医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

不動産投資は事業であると、今まで散々繰り返してきました。

しかし、国として事業と認めてくれるかどうかは、別問題です。

 

 

個人が不動産などの貸し付けすることにより得た所得は、

「不動産所得」という扱いになります。

 

対して、事業者が不動産などを貸し付けて得た所得は、

「事業所得」という扱いになります。

 

 

「不動産所得」と「事業所得」はやや扱いが異なり、

「事業所得」の方が有利になるように法整備されています。

 

 

この個人と事業者の境目はどこなのか。

 

事業的規模となるには5棟10室基準を満たすだけ

 

事業と認めてもらうためには、一定以上の規模が必要です。

投資用として区分マンションを一室取得し、貸し出しただけでは、

家賃収入を得ていたとしても事業とは認めてもらえません。

 

 

事業として認められるためには、5棟10室基準というものが有名です。

これは、国税庁も公式発表をしています。

 

建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（1）　貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2）　独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

国税庁　No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分

 

 

要するに、アパート、マンションといった集合住宅であれば10室、

一戸建て住宅であれば5棟あれば、

事業的規模と認めてもらえることになっています。

 

 

区分マンションや一戸建て住宅を組み合わせて持っていれば、

全て合計して考えていいです。

 

例えば、一戸建て住宅4棟と区分マンション2戸あれば、

事業的規模と認めてもらえる可能性が高いです。

 

総戸数8戸のアパート一棟と一戸建て住宅1棟でも

認められるのではないでしょうか。

 

事業的規模の方が税制上有利

 

不動産所得と事業所得では、税務上大きな差が出ます。

 

 

一つは控除額に大きな差が出ることです。

 

事業者には、青色申告をすることで青色申告特別控除が受けられます。

控除額は最高65万円です。

不動産所得の場合は、最大10万円までしか税額控除が受けられません。

 

 

次に、専従者の扱いができるかどうかです。

 

専従者とは、

個人事業主と生計を同じくしている配偶者や親族

（扶養されている家族）のうち、

事業に従事している人のことです。

 

専従者として認められた人には、青色申告の場合は給料を支払うことができ、

白色申告の場合は専従者の所得に掛かる税金に控除を受けることができます。

つまり、手伝ってくれた家族に給与を払うことで、

 

青色申告であれば経費という形で、白色申告であれば控除という形で、

世帯全体としての税金を減らすことに繋がります。

 

不動産所得に対しては、家族がいくら頑張ってくれても

専従者という扱いをすることはできません。

 

ただし、専従者となると、配偶者控除は受けられなくなりますので、

額が小さすぎるとかえって損をしますので、注意。

 

 

更に、その他の経費の扱いも、事業所得のほうが有利になっています。

 

青色申告事業者なら赤字の繰越ができたり、

固定資産の取り壊しなどの費用を経費に計上できたりと、

何かと不動産所得よりも多く経費を計上できるようになっていますね。

 

せっかく不動産投資をするなら、事業的規模を狙いたい

 

事業的規模と認められるためには投資規模を

拡大していくことしか方法がないため、

自己資金が少なかったりすると時間がかかりますが、

苦労するだけの価値はあります。特に所得が増えてくる

所得税率は累進で高くなっていきますから、

専従者として家族へ所得を分散させられるのはとても大きいです。

 

 

法人所有にするという方法もあるので、ある程度以上所得が伸びてくれば

無理して個人で事業的規模まで拡大する必要はありませんが、

格安物件などを中心に集めていてすぐには法人化が難しい場合や、

不動産投資を始めるにあたり当初より大型物件を所有できそうな時は、

この事業的規模、というものを意識して投資物権を探してみても良いかもしれません。

 

 

抽象的な説明ばかりになってしまいました。

今後、具体的な例を入れながら補足していこうと思います。

 

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