医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

2棟目の不動産取得税が先日ようやく来ましたので、納税しました。

購入後から約8ヶ月経過してますので、1棟目の時よりも遅かったですね。
確か1棟目の時は6ヶ月程度でした。お陰で準備期間としては十分な余裕を
貰えて楽に支払うことができました。

購入当初の予測よりも50万円ほど安く、助かりました。
不動産取得税を払い終わったところでようやく2棟目の購入に伴う
初期費用は全て終了です。

4月になると今度は固定資産税を支払わなければいけませんから、
納税に苦労をする日々はまだまだ続きますが。

 

不動産投資をするにあたっては、税金を人より多く納める覚悟を
しなければいけません。

税金は多く支払っても何か得をすることはなく、非常にもったいないと
感じてしまうこともあるかもしれませんが、国と経済が安定しなければ
不動産投資による収入も得られない。

支払った税金で日本そのものがより住みやすくなれば、そこからまた
お金を稼げるようになるというもの。日本の財政難に協力してやろうと
いった気分で気持ち良く納めたいところ。

 

とはいえ、無駄に税金を納めるばかりでは肝心な経営が成り立たない。

ということで、今回は不動産投資の売買に関わる税金についての
具体的な流れや扱いをおさらいしてみることとします。

買ってから慌てることのないよう、今から準備をしておきたいものです。

不動産取引に関わる税金

収益不動産を購入する際に納めなければいけない税金。
消費税だけかと思いがちですが、実はたくさんあります。

１．登録免許税

不動産の所有権移転登記に税金が掛けられています。
税率は土地分が2%(1000分の20)、建物が2%(1000分の20)です。

税率を見ていただければ分かるように、結構高いです。
売買価格の2%ということは、1億円の物件なら200万円ですから。

 

２．印紙税

契約書などに貼る収入印紙代です。

一つひとつはさほど高くはありませんが、仲介業者との売買契約書や
金融機関とのローン契約書などいくつかを合わせると、意外と馬鹿に
できない金額になります。

2万円以上の高額な収入印紙はコンビニはもちろん、郵便局でも
在庫を置いていないことがありますのでご注意下さい。

郵便局に事前に確認してから買いにいくといいでしょう。
言えばすぐに取り寄せてくれます。

 

３．消費税

言わずとしれた消費税、2014年4月からは現行の5%から8%へと増税予定。
2015年4月には10%へと増税が検討されています。

前述の登録免許税と合わせると10%もの課税になります……が、
消費されることのない土地には課税されませんので、もう少し
負担は少ないです。

減価償却を大きく取るために総売買金額中の建物比率を許容内で高める、
というテクニックがありますが、消費税増税によりそのバランスに
変動が出ることが予想されますのでご注意下さい。

 

４．不動産取得税

これだけは購入時に納めるのではなく、後々から納税します。
不動産購入後4ヶ月程度から1年以内に納税通知書が届きますが、
自治体によって大きく幅があります。

税率は4%ですが、色々な控除や特例措置があります。
土地や住宅用家屋であれば現在は3%ですし、宅地だと課税標準額を
評価額の1/2にしてもらえたりします。

また固定資産税評価額から計算されますので、消費税などと比べると
課税標準額が小さくなりますから、税率よりは負担感は少ないです。

 

実は申告税ですので、軽減税率を適用してもらう必要があるなら
期限内に税務署にしっかりと届出をしましょう。

届出の期限は自治体ごとに異なります。物件所在地の地方自治体が
どうかは必ず事前に調べておいて下さい。

 

５．固定資産税

固定資産税は、不動産取得時にも支払う必要があります。
というのも、物件の売主の元にその年の固定資産税の納税通知書が
届くためです。

納税の義務があるのは1月1日の所有者、つまり売主です。売主がその年の
4月1日から翌年3月31日までの税金を納めることになっています。

しかし売却後は買主が払って当然と売主は考えます。納税者を変えることは
できません。仕方ないのでその分を月割り、日割り計算で納税額相当を
売買時に清算することになる、と。

 

もちろんこれは国や自治体とのやり取りとは無関係ですから、
話し合いによって好きな形へと決めて構わないこと。

不平等な形であっても、当事者がお互い納得して売買契約が成立すれば
どんな形でも全く問題はありません。

一般的には月割り、日割りで清算することが多いのではないでしょうか。

 

表面利回りはあくまで参考程度に

ここに上げたのは不動産取得時の税金のみ。その他にも初期費用として
火災保険料、仲介手数料（例外あり）を支払う必要があります。

純粋な物件価格だけから計算した表面利回りは、その名の通り表面上を
表しているに過ぎません。

 

なぜこんなことを今更言うかというと、消費税増税に伴いこれまでは
総額表示が義務化されていたものが、外税表示でもよいことになるためです。

つまり、不動産価格から消費税を除いておくことで、表面利回りを大きく
見せかける業者が現れてもおかしくない。

その時のために、今から表面利回りではなく、独自でも何でもいいので
諸費用を計算に入れた利回りで評価する癖をつけることが大切。

 

今でも多くの場合、利回りには諸費用が入っておらず、本来の数字よりも
高めに見せられているのが表面利回り。

僕は表面利回りにはあまり意味がないと思っています。
せいぜい、あまりに利回りが低いものを選別する際に参照する程度。

大事なのは、果たしていくら残るのか、です。
表面利回りばかり見ていると舞い上がってしまい、本質を見失います。

失敗しない不動産投資をするためにはとても大事な部分ですので、
お気をつけ下さい。

 

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