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不動産投資をしていく上で決して無視できないのが、
キャッシュフロー。
キャッシュフローがあってこそはじめて
手元に現金を残すことができます。
融資返済後のキャッシュフローが0か足が出るような投資は
買ってしまった時点で失敗でしかない。
セールスマンの甘い言葉に惑わされてしまったことを
悔いるしかありません。
不動産投資の2つの『当たり前』
ちゃんと購入前に収益不動産の収支をシミュレーションすれば、
その物件が購入を検討するに値するかどうかは、
誰でもすぐ分かります。
しっかりとビジネスの原理原則を理解すれば、
セールスマンの話を冷静に、合理的に解釈することができます。
さて、ではキャッシュフローが不動産投資では大事であり、
キャッシュフローの出る物件を探せばいいことは分かった。
では単純に、楽待、健美家などのネットで公開されている物件情報や
不動産仲介業者からもらった情報を片っ端からチェックして、
シミュレーションしてみて納得がいく物件を購入すればいいかというと、
そうではないことも直感的に理解できると思います。
シミュレーションをするだとか、冷静に判断するとかは
あくまで前提条件であって、いわば当たり前。
数学の前に算数を学ぶとか、自動車を運転する前に
交通ルールを学ぶとか、そういった次元と同じこと。
これから自分の力で稼いで経済的自由を手に入れよう、
夢が現実化した理想の未来を手に入れようという目標があるなら、
言われなくても本当は気づいているはずです。
見えない収支に目を向ける
今日のテーマはキャッシュフローをもう一つ突き詰めた話。
以前少しだけ各論的な記事を書きました。
以下の記事です。
キャッシュフローを重視するならRCマンションか木造アパートか。
この二つの記事を読んでいただけると分かると思いますが、
不動産投資のキャッシュフローにはシミュレーションだけでは
計りきれない「見えにくい収支」が存在します。
例えば平均入居期間。単身者というのはその身軽さから
短期間の入居になることが多く、礼金がほとんど取れなくなった今、
ワンルームマンションは以前より収支が悪化しています。
例えば修繕費。
RCマンションの修繕費は高いと言われ、
それは事実だと思いますが、減価償却費含めた税務処理や
購入時からの計画次第でそれを打ち消すことができる。
空室一戸当たりの減益率や空室対策のしやすさも、
「見えにくい収支」に含まれます。
この不動産投資の複雑さこそが歪みを生み、個人投資家でも
大きなキャッシュフローを得ることができる理由です。
いかに収益物件の穴を発見し、自分のものとするかが、
不動産投資の醍醐味と言えるでしょう。
僕が投資初期に重視していたこと、そしてこれから大家に
なるという若手サラリーマンにも重視してもらいたいもの。
それはやはり、事業所得を得る青色申告事業者となることです。
色々な意味で優遇されている青色申告事業者
不動産投資で青色申告事業者となるのは、5棟10室基準を
クリアする必要があります。
戸建て住宅なら5棟以上、集合住宅なら10室以上を所有して
賃貸をしていれば事業者として認める、というもの。
基準を満たさなければ不動産所得として扱われ、
確定申告も白色申告が中心となります。
青色で申告してもいいんですが、苦労の割にメリットが薄い。
別に青色申告事業者特別控除65万円がすごいお得ですよとか
税理士事務所のウェブサイトに書いているような
単純なことを言いたいのではなく。
早いうちに青色申告事業者となることで、
将来的な選択肢を大きく広げることができるからです。
現金増加速度という意味で、やはり青色申告事業者の方が
節税効果が高く、素早く現金を集めることができます。
その現金を用いて次の投資へ向かいたい、というのが
単純なお話ですが……
もう一歩事業拡大という意味で考えると、
青色申告事業者として個人の所得合計が赤字になった際、
3年間赤字を繰り越すことができます。
これは何を意味するかというと。
融資を通すことさえできれば、事業の拡大に現在の収支を
ほとんど気にする必要がないということ。
不動産所得で白色申告の場合、赤字の繰り越しができません。
無理に不動産を購入すると、せっかくの減価償却による
節税効果も得られず、経費も損をするだけ。
これではまともな経営はできません。
もし絶好の機会が偶然にも目の前に現れた際、
これでは収支の都合で泣く泣く逃す羽目になります。
可能性を広げる、という意味で青色申告事業者となるのは
非常に重要なステップであるわけです。
基本的には確定申告は青色が推奨されており、
金融機関からも確実な評価をもらえる、というのも
見逃せないポイントでしょう。
青色申告の力を最大限に生かして早期リタイアを実現する
ただし、これには一つ条件があります。
その条件とは、土地価格が大きすぎないこと。
青色申告事業者でも、赤字となると融資のうち土地負債利子を
経費計上できない、という条項は適用されます。
土地価格が高いと土地価格分の利子も多額になる。
あまりに経費計上できない土地負債利子が増えてしまうと、
キャッシュフローを増やすどころか税の支払いで窮地に陥ります。
この経営戦略で事業を進めていくなら、
土地価格を低く済ませる必要がある。
つまるところ、地方投資の持つ可能性をより深く
追及しておく必要がある、ということです。
地方は地価が安い分、購入価格の大半を建物が占めます。
都市部の投資より、よりアグレッシブな経営戦略を
取ることができるんですね。
5棟10室基準をクリアする地方物件であれば赤字決算は怖くない。
最初から全力疾走をしていくことが可能となります。
もちろん、2棟目以降の計画も立ててから、ですよ。
早期のリタイヤ、なるべく速やかな資産形成を望むのであれば、
地方投資がもっとも可能性は高いと思います。
最近の投機による地価上昇に騙されず、
堅実かつ大きな第一歩を踏み出しませんか？
地方不動産投資については、以下の記事も是非参考にして下さい。
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