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収益不動産は出口戦略をしっかりと描いてから購入するべし、とは
あまりにもよく言われることではあります。
実のところ、景気回復・好景気・インフレ・経済規模拡大・バブル
形成、となれば出口に困ることなんてありません。
バブルに乗って値上がり期待を持ち続ければ最後には非常に厄介な
事態になる可能性はありますが、至ってまともな経営をしていれば
「いつでも売却可能」なイージーモード。
底値で既に物件購入を済ませているなら、経営上のストレスはほぼ
ゼロになります。
しかし残念なことに日本でそこまでの好景気が今後来るかというと、
ほぼあり得ないと思われます。
なってくれたら良いなぁとは思いますがそうなるイメージが僕には
まったく湧きません。
子供たちが成人するまでには好景気になっていて欲しいところでは
ありますが。
少なくとも数年以内の好景気が期待できない以上、不動産投資において
出口戦略を事前に練っておくことは非常に大切なこととなります。
困難を極める出口戦略
とはいえ、出口戦略をどうするか具体的に考えるとそれはそれで難儀
なものだったりします。
5年後、10年後に売却しよう、そう考えていたとしても5年後、10年後
の経済環境がどのようなものかは分かりません。狙った価格で売れる
かどうかは運次第といえます。
法律関係の改正などで計画が台無しになる可能性もあります。かつて
耐震関連の法改正が為されたことがあり今でも旧耐震の建物が残って
いますが、評価額がどうなっているかはお分かりでしょう。
出口を迎えて初めて利益確定となりますが、不動産投資においての出口
とは「いかに損をしない結末を迎えるか」であるのかな、と。
できる限りインカムゲインを稼ぎ、物件を売却する時などに損の出ない
ような最後にする、と。
そう考えるとデフレ期は悲惨でした。いくら頑張ってインカムゲインを
集めても出口で売却損が出てしまい、稼ぎにならないなんてことが多発
したのではないでしょうか。
デフレ期を乗り越えてきた不動産投資家は投資家ではなく本当の意味で
経営者なのだろうと思います。
短期（といっても不動産の世界では5年以上ですが）的に稼ぎを得たい
のであればこの難しい出口戦略をしっかりと立てられるようにする事が
ものすごく大切になります。
ただ、出口戦略の精度を高めるためには経験を多く積むしかありません。
地方によって傾向も変わってくるでしょうから、できるだけ同じ地域で
売買経験を積むしか方法はない気がします。
経験のない素人が出口戦略については考えれば考えるほど、悩むことに
意味があるのかと疑問を感じてしまうのは僕だけでしょうか。
でも考えておかなければならないことなんですよね。どうしたものか。
こだわりすぎると入り口が見つからなくなる
そんな僕ですが、結論としては「あまり細かく考えすぎない」です。
具体的に何年後にいくら程度で売れるかは僕には分かりかねますので、
そこはなるようになれ、とすることにしました。
もっと確実に分かるところだけを気にするようにしています。
例えば築年数。
1棟物件は殆どの場合、融資を受けられなければ売買が成立しません。
物件の規模が大きくなればなるほどその傾向が強まります。
その際に問題となるのは物件の築年数。
法定耐用年数を超えて融資を出してくれる金融機関はまれ。短期間の
融資で収益不動産として耐えうるキャッシュフローを得るならそれなり
の利回りが必要となります。
つまり高くは売れないか、最悪融資がつかないために買い手がいつまで
経っても見つからないことも考えられる。
5年、10年で売却を予定するのであれば5年、10年後でも十分な築年数が
残されている物件を選ばなければなりません。
築20年の鉄骨造マンションを購入後5年で売却するのは至難の業。
何しろ残存耐用年数が9年しかない。9年の融資でキャッシュフローが
出るには利回りをいくらに設定しなければいけないでしょうか。
買う側の立場に立ってみればそれがいかに非現実的であるかが分かる
ことと思います。
これが築17年のRCマンションであればどうかというと、5年後でもまだ
25年残されていますから、利回り10%程度で出しても金利次第で経営は
成立しますから買い手は現れるかもしれません。
高く売れれば尚良し、と。
少なくとも融資が付かずに買い手が現れないなんてことはないはず。
まともにインカムゲインが得られていれば、確定損が出ることは少ない
のではないでしょうか。
勿論、あまりにも築浅にこだわると収支のまわる物件をみつけること
ができない、なんてオチもありますから何事もバランスが肝心です。
やはり重要なのは十分なインカムゲイン
どれほど注意をしても、出口で失敗しない保障は何一つありません。
そもそも、出口戦略で悩むような物件を購入すること自体が失敗である
といってもいいのかもしれない。
インカムゲインで買値以上の収入を得ておけば、建物の解体費用が土地
の価格を上回るようなことがないのなら最終損で終わることはありません。
結局のところ経営を頑張りましょう、と。それが最大の出口戦略であり、
パーフェクトなリスクヘッジとなります。
不動産投資をするにおいて、収益性が最優先事項であることはどこまで
言っても変わらなさそうです。
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