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住宅賃貸をするに当たって成否を分ける重大なポイントは「雇用」です。
雇用が無いところには人は集まりません。
東京や横浜のような大都市圏であってもそれは変わりません。
今後新たに収益不動産を購入しようと思うならば、物件周辺の雇用事情を
しっかりと調査しておくことをお勧めします。
ちょっとした実体験も交えて、考察していきましょう。
ちょっと油断している間に市場は動く
僕は横浜市内の超人気沿線沿いの物件を一つ所有しています。近隣駅は
その沿線でも乗り降りが非常に多い部類で、急行や特急も停まる駅。
少し駅から離れているので入居を決めるのに苦労しないか不安でしたが、
案外順調に入居が入り、ほっと一安心でした。
その後、時々退去があってその度に管理会社さんに埋めて頂いていたの
ですが、どうも1年前と比べて埋まりにくい。
実は管理会社さん自体にも問題があったのですがそれは置いておいて。
ちょっと周辺相場を再度検索してみたら、随分と下落していました。
条件が異なりますので設定していた価格が高すぎるとまでは言いませんが、
相場の中央値よりも高くなってしまってはいました。
これでは決まりにくいはずです。特に今は閑散期ですので。
空室のまま置いておく訳にはいきませんので早速価格を調節し、競争力の
ある状態にしてみたら閑散期にも関わらず問い合わせも内見も倍増。
申し込みもちょこちょこ入っており、これを書いている時点で空室は残1。
近く満室に復帰することでしょう。
原因は近隣の大企業オフィスの閉鎖。1000人以上の職員が働いていた職場
でしたが、それが数年前に閉鎖しており、空いた土地に関しては法律上の
問題で数年間使えないと、そんな話だったようです。
そこが無くなって以来、賃貸住宅の需要が少し落ち込んでいたようで。
徐々に徐々に賃料が下落して今に至る、という形なのだろうと現地の
不動産業者さんも言っていました。
正直言ってそこは一等地ですので、つい最近法律上の期限も過ぎたようですし
近く何らかの建設計画（ショッピングモール系の可能性が高いですが）が立ち
また需要が高まるであろうと思いますが。
ちょっとこの家賃の下落は想定外でした。新駅もできる予定ですから需要が
減ることはないだろうと油断していましたね。
逆に考えれば今後大幅に伸びる余地があると思っておきます。賃料の具合から
すると、恐らく今くらいが下限であろうと思われますから。
法改正により進む地域の再編
横浜市の市街地でもこんなことが起こりえます。雇用こそが、収益不動産が
成功するかどうかを決めるポイントであることは間違いありません。
それは近隣だけでなく、人々がどのような導線を辿って職場へと移動するか、
どのような職種が多いのか、企業は安定経営が見込まれるのか、業界全体に
将来性があるのか。そこまで見積もらなければいけません。
地方であればあるほど、それは大切です。しかも今後は自治体が企業誘致に
どのような姿勢であるかまで調べておかなければいけません。
現政府が進めている「国家戦略特区」はご存知でしょうか。地域を限定して
経済活動の規制を緩和するなどで産業の国際競争力を強化・拠点形成促進を
する政策です。
これに関して例えば既に国家戦略特区に指定された福岡市は法人税の実行税率を
15%程度に引き下げる追加緩和策を国に追加で求めています。
実際にそれがどうなるかはともかくとして、恐らく特区ごとに特徴的な政策が
行われると思われ、どこでどのような雇用が生まれるか、それとも失われるか
が自治体レベルで大きく差が出ることが予想される。
すると、人が多く住む場所もそれに合わせて再編されていくでしょう。
今はあまり人気のないところでも、仕事のある場所が変化することで
アクセスの良さにより急に人気が出る可能性がある。
僕が福岡県内に所有している九州大学近くの物件は今のところ学生を中心に
貸していますが、近隣に新しい駅が建設されることになっています。
そこから福岡市中心部まで電車で約30分。福岡市内には住みたくないと考える
層にとってはもしかしたら今後住宅エリアとして考慮されることになるかも
しれません。
九大生だけで今のところいっぱいですから別に需要がなくても構わないのですが、
今後の展望次第で近隣にもう1棟購入することを考慮しても良いかも、と思わせる
魅力を感じます。
世界は既に大きな変化を迎えています。
今後、外国人が労働力として日本に入ってくると更に様々な戦略により成果を
得ることができそうですね。
日本人とは感覚が全く異なる外国人。金銭感覚も違えば住宅に対する考えも違う。
環境についても、通勤時間についても大きく異なるでしょう。
日本人も労働環境が大きく変わってきます。これからは非正規労働者がもっと増え、
現在の基準では入居をお断りしなければいけないような事例も増えそうです。
雇用体系の変化は、不動産投資家としては決して無視できない存在です。
日本の先行きそのものに悲観的になっている方もいるようですが、僕の想像する
未来では形を変え、姿を変えながらも発展する日本の未来が見えます。
ただし、そこで生き残るためには漫然と、それまでと同じことをするだけでは
いけません。変化に対応をするべきです。
2014年は対応する年。今から自分を適応させる習慣を付け、未来に備えましょう。
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