不動産投資と所得税。サラリーマン投資家にあるべき金銭感覚とは。

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いつも応援ありがとうございます。



 

不動産投資を始めると、もっとも意識しないと
いけない税金が、ご存知所得税です。

所得税をいかに減らすかが、不動産投資のキモの一つであり、
ある意味最大の目的の一つ。

 

僕は税理士ではないので節税対策の具体的な方法だとか、
裏技だとかを書いたりはできません。

代わりに、僕自身の所得税に対する考え方を
記事にしていこうかと思います。

今回はまず、所得税への基礎的な認識と
サラリーマン不動産投資家に必要な金銭感覚について

お金が入ったからといって贅沢ばかりしていると……

所得税が不公平に感じる理由

所得税の基礎的な知識でいえば、所得税は課税所得の額に応じて
税率が変わる、累進課税であるということですね。

課税所得が多いほど税率が高くなっていく。

裕福な人は税金を多く支払ましょうという富の再配分を
念頭においた税金だということ。

これは誰でも知っていることだと思います。

 

実際には必ずしもそうなっていない部分もあり、
所得の多い少ないに限らず不公平感を感じる部分が残るのは、
致し方ない部分でしょうか。

これはあくまで個人的な意見ですが、不公平を感じるのには
大きく5つの理由があると思っています。

 

1.税率の累進が階段状になっているために中途半端な所得の人間が
もっとも重税感を感じる仕組みになっていること。

2.税金を多く支払うということは国に貢献していることであるのに、
メリットが特にないどころか所得の多さが妬みの対象となっていること。

3.トーゴーサンピンとかクロヨンという言葉があるように、
職種や立場によって所得の補足率に大きく差がでること。

4.税務署が入るかどうかはかなり運に左右されること。
その税務署の調査内容も理不尽であることがあること。

5.国民に税金についての教育をほとんどしていないこと。

 

細かいことを言い出せばキリがなくなるのですが、
概ねこの5つが主な理由ではないかなと思います。

それぞれについて深く考察すると脱線していくのが目に見えるので
やめておきます。別に僕は税金たくさん払ってるんだから
メリット寄越せとか、そんなこと考えてませんからね。(笑)

 

年収1500万円では贅沢はできない日本の現実

不動産投資は税金との戦いだとよく言われますが、
主に戦う相手はこの所得税になります。

累進課税という高所得者に厳しい税金である分、
節税対策の効果も大きいんですね。

最高税率の人が10万円課税所得を少なくできれば、
住民税を合わせると5万円の節税になるんですから。

 

サラリーマンが収益不動産を手に入れた場合、
うまくいっている人ほど急激に増える税金にびっくりします。

不動産投資を始めようと思うサラリーマンは比較的
高所得の方が多いとは思いますが、それでも課税所得が
800万円を超える人は意外と少ないのではないでしょうか。

年収800万円ではなく、課税所得900万円、ですよ。
課税所得900万円というと、年収1200万円クラス。

 

年収から給与者所得控除など、各種控除を引いた額が
最終的な課税所得。

給与者所得控除は今でこそ上限こそあるものの、
所得が大きくなると控除額も大きくなるので、
高所得者には大きな減税効果があります。

 

ですが基礎控除、配偶者控除などその他の控除は定額だったり、
限度額が5万円程度と小さかったりするので、
所得が大きいと効果が薄れてきます。

先ほど課税所得を900万円で区切ったのは所得税率が
23%から33%へと大幅に増えるというのもありますが、
これらの事情で数字として重税感を感じ始めるのも
この辺りの所得であるからです。

 

これは所得が夫のみの専業主婦世帯の意見であり、
共働き世帯ではまた違ってくると思いますが。

正直言って、年収1200万円~1600万円ほどまでは、
裕福な感じは一切しません。普通の生活です。

前述の重税感が理由の一つ。
所得が増えると余計な出費も増えるのがもう一つ。

 

年収2000万円を超えて、やっとお金の呪縛から
開放されつつあるな、と感じることができます。

年収1500万円と2000万円では自由になるお金は
年収の差以上に開きがでますから。

子供が増えてくると、それでもおちおちしてられませんが、
一つの目処として、年収2000万円をまず目標にすると、
だいぶ金銭感覚に変化が現れると思います。

 

サラリーマン不動産投資家の憂鬱

それで、この年収1200万円~1600万円という数字。

サラリーマンが1~2棟収益不動産を購入し、
安定したキャッシュフローが得られると
このあたりに落ち着くことが多い。

せっかく収益不動産を手に入れて年収が増えても、
今度は重税感に悩まされることになるんです。

 

この時初めて、年収1000万円台が実はたいして
贅沢なんて出来ない、ということに気付くでしょう。

時々、家賃収入を全て使ってしまって経営難に陥る、
なんて話がブログのネタになっていたりしますが、
それはまさにこの所得税のマジックにやられた典型。

 

税金が重く感じるといっても、それは支払う時になって
ようやく実感するもの。

税金を支払うのは購入後初回の確定申告以降のことです。

月々の家賃収入を12倍して、自分の給与に足し算して、
年収1500万円だ、すごい! なんて思ってしまうと
気が大きくなり、無駄に使ってしまうのかもしれません。

 

プロに任せる投資をしていると、自分が直接的に
不動産経営に関わることが少なくなります。

その分、お金だけが増えたと勘違いしやすい部分も
あるのかもしれません。

 

もう一つ注意することがあります。

サラリーマンとしての給与だけで1200万円と、
税引き前キャッシュフローを含めて1200万円では、
後者の方が税金が多くなります。

理由は単純。給与者所得控除の額が異なるからです。

 

しかも、広告費、修繕費、固定資産税など、
残ったお金から捻出しなければいけない。

きちんと節税対策をしつつ現金が手元に残るように
計画を立てていかないと、いつの間にか窮地に
追い込まれることになることでしょう。

 

まとめ。サラリーマンの感覚を捨て去ろう

まとまりのない記事になったので、
ちょっと継ぎ足してまとめます。

 

1.所得税の重税感

所得税はサラリーマン不動産投資家にとって
もっとも重くのしかかる税金であり、
所得が増えるほど対策を練らなければいけない。

 

2.年収1000万円台は厳しい時期

年収1500万円前後の時期は経費、税金、積立金で
厳しい時代であり、生活費に余裕はでない。
倹約をして次の段階へ準備する必要がある。

 

3.中間目標は年収2000万円、最終目標は年収3600万円

経済的自由を得て夢の現実化へ向かうためには、
目標としては年収2000万円、可能ならば3000万円を
狙いたい。収入に応じて幸福度が上がるのはせいぜい
月収300万円まで。それ以降は個人の感覚で。

 

4.いつまでもサラリーマンではいられない

サラリーマンとしての金銭感覚は壊す必要がある。
自分の今と将来にいくら必要なのかをしっかりと
計算して、余裕をもった人生設計をしなければならない。

 

こんなところでしょうか。

では、次回は所得税との付き合い方について、
僕の考えをお話していこうかと思います。

 

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