医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

以前も書いたかもしれませんが、実は11月1日から満室が崩れていました。

先月の時点で一人解約の連絡がありましたのであらかじめ分かっていたこと。
久しぶりに不動産投資家らしい仕事をしなくてはならないかな、と思っていた
ところ。

実はその後もう一件退去連絡、しかも早期退去がありまして。2室空いたまま
年末に突入かと緊張していたのですが。

 

管理会社さんから11月の収支明細が送られてくる頃には一部屋入居が確定し、
その4日後にはもう一つの空きも入居が決まっていました。

ということで、晴れて満室復帰です。二部屋とも1ヶ月の空白で埋まりまして、
損失は最低限に抑えられましたね。早期退去も違約金をしっかりと取れました
ので、マイナスはあるものの許容範囲です。

客付け力のある管理会社さんに味方をしてもらえていることほどありがたい事
はありません。感謝ですね。

 

不動産投資に踏み切れない方の最大の問題点、客付け。

どの程度の収入があり、どの程度の経費が掛かり、最終的に残る利益はいくら
であるか。これは概ねのことは購入前から分かります。計算をすればいいだけ
ですので。

ですが、それはあくまで満室想定か、想定される入居率の掛け目を掛けたもの。
本当にその予測通り部屋が埋まるかどうかは分かりません。

不動産投資はその辺の金融商品よりも遥かに確実性のある投資です。しかし、
この一点をどうにかしなければ、あらゆる投資商品の中で最も不確実な投資先
になってしまいます。

 

まったく同じ条件を生み出せない以上その不安を確実に取り除くことは不可能
ではありますが、多少なりとも不安を和らげることができないかと思い、これ
までの僕の経験をまとめてみようかと思います。

繁盛期ならば部屋は埋まるもの

繁盛期に空室が埋まるのは「当たり前」のことです。

きちんと戦略的に、他のライバル物件に対して競争力を持てるような部屋作り、
価格設定を心掛けて、立地も適正ならば。

繁盛期に入居が決まらないはずがありません。

 

もしそれで決まらないとしたら、よほど地域の客付け業者に嫌われてしまって
紹介自体をしてもらえていないのでしょう。

実際に地域で嫌われてしまって紹介してもらえないというのはあることのよう
です。独特の地場ルールがあってそれに逸脱しているとか、自分は嫌われては
いなくても管理会社が嫌われていて、とか。

このパターンが一番危険です。なぜ入居が入らないのか気がつきにくい為に、
そのまま損失が膨らんでしまう。

数々の大手業者が集う地域ならばともかく、地場業者が強い地域では購入前に
現地入りして地場業者についても調査をしておいた方がいいでしょう。

 

そのような要素がなければ、ある程度きれいであって、価格も適正かそれ以下
で、立地がまともなら。

あとは管理会社さんが頑張ってくれれば確実に入ります。

しっかりとした不動産会社から物件を購入すれば、その地域に強い管理会社を
紹介してくれるでしょうし、その管理会社に適切な報酬を支払ってさえいれば、
あとはお金のためにきっちりと入居を決めてくれるはずです。

 

そうでなければ不動産投資なんてやっていられません。

まともなことをやっていれば、繁盛期には入居が入る。僕の勝手な定説です。

 

閑散期の入居付けの実際

ただ、入居者を探さなければいけないのは繁盛期だけではありません。誰もが
繁盛期直前に退去してくれるならばいいのですが実際はそうではなく、夏でも
冬でも関係なしに退去は発生します。

例えば単身向け地方物件で6月頃に退去されたら大変です。ただでさえ流動性の
低い地方物件で、繁盛期が過ぎた直後に退去されたら最悪次の繁盛期まで空室
となる可能性は否定できない。

どれほどの損失になるか、容易に想像できるでしょう。

 

実際、地方単身向け物件では閑散期の入居付けは厳しい。連絡すら数ヶ月全く
入らない可能性があります。地域によるとは思いますが、僕の所有する2棟目は
そうでした（家賃保証期間中ですが）。

地方の単身向け物件は、利回りが良くても繁盛期以外の客付けが厳しく、空室
発生による損失が発生しやすいことを覚悟しておくべきと思います。

 

対してファミリー向けはというと。

繁盛期を過ぎていても、意外と入居希望者には困らない印象です。1棟目は全戸、
2棟目もいくつかファミリータイプの部屋がありますが、どちらも繁盛期外でも
入居が決まっています。

理由はよく分かりません。家庭を持つと色々転居が必要な事情が発生しやすい
のでしょうか。

代わりに退去時期もまるで読めませんが、別に平均入居期間が短い訳でもなく。

印象としてはファミリータイプの方が利回りは低くなるものの入居付けが容易
で、初心者向けかなと思います。

 

ですので入居付けが不安で投資に踏み込めない方は、ファミリータイプに限定
して物件を探してみるのをここはお勧めしてみます。

僕もこれからはファミリータイプに集中して投資をしようと考えていますし。

 

業界特有の常識に気をつける

一つ注意点として、ファミリーの繁盛期は実は4月ではなく、6月頃だそうです。

これは勘違いしている方が多いようで（実際僕も勘違いしていました）、4月に
決まらなかったからといって焦って家賃を下げてしまうと損をする、と。

家賃の引き下げはキャッシュフローが減るだけでなく物件評価額まで毀損して
しまいますので、慎重になって下さい。

 

恐らく他にも業界話はたくさんあるのだと思いますが、それは地方によっても
違ってくるものと思いますので物件を購入した後にその地域の業者さんと是非
仲良くなって聞きだすのがいいでしょう。

結局、空いた部屋を何とかしてくれるのは地元の業者さんです。現場の方々と
どうすれば仲良くなれるのかを考え行動した方が、見えない不安に挟まれ葛藤
をし続けるよりも、ずっと現実的だというのが僕の結論です。

 

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