いつも応援ありがとうございます。
ついに本格的に収益不動産を探す時がやって来ました。
今までの知識を集約して、
自分の理想に合致する収益不動産を是非、見つけましょう。
今回は、収益不動産の建築様式に焦点を当ててみようと思います。
建築様式には、大きく分けて
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
RC(鉄筋コンクリート)
重量鉄骨(S造り鋼材6mm以上)
軽量鉄骨(S造り鋼材6mm未満)
木造
があることは以前記事にしました。
これらは、上から頑丈な構造順、と思って下さい。
それそれを、もう少し絞って利点、欠点を提示していこうと思います。
私は建築の専門家ではないもので、投資家視点のみでの意見です。
まずはSRC及びRCから。
この二つは、SRCの方がより強固な造りしていますが、
ほぼ同じようなものと思っておいていいと思います。
特徴として、強固な構造のため高層化が可能です。
故に、一棟で多くの戸数を持つことができます。
法定耐用年数も長く、中古物件でも積算価格が高く評価されます。
多くの戸数を持つということは、収益効率も高いということです。
積算評価が出るということは、
金融機関から融資が出やすいということでもあります。
マンションですから、それなりの程度の人たちが集まるため、
賃料という意味では客層も悪くありません。
最大の欠点は高額な維持費、修繕費がかかる、ということです。
基本的に、頑丈な構造の建物ほど、修繕にもお金がかかります。
トラブルがあった時用に修繕費を多めに積み立てておかないと危険です。
築20年前後で屋上防水工事や壁の洗浄、塗装工事などもしなければ
いけませんから、その点もも計画しておく必要があります。
建物の規模にも依りますが、大規模修繕工事には
数百万円〜1千万円程度必要になってもおかしくありません。
RC物件を買う場合は、この辺りを購入費用に計上して
利回りの再計算をしておきましょう。
維持費もかかります。
規模が大きいので、清掃を業者にお願いすることになります。
6階建て以上のマンションであれば、エレベーターの設置義務が
あります(3階建て以上であれば設置されていることが多いと
思いますが)から、エレベーターの管理維持費もかかります。
その他、消防設備、受水槽清掃点検、
共用部の電気代、水道代もかかります。
(この辺りは全ての建物に共通です)
解体にも数百万円単位でお金がかかります。
古くなったから建て直そうとは、気軽には言えません。
さらに、税金も高くなります。積算評価が出るということは、
その分不動産取得税、固定資産税ともに高くなるということです。
とにかくお金がかかります。すべて経費となりますが、
これらのことで表面利回りとネット利回りに大きく乖離がありますので、
購入前から全て計算に入れておかなければいけません。
積算評価が高い分、自己資金も多く必要です。
築年数にもよりますが、法定耐用年数が長い分減価償却にも
年月ががかかりますから、投資資金の回収にも時間がかかります。
こうしてみるとデメリットばかりのような気がしてきますが、
あくまで十数年の中で発生していくものです。
きちんと収益評価が出るようなら、キャッシュフローは大きく、
すべてその中から賄いつつ利益も残ります。
一度に高額な出費が出る可能性があるので、いざという時の
備えは必要ですが、客付けも悪くないですし資産価値はあります。
長い目で見ることができればお勧めしたいです。
宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。
この記事へのコメントはありません。