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9月末になると金融機関が中間決算を迎えます。金融機関は融資実行数を
ノルマとしている一面があり、それをまとめ終えるのが3月末の決算期と
9月末の中間決算となるため直前は融資を受けやすいのは有名な話。
とはいっても9月中旬以降は決算の作業が忙しくなるため新たな案件を
精査する暇も時間も無くなり、また半年後という感じですのでこれから
融資を申し込んでも恩恵は得られないかもしれません。
個人事業としては9月といえばもう第3四半期が終わります。そろそろ、
今年の業績予測がはっきりした頃ではないでしょうか。
僕はというと、今年は昨年の物件購入の影響が響き、前半に納税や修繕
などの経費の支出が非常に大きく、今年もトントンから微黒程度となる
と思われます。
貯蓄額は確実に増えていますから赤字でも構わないのですが、一応3期目
となる今年が赤字になってしまうと金融機関からやや悪い印象を持たれて
しまわないかが心配です。
僕の不動産投資のスタートが2年前の5月中旬からですので致し方ない面も
あるのですが、だからといって数字を甘く見てくれるなんて都合の良い事
はありません。
何とかうまく理由付をして、それを明確にしておく必要がありますね。
事業家としての正義とは何か
不動産投資の醍醐味は経営であることのメリットを生かすことにあります。
これまでも何度も繰り返しているように、投資の側面もありますが事業と
しての側面もあり、「どちらか」と問われれば「事業である。」が正しい
解答です。
不動産投資は事業として成り立っていなければ失敗なんです。
不動産の賃貸という特殊な事業形態であるために一般的な事業のような
日々の仕入れ・販売といった労働なしに行えるので、経営をしていると
言う感覚は薄れてしまいますが。
お金の動きも、業務内容も、税制上も、紛れもなく事業。
確定申告上も事業所得もしくは不動産所得という括りになっているのは
ご存知の通り。
株などの分離申告課税でシンプルな制度の下運用されている投資と異なり、
その取り扱いは非常に複雑です。
ですが、複雑だからこそのメリットを生かさなければ不動産投資をする
意味がありません。
例えば接待交際費や会議費など、株式投資では計上できません（もちろん
事業届けを出してファンドとして経営を行えば可能ではあります。代償と
して総合課税となりますが）。
税金についても黒字額を抑えることが可能であれば、税率を低くし税負担
を圧縮することが可能。
ただそれだけでなく、目の前のお金の多寡だけで判断するのではなく。
資産価値であるとか事業としての健全性であるとかを、賃借対照表や
損益計算書ではっきりと示し、優位性をアピールしたり。
パソコンやスマートフォンとにらめっこして終わる無機質な株式投資には
存在しない、人と人との関わりの間に生まれるビジネスの深みの中で自分
という存在をアピールしたり。
ビジネスを、事業を正しく楽しむことこそ不動産投資の醍醐味であり、
成功の秘訣であることは間違いありません。
短期的にも長期的にも業績改善をすることこそ正義
ですから、毎年の決算（確定申告）でなるべく業績が上がるように勤める
のは不動産投資家にとっては当たり前のこと。
本質的に健全なのは当然として、見かけ上すら取り繕うことができない
ようであれば、誰からも信用されません。
不動産投資が行き詰るのも無理もないことです。
税金を払いたくないからとの欲から無駄な出費を経費計上して利益を圧縮
するなんて論外として。
あくまで事業をしているんだ、社長業なんだとの思いを強め、会社を守り
規模を拡大するために、業績を伸ばしていくために努力することを怠って
はいけません。
結果として赤字になってしまったら仕方ありませんが、それをどうすれば
黒字へと転換させられるのか必死に考えなければいけません。
現状の僕の場合、2年続けてRCマンションを購入している、そのための
修繕費や納税などがかさんでしまっているだけで、収入面では現状満室
で問題ありません。
大きな修繕が必要なネタも尽きてきていますので、一年間入居率を維持
しつつじっとしていれば問題なく黒字化するでしょう。
そこに加えて資金調達コストの抑制や増資などにより、更なる経営状態
の改善を図るつもりです。
第3の事業も収益が増えてきていますので、このまま一気に安定期へと
持ち上げてしまいたいですね。
消費税課税売り上げが1000万円を超えてしまわない様に注意が必要では
ありますが。
楽しめないとやっていられない
やっぱり事業として楽しんでやるのが不動産投資を長続きさせ、経営を
安定させるコツなのではないかな、と思いますね。
僕は純粋に事業を行えていることが楽しいです。
楽しむというのは真面目に向き合っている証拠。真面目に向き合って
いれば、業績は自然と上向いていくもの。
苦しい、苦しいと言いながら事業をしたって続きませんし、ビジネス
パートナーにも信用されません。
是非、社長業を楽しんで下さい。良い決算を迎えることも社長の愉しみ
の一つです。
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