築古すぎる物件の修繕には悩み多し

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ただいま、自宅診療所の修繕について計画を立てている真っ最中
なのですけれども。

何というか、とても悩ましいですね。やっている事は中古不動産
を大規模修繕して利用しようという、これまで不動産投資で経験
してきた事なのですが。

これまでは基本、他人にお任せして出来上がったものを所有し、
大方針を決めたり最終的な判断を下したり、くらいなものでした。

ですから、建物の構造をそのままに中を自分でどう利用するかを
検討し、作り上げるまでの苦労は味わっていなかったんです。

 

そこまでやれる人は、もはや専業レベルですからね。僕は不動産
投資を専業でやろうとは全く思っていませんでしたので、そこは
できる人にやってもらうのが一番だとしか考えていませんで。

しかも不動産投資を開始した当初は、実家診療所を何とかしない
といけないだろうとは想定していましたが、有床診療所としての
再構築までは全く考えていなかった。

無床診としてやっていけばいいかな、と。それであれば、待合と
診察室、せいぜいリハビリ室をきれいにすればいいので、さほど
問題はないだろう、と。元が無床診には広すぎる建物ですから。

 

しかし、有床診療所、要するに人が生活し、現代的な治療を可能
とするとなると全く話が違ってきます。

何しろ、法律上でさえも色々と要件が変わっています。設備要件
も以前よりずっと厳しく、また患者サイドも医療従事者サイドも
昔より環境に厳しくなっています。

40年前であれば許されていても現代では通用しません。

 

そうなると、広さがかなり厳しい。しかし建物の構造自体を弄る
のはもっと厳しい。

様々な事情で建物の面積が広がるような事ができません。主には
予算ですが。流石に古い建物にそこまでお金を掛け過ぎたくない。
当面、次の資金ができるまで使えればいいかな、程度。

正直なところ、建て直した方がよほど楽。ですが、非常に堅牢な
建物ですから壊すのもとんでもない費用が掛かります。震度6強
の地震でもびくともしなかった建物ですので。

しかも建て直すとなると時間が必要です。それまで診療が止まる
ともなれば、完全な出直しになってしまう。結局、今ある建物を
再利用するのが第一歩としては最も良さそうです。

 

そうなると不自由を受け入れて、何とかするしかない。

全体的な設計などは当然プロがしてくれますけれども、最終的に
どこをどうすべきかはやはり自分で判断せざるを得ず。

一度やったら当面は変更できませんから、久しぶりに難しい判断
を強いられることになりそうです。

ここまで大規模ではありませんが。

自由度は武器と認識を

機器はコンパクト化しており、楽になった部分もあるんです。

例えばX線機器などは今や完全フィルムレス、パネル式で撮影し
無線LANにより一秒で画像を飛ばせます。当然スペースも狭くて
問題ありません。

が、昔の常識に合わせて作られた建物ですから、そうすると機器
がコンパクトになった分だけ無駄なスペースが生まれます。

そこをうまく活用できるのであればいいのですが、そう単純な話
ではありません。利便性も考慮しなければいけませんので、無理
に詰め込めば良いというものではなく。

空いたスペースがあっても、そこが広くなったってどうしようも
ない、となるんですね。

 

特に困るのは水回り。トイレや浴室といったもの。

以前は男女でトイレが共同なのが当たり前でしたし、車椅子への
配慮もそこまでしなくてよかったですが、現代でそれは厳しい。

患者さんは高齢の方が中心ですからそこまで気にされない可能性
もありますが、高齢者ばかりではありませんしそのうち今の中年
が高齢化してきますので、容認されなくなります。

今は入院期間を短縮させようとの流れですから、そこまで居心地
を良くしすぎなくてもいいのでしょうけれども、環境の悪さから
評判が悪化するのは少し避けたい。

 

その上で、清潔に配慮をしなければいけない。安全面でもそう。

なんというか、パズルです。決して間違ってはいけない一発勝負
のパズルゲームをやっているよう。

何を重視して、何を切るか。何でも実現しようとして中途半端に
なるよりも、少しとがった考え方で臨んだ方がよいかもじれない。

 

スタッフが仕事をしやすいと思える環境を作るのも大事で、昨今
流行りの人手不足倒産にならないようにしなければいけません。

まあ、何というか。本当に収まりきるのか極めて疑問です。今は
設計士さんが第1弾を頑張って作ってくれていますので、僕はただ
待つばかり。

期待と不安の両方が高まります。

 

それに比べれば、賃貸住宅なんてまだ緩いものですね。

現代的な人の居住空間に必要な物は確かに増えましたけれども、
それ以上にコンパクト化、高性能化が進んでいます。せいぜいが
収納スペースはどうしようとか、その程度の悩み。

後は同じく、水回りにどの程度のお金を掛けるか、程度。大きく
リノベーションをしようとしても、基本的には同じです。工夫が
できる余地は十分ある。

 

少しでもこれまで工夫してきた経験を有床診療所修繕に活かして
いければ何とかなると信じて、頑張ります。

最終的には周辺の土地を買収し新たな診療所を建てたいものです。

 

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