区分マンション投資を再評価する【3】間取りで異なる投資戦略

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いつも応援ありがとうございます。



 

不動産投資家には様々な方がいて。

僕はまだまだ経験が浅いものですから、
本当にたくさんのことを皆さんから学ばせて頂いています。

何棟もRCマンションを取得、売却をされている方。
木造アパートを中心に高利回りを実現されている方。
土地から仕入れて新築アパートを建てることが得意な方。
築古戸建の再生を何棟も続けている方。
区分マンションで早期リタイアされている方。

退場を余儀なくされた方……要するに投資に失敗した方は
表に出てきません。

つまり、これらの方々は全員、不動産投資で成功されているんです。
少なくとも、現時点までは。

 

この事実から見出せる真実。

結局のところ、投資対象がなんであれ正しい投資ノウハウを
実践すれば誰にでも成功のチャンスはあるということ。

区分マンション投資に僕は当初やや否定的ではありましたが、
それは結局のところ自分に投資ノウハウが無かったから。

知らなかったがために否定するしかなく、
損をしていたということです。

 

現在は、融資を受けて区分マンションに投資をすることに
必ずしも否定的ではありません。資金に余裕があれば、
挑戦してみたいと思っているくらいです。

既に厄介者の区分マンションも抱えていることですし。(笑)

 

1棟ものを中心に投資をしているベテラン投資家も、
それ一辺倒ということは少なく、区分マンションを
何戸も抱えている方がいます。

むしろ、そういう方の方が多いかもしれません。

著名な投資家けーちゃんこと寺尾恵介氏は正にそのタイプ。
今は区分マンションを随分買い進めてらっしゃるようです。

 

僕には不動産投資に割り当てられる時間がだいぶ短いため、
一回の契約で稼ぎが少ない区分マンションが投資の中心と
なることはありませんが。

ノウハウを学んで無意味になることはないし、知らないがために
損をすることは大嫌いなタチなものですから、現在は区分投資の
ノウハウも色々なところから情報を集めています。

それに自分の考察を加え、どのような条件付けをすれば
区分マンション投資で成功しやすくなるのか、考察しました。

 

シングルかファミリーかで異なる戦略

前回のことも踏まえていきましょう。

区分マンション投資を再評価する【2】区分マンション投資に失敗する7つの理由

 

まず、購入前に必ず考えておかなければいけないのは、
資金調達の面。区分マンションは担保価値が低い。
故に、融資を受けにくいです。

今回はファイナンスの面について、シングル向け、
ファミリー向けそれぞれを考えてみます。

単身向けかファミリー向けか? 区分マンション投資では非常に重要なことです。

シングル向け区分マンションへ投資する場合

狭小ワンルームマンションでは、借り換えは非常に厳しいと
考えた方がいい。

つまり、もしシングル向けを狙うとすればできるだけ
自己資金を多く投入し、融資依存度を減らさなければいけない。

 

ワンルームマンションは実需向けへの売却も困難ですから、
賃貸経営で利益が出せなければどうしようもありません。

利回りが低い区分マンションで利益を出したいなら、
一番削れる経費というと、利払いですね。

 

金利交渉も借り換えもできない状況では、
高金利で融資を受け後で利払いを減らすという
常套手段が取れません。

高い金利で多く借りてしまったら、
それを払い続けるしかなくなってしまう。

だから、ワンルーム区分マンションに投資をするなら
なるべく融資依存度を避けなければいけない、と。

 

ファミリー向け区分マンションへ投資する場合

ではファミリータイプならどうか。
ファミリータイプの場合、ちょっと変わってきます。

 

戦略的に最も異なるのは出口戦略
売却先に実需層を想定できるのは大きなメリット。

というのも、一般的に実需向けの方が投資家向けよりも
高く売却することができるからです。

仕入れ値次第では、キャピタルゲインを狙うことも
決して不可能ではありません。

 

売却益が出そうなら、融資は怖くありません。
いざという時、いつでも撤退ができるということ。

債務超過で売却も困難、赤字を垂れ流し続けながら
持ち続けるしかないという最悪の状況になりにくいのは、
リスクマネジメント上優秀と言えます。

 

つまり狙い目は、実需として人気のありそうな物件。
2LDK~3LDKくらいがいいでしょう。

3DKや4DKならそれぞれ2LDKや3LDK間取り変更が
可能ですから、売却前にリノベーションがおすすめです。

他にも建物の状態とか管理状況は実需層へ売却するなら
より重要になってきます。できるだけ管理の行き届いた
マンションを選びたいところ。

 

ファミリータイプなら、融資審査上もワンルームよりは
ずっと期待ができます。

例えばオリックス銀行ですが、不動産投資ローンのうち
セカンドハウス投資用ローンでは40m2以上であれば
エリア内なら取り扱ってもらえます。

オリックス銀行セカンドハウス投資用ローン

借り換えもよし、最初からお願いするもよし。
他からの融資が受けられないようなら
相談してみてはいかがでしょうか。

 

入居期間も単身者よりファミリーが長い傾向にあります。
入居率が高ければ返済も安定、キャッシュフローも
徐々に貯まっていきます。

利回りはワンルームの方が高く、一度の修繕費は安く
済みますが、ファミリータイプの方が最終的には
安定して稼げるような気がします。

 

金額が小さい分だけ細部にこだわる必要あり

間取りによりファイナンス戦略が大きく変わるのが
区分マンションの特徴の一つ。

売買が容易だからこそ、出口戦略や融資の扱いは
より細やかなコントロールが必要になりそうです。

1棟もので利益を出した経験があっても、
決して油断はできませんね。

 

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  1. はじめまして、20代で不動産投資をしている中林準と申します。実は、私もブログを1年以上書いていまして、今回は、相互リンクのお願いをさせていただきたくご連絡させていただきました。

    20代不動産投資から不動産王への道程
    http://active-landlord.seesaa.net/

    が当方ブログのURLになりますので、ご検討の程宜しくお願いします!

      • きりのき
      • 2013年 10月21日

      中林さん、こんにちは。

      ブログを拝見させていただきました。お若いころからの精力的な活動、
      とても素晴らしいですね。

      相互リンクの件、承知致しました。
      当方でも近日中に作業をさせていただきます。
      今後ともよろしくお願い申し上げます。

  2. お返事ありがとうございます!では、こちらもリンク貼らせていただきます。宜しくお願いします。

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