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RCマンションの修繕費の高さについて
話題に上がったので、
それに関連して区分マンションにおける
修繕費の話題を。
というのも、区分マンションも多くは
RCマンションだからです。
重量鉄骨のことや、今後は木造マンションも
あったりするかもですけど、
RC構造が多いのは確かでしょう。
区分マンションの修繕はどうなっている？
区分マンションだって建物がある以上、
修繕をしなければなりません。
その修繕費はどこから誰が出すのか、
疑問に思ったことはないですか？
分譲マンションに住んだ経験のある方なら、
お分かりでしょう。
区分マンションの利回りがとても悪い理由の一つ、
修繕積立金です。
修繕積立金は、もちろんその不動産のオーナーが
支払うことになります。
これは自分の部屋の修繕に使うものではなく、
共用部、誰のものでもない部分の修理のために
積み立てておくお金です。
例えば外壁とか、エントランスとか、廊下とか。
エレベーターもそうですよね。
1棟買いのオーナーがいるなら、
当然共用部もオーナーの持ち物ですが、
区分マンションとして区分けして販売された以上、
共用部は皆のものになるんですね。
ですから、皆で責任も共有、修繕費用も共有です。
その管理は誰がするのかというと、
マンションの管理組合です。
私は分譲マンションの賃貸部分によく住んでいたので、
マンションの理事会開催のお知らせが貼られるたびに、
誰がこんなめんどくさいことをやっているんだと
不思議に思っていたんですが、
勉強をしていて、分譲マンションで共用部がある以上
確かに皆の話し合いの場は必要だよねと納得しました。
修繕積立金は戻ってこない
区分マンション投資では、管理費、共益費に加え、
この修繕積立金も月々支払わないといけないため、
実際手元に残る収入は大きく減ってしまい、
あまり儲からないんですね。
マンション一棟投資だって結局のところ、
かかる費用は同じだろうと思うかもしれませんが、
大違いです。
売ったり買ったりする不動産投資では、
一棟買いでは使わなかったら自己資金として
残りますが、区分マンションの場合は
せっかく積み立てた修繕費が売却までに
自分のために使われなかったり、
今まで積み立てられてきた修繕費が、
すでに使われていて中古で買った時には
残っていなかったりするからです。
特に後者は重大な問題に発展しかねません。
管理組合はマンション管理のプロではないですから、
事前の見通しが甘くて十数年のうちに
積立金が不足し、修繕が必要にも関わらず
修繕工事ができなかったり、
臨時で修繕費を要求される、
途中で修繕積立金が値上げされる、
といったトラブルに発展することもあるんです。
こういった事例は多発していて、
見兼ねた国土交通省が
発行するまでになりました。
区分マンションを購入する時は、必ず修繕時期と残高の確認を
不動産投資家が購入する区分マンションの多くは
中古ですから、この修繕積立金の残額には
目を光らせておかなければなりません。
新築でない限り、修繕具合と、修繕積立金残高は
購入前に必ず確認してください。
もし修繕積立金が全然残っていないようなら、
基本的には購入しないほうが無難です。
大幅な修繕が終わっていて、今後10～20年、
修繕工事がほとんど不要であると判断されるなら
いいんですが、その判断がつかない場合は
その分を織り込んだ価格で購入できない限り、
厳しい判断をするべきでしょう。
逆に、大幅に積立金が残っている場合、
チャンスです。
購入直後に大規模修繕工事が行われ、
物件の評価額が上がるかもしれません。
特に競売や任意売却、一般人経由の取引では、
修繕積立金残高が価格に転化されずに売られている
こともありますので、狙い目です。
あまりこれを狙うのはどうかとは思いますが。
狙いすぎるといつまで経っても収益不動産が
買えないという事態に陥りますから、
あくまでラッキー程度に思うのがいいかもしれませんね。
最も一般的でありながら実は難しい区分マンション投資
区分マンションは購入時にも、購入後も、
気を使わなければいけない部分が多く、
個人的には玄人向けではないかと思ってしまいます。
自己資金が乏しいうちは、区分マンションを
狙わざるを得ないこともありますから、
購入するなとは言いません。
成功している人も多くいますので、
成功例を研究し、慎重に投資を進めていくのを
お勧めします。
くれぐれも焦らずに、
勉強を重ねてから購入に踏み切ってください。
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