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区分マンションへ投資をする上で最も怖いのが
空室リスクであることは、前回の記事で理解を
して頂けたかと思います。
空室が怖いのは区分マンションに限ったことでは
ありませんが、0か100かしか収入が得られないと
短期的なリスクが高くなります。
時間稼ぎをする余裕がないという意味で、1棟ものへ
投資するよりもリスキーであるのは間違いない。
自己破産することになれば借金が1000万円だろうと
1億円だろうと同じことですから。
区分マンションへ集中的に投資をするならば、
どうやってその短期的なリスクを解消するかが
大きなポイントとなります。
前回は以下より。
区分マンション投資を再評価する【4】オーナーチェンジ物件
何事もないことは悪いこと
短期的なリスクといえば、前回取り扱いました。
購入直後からスタートする融資の返済です。
解決策も一つ提案しましたね。
オーナーチェンジ物件を購入してみたらどうか、と。
最も現実的なのはやはりオーナーチェンジ物件だと
思いますが、難点が一つ。
購入直後から入居されている方がいらっしゃるため、
何もやることがない、というのがリスクです。
何を言っているのか分かりますか？
私たちは不動産投資家として、事業主として成長を
していかないといけません。
そのための第一歩を、意を決して踏みしめました。
不動産仲介業者の話を聞き、契約を結び、融資を受け、
ねんがんのアイスソード収益不動産を手に入れました。
そして何事もなく翌日から振り込まれる家賃収入。
何が問題か？
何事もないのが問題です。
何もやることがないということは、
成長をする機会がないということと同義。
賃貸住宅からは、入居者はいつか必ず、
引っ越していってしまうんです。
では退去したあと、どうしますか？
何をすればいいんでしょう？
購入した当時から何も経験を積むことなしに
家賃収入を得てきたあなたは、次に何をすれば
いいのか正しい判断ができるでしょうか。
入居期間の平均は5年と言われています。
購入後から5年も入居してくれたなら、次の一戸どころか
サラリーマンの平均年収以上の家賃収入を得られるくらい
買い進めることができているでしょうからいいのですが。
半年から1年のうちに、必ず繁盛期がやってきます。
繁盛期は入居が盛んなのはもちろんですが、
同時に退去も盛んになる時期です。
初めてやってきた繁盛期に、購入前から入居者さんが
退去する可能性がないとは言い切れないでしょう？
半年や1年では、得られた家賃収入、キャッシュフローに
全く手をつけていなかったとしてもその額はたかがしれたもの。
資金に大して余裕ができた訳ではなく、経験を積んで
不動産投資家として成長してもいない状態でサバンナに
放り出されてしまって、生きていけるでしょうか。
ちょっと、運が絡んでしまう気がしませんか。
前回僕は、投資の結果を運なんてものに左右されないように、
と言いました。
決して悪いものではないし、うまく扱えば強い味方に
なるであろうオーナーチェンジ物件ですが、残念ながら
運が絡んでしまう要素があるのは間違いありません。
成長と短期リスクヘッジを兼ねた選択肢
そこで、もう一つの提案です。
それは『サブリース』。
といっても、いわゆる長期間サブリースではなく、
入居者が決まるまでの間もしくは数ヶ月から1年程度の
契約でのサブリースです。
契約が失効するまでの間、家賃を不動産業者がオーナーへ
支払ってくれる家賃保証。
不動産投資初心者にとって、ものすごく都合の良い
条件であると僕は思います。
とりあえずしばらくの間返済に困ることはありません。
オーナーチェンジ物件と同じです。
空室期間中、入居決めについての経験を積むことができ、
また管理会社や客付業者空室対策について相談をする
機会が得られます。
空室物件を購入したのであればリフォームもすることに
なりますから、リフォームの経験も積むことが可能。
それでいて入居者が決まれば、新規の入居者さんですから
平均5年の入居期間を期待ができます。
成長しながら収入を得られ、新鮮な入居が手に入る。
ものすごく良い条件だと思いませんか？
利回りを極端に落としてしまっては意味がありませんから、
重要視しすぎるのは考えものですが、適切な利回りが
得られて家賃保証がついてくるなら、見逃す手はない。
区分マンションで家賃保証付きの良い物件には簡単に
見つからないかもしれませんが、アンテナは張っておくべき。
資金が潤沢に用意できないなら、初心者にとっては
家賃保証>オーナーチェンジ>空室物件
の順で優先順位をつけてみてはどうでしょうか。
積み重ねが運を強くします
結局、最大の問題点は「そんな都合の良い物件に
易々とは出逢えないこと」ですが、それを言っては
不動産投資はやってられません。
出逢えなければ、見つかるまで探すのみ。
すぐに見つからなかったら、お金が貯まったと喜んでおく。
資金が増えれば選択肢も増えます。
1年、2年と購入すべき物件と出逢えない方もざらにいます。
区分マンションであってもそれは変わりません。
自分が立てた経営戦略に乗っ取り、それに適合した物件を
探し出しましょう。優先順位をつけて妥協点を決めておけば、
見つからないなんてことはないはずです。
地道に毎日少しずつでも努力をしていきましょう。
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