医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

明日は福岡へ出張をしてきます。

2棟目のRCマンションの工事が終わったので、
その確認が主な目的です。

業者さんと会うことにもなるので、いくつか知人などに
紹介できる物件がないかも聞いてみる予定。

といっても、収益不動産なんて水もので、偶然が重ならないと
なかなか気に入った物件には出会えないものですけど。

今回は部屋の写真を自分のカメラにも収めておきます。
1棟目の最大の失敗は、報告写真を紙でもらっただけで
自分で写真を撮っておかなかったこと。

その当時はまだこのブログもありませんでしたので
致し方ないんですが……デジタルデータとして写真を
残しておくのは大事ですね。

 

本当は写真係は妻の役割なんですが、今回は出張について
来られなかったので、僕が下手くそな写真を撮ってきます。

カメラはiPadを利用するので、見栄えの良い写真は
撮れそうにもありませんが。(笑)

 

メルマガか何かで「一眼レフカメラを買います」とか
宣言をしたんですが、実はまだ買えていなかったり……。

不動産取得税や固定資産税、住民税の残りを納め終えて、
資金に余裕が出来たら早速広角レンズカメラを買うことにします。

 

中古で取得した建物が大規模なリフォームによって
生まれ変わるのは、とても気分が良いですよ。

不動産投資をやるなら、一度は味わって欲しい感覚です。

 

東京オリンピックで足りなくなるもの

リフォーム関係で、実は今後少し問題になりそうで
気になっていることがあります。

東京オリンピックです。

東京オリンピックが2020年に東京で開催されることが
正式に決定し、それ自体は喜ばしいことと言っていいんですが。

オリンピックが行われるとなると、開催地である東京の
整備を早速始めなければいけません。

何しろ、時間は7年しかないんです。日本の建築工事は
安全基準が厳しかったりするため、時間が掛かります。

中国では今でも竹筋コンクリートを使用したり、
コンクリートに海砂を混ぜて建造をしたりと、
極めて危険な高層ビルを安く早く建築しようと
しているようですが、現代日本では真似出来ません。

 

余談ですが、竹筋コンクリートは過去に日本でも造られ、
いくつか残存しているらしいです。

そのうち見直される日が来たり……はしないでしょうね。
中国でも一部の地方政府は竹筋コンクリートを禁止と
しているようですし、やはり脆いのでしょう。

 

今、東京ではオリンピックに向け工事が大量受注されています。
で、早速問題が発生しているとのことです。

何かといえば、職人不足。

 

東日本大震災の爪痕がまだ残る東北の復興に、
いまだ多くの職人が投入されています。

そんな中で東京オリンピックが決まり、
東京でも多くの職人が必要となっている。

どうするのかと思ったら、なんと復興地より職人を
引き上げて東京の仕事を優先させようという動きが
出てしまっているようなんです。

 

こうした動きを止めようと、東北復興に力を入れる議員や
その支援者が中心となって行動開始しているのですが。

全く関係のない第3者視点から考えると、
東北の復興、東京オリンピックのどちらも
手の抜ける話ではありません。

最終的には東北の復興に最大限人を残しつつ、
他から職人をかき集めて東京オリンピックの
仕事に割り当てる、と。

そうなると思うんですが、こうなると困ることがあります。

 

リフォーム価格の高騰とその対策

何が困るかというと、リフォーム工事の価格高騰です。

需要が伸びれば価格は騰がる。これはどの業界でも
当たり前の摂理。しかし中古不動産をリフォームして
貸し出すことを生業とする私たちには痛手です。

ただでさえ建材が高騰しているというのに、
人件費まで騰がってしまったら死活問題。

 

また、人不足による工事の遅延や、仕事が忙しくなると
必ず起こる手抜き工事問題など、価格面以外にも
注意すべき部分が出てくる。

セルフリフォームで全てを賄っている大家ならいいですが、
僕のようにおまかせ投資をしていると悪影響を受けかねない。

 

実需の住宅購入ブームも近く収まると思われるので、
その分の職人の仕事が減れば影響は最低限で済むかな、
とも思わないこともないです。

しかし実際どうなるかは不安ですね。
職人は短期間で育成できませんから。

 

最低限私たち不動産投資家ができることは、目を肥やし
ぼったくられないように相場感を養っておくこと。

元々リフォームというのは値段があってないようなもので、
案件によって価格差が激しいもの。

その中で相場を外れた契約をしないためには、
この程度の工事であればいくらくらいでできる、
という感覚を身につけることが重要です。

仕事の仕上がりのチェックも、細かくできるように
なっておく必要があるでしょう。

 

今のうちから地元密着型の個人でやっている職人さんを
探し出し、仲良くなっておくのも有効です。

友人関係を辿ると、以外とリフォーム業をやっています
という方に辿り着くことがありますよ。

僕も妻のママ友関係にそういう方がいて、自宅兼事務所の
網戸工事を最近安くやって頂きました。

特殊な網戸だったらしく、一般の業者にお願いしたら
とても高くつくところだったので、助かりました。

 

不動産投資において価格の壁を打ち破る秘訣は、
結局のところ人間関係です。

日頃からパートナーと良好な関係を築いておくことの
金銭的メリットは計り知れません。

特に、明らかに職人不足になるだろうことが予測されて
いる時なんか、命綱となってくれる可能性も。

 

情報提供者から現場の職人さんまで、幅広く深い
交流関係を構築しましょう。太い人間関係は、
私たちを必ず成功に導いてくれますから。

 

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