2014年上半期の業績は大赤字なものの、現金は大幅増加。今後の戦略は悩み中。

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税理士さんから上半期の業績をまとめた書類が来ました。

上半期だけで考えるととんでもなくやばい業績なのは元々自覚をして
いましたので完全に予想の範疇内ではありますが、大幅な赤字予測
なっております。(笑)

 

昨年取得した2棟目の不動産取得税を2月に納めていますし、6月まで
に修繕費その他がものすごく掛かっていますから、当然です。

大規模修繕工事自体は昨年のうちに済んでいたのですが、それ以外に
色々と修繕費用が掛かりすぎました。

 

すぐに思い出せる分だけでも自動ドアの修理、外灯の修理、テナント
の入居決定による内装リフォーム、昨年未修繕の部屋のリフォーム、
など。

加えて、入居者さんが可哀想だからと善意でつけたサイクルポートの
費用なんかもあります。

上半期には計上されていませんが、ポンプの交換も行っていますから
今年の業績は絶望的な状況といえるでしょう。

収入は多いものの支出がそれ以上に多くなってしまいましたので。

 

がんばって綺麗にした甲斐もあって今のところは4月以降ずっと満室
できていますので、2棟目には今後もがんばって貰わなければ。

ここまできたら、今年のうちにやれることをやってしまった方がいい
かもしれませんね。赤字になると、土地分の金利が経費計上できなく
なってしまいますから。

中途半端にトントンよりも大赤字になって翌年黒字、の方が多くの点
で都合がいい。

手持ち資金には余裕ができましたので、所有物件の価値向上のために
手を加えてみようと思います。

真っ赤っか。

赤字でも現金は大幅に増加

ただ、それだけの費用を要したにも関わらず、手持ちの現金は増えて
いっています。

赤字の大部分が減価償却であるため、というのが理由です。

 

前述の税金やら修繕費は、キャッシュフローを食い潰した程度の金額
であると言えます。

大きな赤字で今年の確定申告を迎えると、給与所得と合算されること
により来年の納税額が大きく減りますから、来年は現金増加がさらに
早まることとなります。

所得税が還付されることに加えて住民税も安くなりますから。今年は
予定納税もしていますからそれが無くなるのも嬉しいですね。

 

もっとも、来年楽する分だけ再来年に負担が回ることになりますので
喜んでばかりではいられません。

来年予定納税がなかった分だけ再来年の納税額が増えるんですから。
これからはきっちり黒字を出していかなければいけない。

それでも一年納税猶予ができるだけで、随分楽ができます。予定納税
とは税の先払いであり、手持ち資金が減ってしまうことに他なりません。

 

現在の僕の目標は現金資産を増やすこと。現金資産が潤沢にあれば、
不動産投資で怖いものなんてほとんどありません。

目標として、再来年の3月までに現金資産を2倍に増やすことです。
多少ハードルの高い目標ですが、節約に努め収入を確実に増やせば
達成可能ではないかなと考えています。

 

現在の手持ち資金がいくらなのかを公開しないとどの程度の目標で
あるのか分からず申し訳ありません。流石に非公開とさせて下さい。

イメージ的には、結構大変な金額です。

 

増えた資金をどう使うか

ここで一つ悩んでいることが、繰り上げ返済をするべきかどうか
という点。ものすごく悩んでいます。

 

繰り上げ返済は将来の財務状況を大きく改善します。

返済比率に余裕があるならば返済期間短縮をすることで総支払利息
は大幅に減少します。元本返済が多くなるため申告上の利益が増え、
納税額が増加しますから注意が必要ですが。

繰り上げ返済を返済額軽減により行うとそこまで大きく支払総額が
減ったりはしませんがキャッシュフローが増え、この先の現金増加
速度が速まります。

いずれにしろ、将来的には事を有利に進められることになります。

 

ただし短期的には現金が大きく減りますので、投資規模を拡大する
には不向きと言えます。次の1棟を取得するための自己資金が不足を
してしまうからです。

フルローンで組めるのであれば構わないと思うかもしれませんが、
そもそもフルローンを組んでしまうのであれば繰り上げ返済をして
負債を圧縮した意味がありません。

 

物件を買いたいけどいつ買えるか分からないからとりあえず有利な
繰り上げ返済をしておいてチャンスがあったら買おう、などという
考えもありかもしれません。

ありかもしれませんが、自己資金なしが理由に断れる可能性は否定
できませんし、共同担保を求められた際に断る口実を失います。

繰り上げ返済による自己資金の喪失は、投資規模拡大を拡大したい
場合にデメリットが大きいように思えます。

 

僕はもう少し投資規模を拡大したいと思っているので、手持ち資金
を少なくすることには少し躊躇しています。

 

少し様子を見てから考える予定

とりあえずは目標金額まで資金を貯めて、その時の情勢次第でどう
行動するかを決定しようと考えています。

欲しい時に買えるとは限らないのが不動産投資です。

現金があればもし株式などへ投資先を分散したいと思ってしまった
際にも対応できますしね。

 

できる限り手持ち資金を増やすことが、投資の自由度を高める最大
のリスクマネジメントであると考えています。

最終的に吉と出るか凶と出るかは、何とも言えないところですが……。

 

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    • なべみつ
    • 2014年 10月2日

    羨ましい悩みですね。

    私ならまず物件を一つだけ集中的に繰り上げ返済して

    抵当を外し、自己の法人に売却するかな?

    たぶん8年から10年もあれば可能じゃないですか?

    法人から定期預金程度の金利(これは所得)をもらい、

    減価償却費程度の元金返済(所得ではない)だけで

    十分生活できるような気がします。(笑)

      • きりのき
      • 2014年 10月4日

      コメントありがとうございます。

      融資残高が非常に大きいので、良い話ばかりとはいえない
      状況ではありますが……。

      そうですね、おっしゃる形のプランも検討中ではあります。
      もしやるならすべて同時に移したいとは思っています。

      増えているとはいっても資金がまだまだ不足はしているので、
      数年のプランを立てていくしかないですね。

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