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アパートローンから始めてどう不動産投資規模を拡大するかを
テーマにしたこのシリーズ。
ここまでの話の芯は、信用です。
信用を失わないように行動することが最も重要。
アパートローンの残債がある間はサラリーマンを辞めない。
収益性ばかりに気を取られず不動産評価額に注意を払う。
その他、約束を守るとか、借りた金は遅滞なく返すなど、
人間として当然のことは当然のように行うこと。
それを年単位で継続し、かつ安定した収支で黒字決算を
続けることでようやく、サラリーマンから事業主として
扱ってもらえるようになります。
事業主としての信用が高くなれば、要するに安定した
経営で着実に返済をしてくれるであろうと信用をして
もらえれば、融資は非常に受けやすくなる。
また、もう一つの方向性としては資産家を目指す、
というものがあります。
無借金の不動産を複数所有していたり、多額の現金や
有価証券などの金融資産を有している人物に対して、
金融機関は極めて甘い。
貸したお金が回収できる確率が極めて高いからです。
最悪、資産を差し押さえてしまえばいい。
担保として確保しておけば逃げられることもない。
これも、事業主に対するそれとは別の意味で高い信用を
持っていることになります。
前回は以下より。
信用を得るのに必要なもの
初めて出会った人物が何の裏付けもなしに信用を
得ることができるほど、世の中優しくはありません。
自分が信用に足る人物であると証明をした人だけが
金融機関からも信用を得て、融資をしてもらえます。
そう、証拠が必要なんです。
口だけなら何とでも言えます。金融機関を騙してお金を
引っ張ろうと考える人物は大勢います。
この間も、逮捕者が出ましたよね。
みずほ銀行から2億円融資詐欺を行った事件。
知らない方は「エステート24ホールディングス」で
ググってみて下さい。太陽光発電設備の販売事業と、
不動産投資家としても無関係ではありません。
言葉や紙での証拠は捏造できてしまう。
金融機関はそれをちゃんと知っています。
薄っぺらな嘘をついたって、すぐバレる。
ただ決算書が黒字だからとか、どこそこからも融資を
受けているだとかいう言葉だけでは信用されません。
金融機関に本当の意味で信用してもらうには、
もっと確実な証拠が必要。
それは偽造が困難な公的文書であり、明確な所有資産であり、
経営実績であり、時間の経過です。
信用を高める「時間」という要素
重要な要素は時間です。
創業して1年目の事業で大幅な黒字を叩き出したベンチャー企業と、
10年間経営を続けていて前年は少し赤字となってしまった企業。
金融機関はどちらを企業として信用するに値すると考えるでしょうか？
不動産だって1年前に取得したばかりの人と10年前から
維持を続けている人、どちらが信用度が高いでしょうか。
今の住所に何年住んでいるか、すら評価項目です。
1年前に引っ越してきたばかりの人と10年前から引っ越しせずに
住み続けている人。賃貸マンションに住んでいる人と、
所有している住宅に住んでいる人。
どちらが信用面で高い評価を受けるか。
日本の金融機関は変化を嫌います。変化は不安定だからです。
赤字、黒字を頻繁に往復する企業と僅かながら毎年黒字を
計上し続ける企業。前者が黒字の際の利益幅が大きくとも、
後者を好む金融機関の方が多い。
新興国の国債と日本国債であれば、後者を欲しがるのが
今の日本の金融機関。
とにかく安全で安定した投資先を、日本の金融機関は
常に探しています。バブル崩壊、リーマンショック、
その他の苦い思い出がそうさせるのでしょう。
安定を求めるには時間経過を観察することが大事になります。
例えば風邪を引いている人の容体が数日後には完治して
いるのか、それとも肺炎になってしまうのか、そもそも
風邪ではなくて結核であるのか。
時間の経過を追いながら、様子を観察するしかない。
新しい入居者さんが本当に問題のない人なのか、それとも
近隣住民とトラブルを起こすのか。
家賃をきっちり支払ってくれるのか、滞納しがちなのか。
礼儀正しいのか、クレーマーなのか。
それまでがどうだったかが分かれば参考になりますが、
そうでなければ今後付き合いをしてみないと答えは出ません。
金融機関との付き合いもそれと同じです。
実績を作る。付き合いを深める。
どちらも一朝一夕には叶わないこと。
焦らずに時間を掛けて、自分が信用できる人物だと
伝わる証拠を作っていきましょう。
不動産投資は長期戦であることを自覚する
短期間でサラリーマンを辞めることが勧められないのは
これらのことも理由だったりします。
短期間では自分の信用力が十分に高められません。
余程純資産を増やすことができれば別ですが、
なかなかうまくはいかないでしょう。
あまり焦らず、腰を据えて20年先を見るのが正しい姿勢であり、
その姿勢こそが信用を生むものだと、僕は信じています。
それが達成できた時こそ、アパートローンから抜け出し、
サラリーマンから実業家へと進化することができます。
急がば回れとはまさにこのことで、早期リタイアへ
最も近いのはこの道ではないでしょうか？
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