですね。
マンション1棟あたりの戸数も多くなりがちなので、
空室1室あたりの減収も痛みが減るのは前述の通り。
単身世帯向けの集合住宅選びのポイントとしては、
1番に立地、2番に部屋の広さ及び家賃の安さといったところ。
この3つの条件が整っていれば基本的には空室に困ることはなく、
良い投資になることでしょう。
ファミリー世帯向け不動産投資のメリット・デメリット
次に、ファミリー向けについて。
ファミリー向けと単身向けワンルームマンションは、
その資質に大きな違いがあります。
表面利回りをみると、ファミリー向けは単身向けに比べて見劣りします。
しかし、ファミリー向けは単身向けに比べて広く、単価が高い。
その分、ネット利回りは表面利回りから下がりにくい傾向にあります。
家賃収入に対して修繕費が割安になるからです。
単身向けの修繕費とは逆の理屈ですね。
子供の学校や病院への通院などのこと、また年齢層が高くなり
仕事上の人事異動も少なくなるので、単身向けよりも
長く入居してくれることが多いです。
持ち家を購入したために退去してしまう、ということもありますが、
それでも単身者向けよりも入居期間は長くなります。
もう一つのファミリー向け物件の特徴として、
駅から離れていても以外と入居してくれる、というのがあります。
子供の環境が優先されたり、自家用車移動が多くなったりするからです。
単身向けよりも駐車場の重要性が増しますが、
郊外であれば駐車場確保はそれほど難しくありません。
駅近物件は利回りが低くなりすぎる傾向にあるため、
むしろ駅からは遠いけどその他の条件は良い、という物件の方が
利回りも良くなり、稼働率も高く良いキャッシュフローが
得られる可能性を秘めているとも言えます。
もちろん、その他の条件や客付次第ですが……
まとめ。どちらも一長一短
僕の個人的な好みは、ファミリー世帯向け物件です。
特に2LDK～4LDKくらいがベストだと感じています。
細かい間取りの好みについてはここでは触れませんが、
機会があったら話題にしたいですね。
個数の多い大型ワンルームマンションの場合、
客付け業者さんの仕事量にも限界がありますから
空室スパイラルにハマってしまう可能性があり、
根拠はないですが僕にはリスクが高いように感じてしまいます。
実際は決して悪いものではないと思うんですが。
個数が多いほど空室リスクは小さくなると自分でも主張していますし。
僕自身も学生時代から就職後まで含めて、東京の1Kマンションに
10年近く引っ越しもせずに住んでいた経験もあり、
ワンルームマンションに悪い印象があるわけではないんです。
悪い印象があるわけではないんですけど、矛盾しているようですが
何か引っかかるものがあるんですよね。
こればっかりは理屈で証明できません、すみません。
ただ、直感というものは最も優れた判断である一面がありますから、
この印象が拭い去られるその時まで、直感を信じて
大型ワンルームマンション1棟ものはなるべく避けてみようと思っています。
自分の信じる道から外れて失敗したら、後悔しますからね。
単身世帯向けでもファミリー世帯向けでも、
利回りがよくて高稼働率にできればキャッシュフローはしっかりと出ます。
結論としては自分のやりやすい方、
要するに好みで決めてしまっていいのではないでしょうか。
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