いつも応援ありがとうございます。
ご連絡を頂き、お話を聞いてそれに僕なりの答えを返答させて頂く
中で、多くの方がそれぞれ自分に合う投資の道を見つけられている
ようで、冥利に尽きます。
ある人は戸建てで、ある人は区分で。勿論、僕が推奨している様に
1棟RCマンションで。
なかなか踏み出せずにいる方も多く存在しているとは思いますが、
不動産投資を通じて人生を深く考えるだけでも価値のある事。投資
は決して悪いものではないと知るだけでも進化です。
それぞれ、メリットデメリットは当然あります。投資をする選択も
投資をしない選択も、どちらとも得られるものと失うものがあって、
どうありたいかを最終的に決定するのは自分自身。
できる限りメリットを大きく、デメリットを小さくする工夫もして
最大限の結果を出そうとする努力により正しい選択肢は異なります。
逆に言えば、工夫や努力の不足により「どちらを選んでも不正解」
となってしまう恐れもある。結局、判断が正しいか間違いかなんて
自分次第に過ぎません。
そう考えると、何が重要となるかといえば『選択する、決断する』
勢いです。
いざという時に勢いがつけられるかどうかが、正しい選択肢を選ぶ
為に必要なこと。
というのも、人間は痛みを伴う選択肢をそう簡単には選べないもの
だからに他ならない。当たり前すぎる話ですが、難しい問題です。
外科系の医師をしているとそんな場面にしょっちゅう出くわします。
手術を受けるべきかどうか。特に僕の従事する整形外科では、命に
関わらないケースが多く、大変難しい判断を迫られる。
手術だけでなく、注射の一本でも悩む方は悩みます。想像しやすい
痛みであっても悩むのですから想像の範疇を超えた痛みを伴う選択
ができないのは致し方ない。
投資で数千万円から数億円もの借金を背負うなどという強烈な痛み
を想像させる不動産投資へ、一歩踏み出せるのはある意味で狂人と
いってもいいかもしれませんね。
少なくとも普通ではないでしょう。僕も含め。しかし臨んだ理想が
普通ではないのですから、普通ではないのもむべなるかな。
資本主義社会で上に向かおうと思えば、自ら痛みを背負い込む事が
できる覚悟と強靭な精神力が必要です。
一戸単位の投資はプロの仕事
僕は現状、RCマンションしか所有していない（妻所有の地雷除く）
為に、その他の方針に関してあまり偉そうな事を言う立場にはない
のですけれども。
1棟RCマンション投資をする人間から客観的に見た、他の投資手法
についてのデメリットを書き上げてみます。あくまでも想像からの
意見ですのでご了承願います。
一番気になるのは、1戸単位の小規模投資から入ろうとする場合の
労力的なデメリット。
不動産投資は数が無ければ稼ぎがありません。区分マンション一戸
所有したところで、大した金額にはならない。区分所有は現金購入
を勧めていますが、投資金額を取り戻すだけで何年も必要です。
経費率も高止まりし、もしも空室になってしまったら収入もゼロに。
それどころか入退去に伴ったクリーニングや修繕費用、広告費等で
投資資金を取り戻すのは更に先送り。
デメリットを解消するには、少しでも早く物件数を増やすしかない。
どれだけ慎重を期しても失敗に終わる可能性もあって、数で失敗を
薄めるのが一戸ずつの投資の肝。安定させるには、最低でも事業的
規模と認められる10戸までは繰り返さなければならないでしょう。
費用的な部分で躓くようならそもそも計画自体が間違っているだけ
ですから根本を見直すしかありませんが、資金面はクリアできても
物件を探す時間と労力が半端ではありません。
物件の検索から調査（現地調査は勿論、周辺の住環境まで）、契約
には相当な苦労を要します。安くて利回りの良い物件を探さないと
いけませんから手は抜けません。
融資を受けるとなると、融資先を探して資料を提出し、金消契約も
結ばなければならず、並みの努力では困難なことが分かるでしょう。
本業でのパフォーマンスを維持したまま実行するには、労力負担が
あまりにも大きすぎる、と僕は感じてしまいます。
途中で資金が尽きて拡大が困難となってしまったら袋小路。数年間
の我慢で資金は回復しますが、投資環境が一変していて買い進める
ことができない恐れもあります。
できるだけ、素早く拡大していく必要があり、またスタート時期も
当面は安定して収益不動産を購入していける局面が続くとの予測が
経つタイミングでなければ成立しにくい。
1度の取引で大きな利益を上げられつつ、スケールメリットにより
リスクを抑えられる1棟RCマンション投資と比較し、より難しいと
感じてしまいます。
少なくとも僕の能力と投資に割ける時間、労力では。
より本気で向き合う必要あり
1戸ずつ買い進めて資産拡大ができる程の能力があるなら1棟もの
からスタートしても成功できるはずです。逆は難しい。
だったら資金面がクリアできれば1棟投資から入ってしまった方が
合理的かつ効率的だろう、と。そう思ってしまうのは、僕の融資
金額に対する認識が甘すぎるのかもしれません。
多額の融資を抱えてしまう事により、本業や私生活で無用な損失
を発生させてしまう場合もあります。必ずしも1棟RCマンション
への投資が優れていないのは確かな話。
区分で一つひとつやって成功を収めている方は多く存在し、尊敬
すべき素晴らしい不動産投資家です。
どれ程の努力をしてきたのでしょうか。想像もできません。
これから小規模より投資に入ろうとお考えの方は、その点を覚悟
の上で踏み込んで下さい。
何しろ複数の物件を抱え込んだ後は、退こうにもすぐには撤退が
できないのですから。
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