医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

たまにはブログでも活動報告をしておきましょうか。

僕の不動産投資における状況については主にメルマガで発信をしています。
1週間に1度の配信なので、毎週報告ばかりしているのではありませんが。
（ほぼ何もしていないのでそんなに報告することがない（笑））

メルマガに登録して下さっている方は現在300人弱です。
もう少し増えると楽しいかなー、と思っています。

僕以外からメールがいくようなことはありませんのでご安心を。
メールではブログでちょっと書きにくいことまで書けますので、
興味のある方は是非登録をしてみて下さい。

学生向けマンションは「普通」の仕上がり

さて、活動報告ですが。主に動きがあるのはやはり2棟目ですね。

九州大学近郊の学生向けマンションです。
といってもファミリータイプの部屋もありますし、元々の入居者さんが
いらっしゃるので学生専用ではありません。

部屋は広めの1DK（35m2）、同価格帯の物件中では恐らくこのあたりで
最も広いと思われます。

 

僕も東京で学生時代から10年近くに同じような広さ（10.5畳の1K）に住んで
いましたが、そこは部屋の形が細長くて使いにくさがありました。

価格は倍以上でしたね東京で2路線使える駅から3分の好立地でしたから、
不満に感じたことは全くありませんでしたが。広さや立地を考慮すれば、
ものすごく安かったと思います。

分譲マンションの余ったスペースに作られた部屋でしたから安く貸し出しを
してくれていたのだと思います。

 

今回僕が貸し出している部屋は使いやすい正方形に近い形。

部屋の間仕切りがアコーディオンカーテンとなっているのが欠点ですが、
防寒などを考えて仕切りはそのままにしました。

アコーディオンカーテンを外すと1Kとしか表示できなくなってしまいますし。

 

内装について特別な工夫は特にしていません。

敢えていえば、シャンプードレッサーを大きなものにしていたことと、
トイレをウォシュレット付きに変更したことくらいでしょうか。

一部、退去のタイミングの関係でシャンプードレッサーとウォシュレットを
付け替えていない部屋がありますが、そこは差別化として格安で貸し出す
ことにしました。

これで更なる低価格を求める方にも選んでいただけますね。

 

後は、無料インターネット接続サービスと自転車置き場（サイクルポート）を
設置したくらいです。ネット無料はライバルが導入しており、無いと募集が
厳しいかもしれないという管理会社さんからの提案。

フェイスブックの方で「インターネット接続サービスは不正使用された時に
特定不能な場合サービス提供者が責任を問われるのではないか」なんて話題が
出まして、結局結論が出なかったのですが。

僕のところは機器と配線は買取であっても、サービス提供は契約業者さんが
していることになっていますので、いずれにしろ僕に何か責任が問われる
ようなことにはならなさそうです。

不具合時も利用者が業者さんに直接連絡することで24時間対応して下さり、
とても安心ですね。月額の維持管理料も随分安くしていただきました。

減価償却が終わる頃にはモバイル通信がより発達していると思われますから、
その後どうするかはまたその時に考えることにしましょう。

 

ちなみに交渉や連絡は全て管理会社さん経由でしております。
僕がしたことといえば送られてきた契約書を書いて返送したことと
お金を振り込んだことくらい。

管理会社さんとは綿密に話し合っていますが、慣れた方とだけ話をしていれば
いいのは気分的にも楽ですね。

 

繁盛期も終盤。入居率は？

駅からは少し遠いので、広く安くをテーマにしたマンションとなりました。
4,5年後にはもう少し近くに新駅が完成するので、より客付けがしやすくなって
くれるものと期待しています。

新駅の名前も「九大」を冠する予定のようですから、九大生に対するアピールは
力強いものになってくれるでしょう。

 

価格面で工夫したことは、親御さんのために初期費用負担を極限まで減らして
いることです。保証についても最低限にしました。天下の九州大学に合格する
優秀なお子さんを持つ方々ですから信用して。

なにかあったら仕方ありません。そこは僕の見る目が無かったということ。

九州大学は新校舎で4年間勉学に勤しむことになっていますので、入居期間も
それなりに安定します。

学生向けとして実績が付けば、より経営は楽になることでしょう。

 

尚、募集は九大の合格発表日から毎日管理会社さんが駅前などで足を使って
して下さっています。積極的な募集姿勢はなんともありがたい。

お陰で日々着々と申し込みが入り、23日時点で満室となりました。

 

ついでに報告しておくと、1室だけテナントがあったのですが、そこも偶然にも
入居申し込みが入っており、審査も通りそうです。

まだ全然計画を立てていなくて、部屋をリフォームもクリーニングもすることなく
とりあえず事務所として募集をして貰っていたものだったのですが。

地方物件でテナントがこんな形で決まるなんて、思っていませんでした。

他にも広告看板を立てさせてほしいといった依頼もあり、当初の想定よりも
利回りが良くなりそうです。幸運が巡ってきましたね。

 

これからが勝負時です

1棟目は都市部ファミリータイプ、2棟目は地方学生向けと全く異なる
二つの物件を取り扱ってきましたが、本当に全然違っていて面白い。

特に入居付けについては今回の方が色々と関われているので、
経営をしている感覚が強くてとても楽しいです。

まだまだ経験値不足ですが、今後不動産投資を続けていくことで
その点も解消されていくことでしょう。

引き続き、経過は報告致します。
より細かい実態について興味がある方はメルマガにご登録下さい。
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