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ついにやってきました、エレベーターのリニューアル時期。
購入当初からの懸念事項ではありましたが、流石に築30年近くに
なると機械系の修繕がどうしても必要になってきます。
逆に言えばそれくらいに一度しか必要のないものですから、今回
頑張って交換をしてしまえば売却するまではずっと持つであろう
と思われます。
流石に金額が大きいので、いつものように管理会社に任せてパッ
と決めてしまう訳にはいきません。相見積もりした上でしっかり
と精査し、どうするかを決めたいと考えています。
一つの選択肢として、工事をせずに売却をしてしまうというのも
無しではありません。
いえ、むしろ普通であればその計画を優先して進めるべきである
とも感じます。リニューアルはあまりにもコストが高すぎて利益
の逸失が大きすぎますから。
既に購入から5年経過したマンションですので長期譲渡所得税に
当たりますから税金も抑制されており、売り頃と言えば売り頃。
昨今は融資が厳しくて、買い手を探すのも以前より難しくなって
いるとはいっても、これまでの入居率や家賃の推移から収益評価
は相当高く見積もれますので、好条件の売却は難しくないはず。
一度リセットをする意味でも売ってしまっても良いのではないか
との考え方が多くの場合は主流でしょう。
が、そこは敢えて逆を張るのが僕のやり方。まだまだこの物件は
事業継続力が十分残されていて、エレベーターリニューアル費用
なんて簡単に稼ぎだしてくれると予測しています。
基本はホールドし、自分の手でリニューアル工事を実施する方向
で考えています。
ブログやメールマガジンを読んで下さっている方々もきっとそれ
を期待しているでしょう。売却して利益を得たなんて自慢話など、
読んでいて面白くありません。
厳しい道を進んで、どのような工夫をしてどのような結果を得た
かの方が、情報として圧倒的に有意義です。
最終的な結論が出るのに半年は掛かりそうですけれども、経験を
した話は全て公開をしていくつもりですので、今後もお付き合い
頂けますと幸いです。
尚、最終的にどうしたか、など具体的な部分についてはブログで
公開はしないかもしれません。主にメールマガジンで取り扱って
いきますので、気になる方は是非登録をしてお待ち下さい。
メールマガジンは毎週水曜日18時30分の配信です。
お金の出どころ
自分でも無謀な挑戦であるというのはよく理解しています。
安くて500万円から、といった金額が掛かるはずです。築30年を
近く迎えるような中古の物件にそこまでのお金を掛ける必要性が
あるのかと言われたら反論できません。
しかし、実家診療所でも古い建物とまだまだ長らく付き合わない
といけない身ですから、今更です。こちらは築40年ですけれども、
近いうちに大規模修繕工事、大改装をする予定です。
建物にお金を掛ける話ばかりで大変ですね、本当に。
診療所の修繕はその10倍の5000万円程は必要との予測があって、
そちらはどこかから融資を受ける予定ではあります。僕は富裕層
ではありませんで、そんな金額ポンと出せません。
が、エレベーターリニューアル費用については、事前に分かって
いた話ですから十分な準備を整えてきました。
見積もりが出るまで何とも言えませんが、恐らく融資を受けずに
お支払いができるのではないかと考えています。
まあ、計画次第ですけれども。
原資は、これまで保有して含み益を出してきた株式です。もしも
株式を売却せずともいけるようであれば、それはそれでありだと
思っていますが、最悪の場合株式の売却で足りるはず。
株に入れていたお金はあって無いようなものと扱っていた関係上、
無くなっても何の痛みもありません。
むしろこんなことがなければ僕の性格だと売却できない可能性が
高いですから、いい機会でしょう。
もう一つのプランとして、金融機関の開拓のために融資を受けて
しまうのも一つの手であると思われます。
融資を受けるのは簡単です。現金として同額の担保を用意する事
ができるため。メガバンクすら、難しくないでしょう。住まいの
近隣にメガバンクがありませんけれども。
診療所経営でも新たな金融機関の発掘をしなければ、とも考えて
いましたので、ちょうど良い機会かもしれません。
どちらのプランでいくかというのは、今後よく検討して決めたい
と思います。
相見積もりの上で判断
エレベーター自体も、実家の診療所でリニューアルをした経験が
あります（僕自身がプランニングしたのではありませんが）。
その時もかなり格安でやってもらったようですから、そういった
繋がりを利用してまた安くお願いできないかも模索しようか、と
考えてもいます。
伝手を伝って事を有利に進めるのは、ビジネスの基本ですよね。
これから診療所の大規模修繕工事もあり、繋がりはこれまで以上
に増えていますから、徹底して利用をさせて頂きましょう。
それがお互いのためになるんですから。
まだ決断までしばらく時間がありますので、じっくり検討をして
いきたいです。
焦りは禁物。良い経験となるよう、慎重に進めていきます。
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