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収益不動産をどのように評価すべきかは永遠の課題と言ってもよいほど
正解の無い話だと思います。
積算評価を重要視するべきなのか、それとも収益還元評価に重点を置く
べきであるか。築年数と法定耐用年数についてはどう考えるか。そして
立地の評価はどうか。
僕は、最低でも二つの視点を持ってこの課題に向き合うべきだと思って
います。
経験を積むともっと多くの視点から収益不動産を評価することができる
ようになりますが、あくまで初心者の観点からということで。
この二つの視点から不動産をよく考察することが、不動産投資の始まり。
逆に言えばこれを欠かして見切り発車してしまうと、あとで困難な状況
から抜け出せなくなってしまう可能性があります。
第一に『経営持続性』
一つ目はまず誰でも考えることです。
この不動産は十分な収入を安定して得ることができるかどうか。
不動産投資を真面目にやろうと思えばインカムゲイン、つまり事業として
の収入が中心となります。
キャピタルゲインを狙いたいならもっと流動性が高く売買の制約が少ない
株や為替、先物取引を選ぶべきであって。
収益不動産をキャピタルゲイン狙いですることがいかに愚かしいことかは
散々僕も書いてきましたし、まともな人が書いたブログエントリや書籍を
読めば必ず書いてあることです。
安定した収入が得られること、十分満足のいく収入が得られることは、
収益不動産の命です。
それは表面的な利回りだけでなく、空室率がどの程度になりそうなのか、
将来的な家賃の下落はどの程度なのか。
この辺りの評価を大事にしていかなければ不動産投資は立ち行きません。
収益不動産が単体で事業が成り立つかどうかは、積算評価がいくらである
かよりも遥かに大切です。
もちろん積算評価が売買価格を超えているならばその方が良いのは当然。
ですが、そもそも論として収益性が悪かったとしたらいくら積算評価が
高かったとしても収益不動産としては完全に失格。
それほど収益性というものは大切です。
これは評価額としての収益還元評価が高いだけでなく、予測される空室率
や将来的な家賃下落率などを加えたうえでの評価もしておくべきでしょう。
目標は常に満室のまま家賃をキープすることであるのは間違いありません。
が、現実的にはそれが困難である以上、損益分岐点をしっかりと見定めて
おかなければ「夢見がちな投資家志望」と思われても仕方ありません。
一見難しいように感じるかもしれませんが、最近は安価で優良なツールが
多数ありますので導入をすることをお勧めします。
ちなみに僕が使い続けているのは不動産投資収支シミュレーターです。
非常に使いやすいのでまだ何も持っていない方は是非。
第二に『資金調達優位性』
もう一つはどこから資金調達ができるのか、です。
全額自己資金で賄う場合は何も考えなくて構いませんから楽ですね。
ですがそうでないのであれば必ず付きまとってくるのが融資です。融資を
受けて不動産投資をしたいならば、まずはその融資を出してくれるところ
を探し当てなければいけません。
融資を出してくれるのは当然ですが金融機関になります。法に則って出資
を募ることもできなくはないのかもしれませんが、そこまでしてしまうと
不動産投資ではなく何か別物になってしまいますので割愛します。
一言で金融機関といっても、金融業界はひとまとめに括って考えることは
絶対にできません。規模から経営方針まで、全く違います。
大きな枠組みだけでも都銀から地銀、第二地銀、信用金庫、信用組合、
ノンバンク、日本政策金融公庫などに分けられるのはご存じの通り。
そして同じ枠組みの中の存在であっても、中身は全く別の存在です。
一部の特殊な金融機関を除き全て民間企業ですから当たり前。
3大メガバンクと言われるみずほ銀行、東京三菱UFJ銀行、三井住友銀行も
それぞれが独自の方針で経営をしている。
収益不動産に対する姿勢もそれぞれ。ものすごく積極的に融資をしている
ところから、収益不動産に対しては絶対に融資をしないところもあるし、
表向きはNGでも建前をいじって融資しているところもあるとか。
一番大事なのは、収益不動産をどのように評価しているか、です。
積算評価を重視しているところもあれば、収益還元評価を重視している
金融機関もあります。
単純な評価額だけで融資の有無を決めているのではないでしょうから、
評価額だけで金融機関を考えるのもまた滑稽ではあります。
滑稽ではありますが、一つ言えることは物件の評価と金融機関の重要視
する部分が噛み合っていない場合、とうやっても融資は下りないこと。
積算評価を重要視している金融機関に積算割れの物件を持ち込んでもそう
簡単に融資を出してくれるはずがありません。
属性を重視している金融機関に属性不足で突撃しても冷たくあしらわれて
しまうことでしょう。
住んでいる地域や物件所在地がエリア外であれば、いくら条件の良い物件
であっても駄目だと言われてしまいます。
自分がどこの金融機関を利用することができるのか、購入予定の不動産が
どの金融機関ならば高く評価してもらえるのか。将来的に借り換えを検討
してくれる金融機関がどれ程あるのか。
これを意識することで不動産投資の効率は大きく上がります。資金調達先
である金融機関の研究は、不動産投資には欠かせません。
入念なリサーチを欠かさずに
一度購入したら、収益不動産とも金融機関とも長い付き合いになります。
その分、付き合い始めるまでの十分なリサーチは欠かせません。
恋愛のようにとりあえず付き合いながら考えようとか無理なこと。
ある意味、恋人よりもわがままな存在です（笑）。
でも、本当にそのくらい十分考えておくことをお勧めします。
誰も後悔はしたくないでしょうから。
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