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融資について、詳細をご存知でしょうか。
クレジットカードのリボ払いやカードローン、
サラ金などの広告なら見たことのない方はいないでしょう。
利息は4.8～17.8%、とか書いてありますよね。
あれは、借りる額によって利息が変わるのではなく、
人によって利息が変わるんです。
お金を借りる時は、通常審査があります。
その人がいくらくらいの収入があり、どの程度信用がおけるかで、
あなたには最大でいくらまで貸せますよ、と決定しています。
審査で高評価だった場合、借入限度額は大きくなり、
利息も安くなります。
逆に、信用が低い人は借りることのできる額は少なくなり、
利息も高くなります。
年収1500万円の銀行員であれば、限度額500万円で金利5%
年収300万円の事務職であれば、限度額100万円で金利15%
みたいな感じです。
極端に見えますが、これは事実です。
金融機関は、信用がある人を優遇する仕組みになっているんですね。
当たり前といえば当たり前です。カードローンやサラ金は、
担保を取りませんから。
年収だけではなく、職種や会社の規模、他の借入金の有無や
今まで支払いが遅れたことがないか、など総合的に判断しています。
こういった評価から打ち出した信用情報を担保に、
お金を貸し出してくれるわけです。
アパートローンと言われる個人向け不動産投資ローンは、
これらのローンとはちょっと違います。
信用は同じように計算されます。
額も大きいですから、カードローンより詳しく調査されますね。
実家のこととか、人格的な部分まで厳しい目でチェックされますし、
長い期間の融資になりますから、年齢も重要なファクターです。
加えて、アパートローンは担保を取ります。
何を担保に取るかといえば、購入予定の収益不動産です。
時に、共同担保(他の不動産など)や連帯保証人を
要求されることもあるかもしれません。
共同担保などを請求された時は、収益不動産の価値と
貴方の信用の合計が、融資額に届いていないということです。
金融機関は、不動産に対しても人の信用に対しても、
それぞれ独自の評価基準を持っています。
収益不動産の評価は、大概は非常に厳しい評価をしてきます。
我々投資家がよく使う積算評価の50～70%と評価されていても
おかしくありません。
どういった評価基準を用いているかは社外秘ですから、
どう評価されるかは持ち込んでみないと分かりません。
金利の話に移ります。
アパートローンは借りる当初、
融資額に関わらず金利は皆同じであることが多いです。
金融機関により、固定金利か変動金利かは異なりますが。
そしてこの金利は、ずっと一定ということはありません。
借りた当初は様子見期間ということもあり、
金利は高いです。
ですが、業績や返済実績が良ければ、
交渉次第で金利を引き下げてもらうことも可能です。
融資側としては、優良顧客であることが分かれば、
他の金融機関に借り換えられないようにしたいですから。
つまり、貴方がうまく満室経営して利益を出し、
サラリーマンとしても業績が良く、
無駄遣いをせずに貯金に励めば、
金利を下げる余地が生まれ、より経営が安定するということですね。
変動金利の場合、経済情勢により政策金利が変動するごとに、
金利は見直されていきます。
今の日本は超低金利時代ですが、
今後大幅に金利が上昇してもおかしくありません。
固定金利であっても、20年以上に渡る返済の間、
ずっと金利が変わらないということではありません。
5年間固定、10年間固定と、期間が決められています。
期限がきたら、その時の政策金利を参考に交渉することとなります。
もちろんここでも、信用を高めることができていれば、
金利引き下げが期待できます。
変動金利の方が金利は低いですが、経済情勢により
金利変動の影響を良い方にも悪い方にも大きく受けます。
固定金利は急激な金利の上昇の影響を受けないため安全ですが、
金利がやや高いこと、逆に政策金利が下がる恩恵は
受けられないことがデメリットです。
今の日本はほぼゼロ金利に近いですから、
固定金利が有利な部分はあるかもしれません。
しかし、今後も現在のような経済情勢が続けば、
政策金利はずっと低いままでしょう。
どちらにするかは、好みの問題です。
融資額や融資期間、経営計画などを加味して、
十分悩んでから決めるのがいいと思われます。
ヒントを一ついうと、多少金利が高くても、
返済のうちの金利分は経費として計上されますから、
実質金利は見える数字より低いです。
そのことを考慮にいれて経営予測を立て、
決定して下さい。
不動産投資は、買ったあとは返済と税金との戦いです。
計画的にいかないと、黒字倒産なんてことになりかねません。
任意売却の仲間入りをしないよう、気をつけましょう。
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