小さく始めたい人のための不動産投資方法論

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いつも応援ありがとうございます。



 

不動産投資というと、以前はお金持ちがやるもの、
というイメージでした。

少なくとも僕はそう思っていました。

 

お金持ちって、年収2000万円とかそういうのではなく、
土地持ちであったり、有名企業の社長だったり。

お金持ちがさらにその地位を安定させるため、
また使いどころのないお金の保存場所として、
不動産購入したり、自分の土地に建てたりするものだと。

 

ある意味では間違っていないとは思いますが、
少なくとも現代は違いますね。

普通のサラリーマンでも多数のアパートやマンションを
持っていたり、新築アパートを設計したり。

すごく不思議な時代になったもの。

いつの間にやら僕もRCマンション2棟のオーナーです。
借金の額も半端ないことになっていますが……。

 

とはいえ、不動産投資をするサラリーマンの多くが
日本の平均所得を上回っていることは確かでしょう。

金融機関としては自己資金もない、年収も平均以下、
という人に融資を乱発する訳にはいかない。

あまりこの言葉を使いたくないのですが、いわゆる属性が
低い方が不動産投資で不利なのは間違いないこと。

 

ただ、属性が低いから不動産投資はできないかというと、
僕はそんなこと決してないと思います。

書籍を出版されている方でもそんな人は沢山います。

 

もちろん、高属性の人と戦略は全く変わってきます。
変わるというか、選択肢が狭いと言った方が正しいですね。

狭いといっても、収入を盾にごり押しする戦術が使えないというだけ。
大したハンディキャップじゃありません。

むしろ、収入が多くても下手な運用をしたり騙されると
あっという間に人生が詰むこともありますから、
ある意味でリスクが低いとも言えます。

 

では、自己資金も少ない。属性も低い。
そんな人がどうやって不動産投資で運命を切り開いていくのか。

僕が辿った道ではありませんが、一度は検討した道。
知識、及び経営戦略のまとめとして、書いてみようと思います。

実際の体験談ではないので机上の空論という部分も
多いかと思いますから、あくまで参考程度にお読み下さい。

 

記事は何回かに渡って書いていくこととなりそうです。

今回は、第一歩目の物件について。

一戸建て投資はメリットが多い

資金も属性も関係なくやっていける建物は?

僕が自己資金も属性も関係なく最も成功に近いと判断したのは、
戸建賃貸」です。

戸建賃貸こそ、最も低リスクで、最も費用負担が少なく、
最もコスト対効果が優れる不動産投資だと、今でも思います。

 

まずは代表的な建物を考察していきましょう。

 

RCマンション

まずRCマンションですが、論外です。

RCマンションは規模が大きく、
金額として大きなキャッシュフローが
得られますが、資金効率はかなり悪い。

 

しかも修繕費、維持管理費にかかるお金が大きく、
キャッシュフローが貯まる前にトラブルが起きたらアウト。

あっという間に任意売却行きです。

 

規模の小さめなRCマンションを見つけても、
飛びついてはいけません。

スルガ銀行など、ある程度の条件が揃ったら融資を
受けることができるかもしれませんが、
悪いことは言いませんからやめて下さい。

これは、重量鉄骨であっても同様です。

 

木造アパート

次に、アパート。木造もしくは軽量鉄骨のものですね。

物件次第で悪くはないんですが、難題があります。
そもそも、購入が難しい。

 

狙うとすると中古アパート、それも高利回りを狙って
築古物件になります。

この記事を書いている時点では、築古アパートへの融資は
非常に厳しく、不動産賃貸事業の実績がない人に対して
すんなり融資を出してくれる金融機関は見当たりません。

以前はスルガ銀行が積極的に築古木造アパートへ
融資を出していたりもしましたが、今は無理です。

 

今後、金融緩和の方向性次第では考えてくれる金融機関も
出てくるかもしれませんが、不確定要素過ぎる。

時間だけが無駄にすぎてしまう可能性が高く、
おすすめできません。

 

軽量鉄骨であればもしかしたら事情が違うかもですが……。

融資が付くとしてもフルローン、オーバーローンは厳しく、
物件価格もアパートとなるとそれなりですから
自己資金の捻出に苦労することになるかもしれません。

 

区分マンション

では区分マンションはというと。

悪くはない、悪くはないんです。

 

立地の面では有利なことが多い。
実需向けに売却できるため出口戦略も描きやすい。
一戸単位なので価格も抑えられる。

RC造、重量鉄骨造であるがために耐用年数も長く、
融資も付きやすい。

区分マンションでうまいことやりくりしている人は多く、
むしろ一番一般的な投資対象でしょう。

 

ただ、僕が区分マンションを強くは推さないのは、
いくつか理由があります。

1.立地が良い物件は利回りが低くなる
2.修繕積立金、管理費は入居者がいなくても引かれ続ける
3.所持期間によっては修繕積立金は完全に無駄
4.担保価値が低い
5.(マンション全体として)事故物件となるリスクがある

大きなものはこれくらいでしょうか。

 

僕にとっても理想的な不動産投資拡大戦略に当てはめるには、
やや不向きな部分があるんですね。

区分マンションは区分マンションで効率の良い面も
ありますから、物件次第では検討の価値があると思います。

 

木造一戸建て

戸建、特に木造戸建は非常におすすめです。

一戸単位なので物件価格は安く抑えられます。
建物も木造なら非常にリーズナブル。
手が出しやすい不動産です。

区分マンションと異なり土地が確定しているから、担保価値も高い。
土地値以下の物件であれば、融資も受けやすいでしょう。

 

修繕積立金も、自分でコントロールできるので無駄になりません。

外装もやらなければいけないので初期の修繕コストは
区分マンションよりかかりますが、差別化ができる余地が
大きいと考えることもできます。

 

家屋周囲に余裕があれば、駐車スペースを作ることも可能。
区分マンションにはない強みですね。

客付にも有利になるし利回りも上がるいい方法です。

 

出口戦略は物件次第です。出口が描きやすいものもあれば、
再建築不可などで難しいものもある。

でも、出口が描きにくいものは安く買って高利回りを
得るチャンスでもあるので、悪いことばかりではありません。

 

需要に関しても、全く問題はないでしょう。
マンションより戸建を好む人は大勢います。

ファミリーは広さが大事だったりしますから。
区分マンションに比べて広さが取れるのは客付に有利です。

 

第一歩としては築古戸建が有力な選択肢

こうして考えると、低コスト、低リスク、高利回りの
木造一戸建ては、非常に有利な気がしませんか?

僕は今後、拡大戦略補助として戸建賃貸も検討しています。

 

戸建は歪みを見つけやすい部分が多く、
収入アップを下支えしてくれることでしょう。

建物丸ごとであることは確かで多少手間が掛かりますが、
きちんとやれば掛かった手間以上のリターンがありそうです。

面倒臭そうだと敬遠せず、検討してみてはどうでしょうか。

 

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    • なべみつ
    • 2013年 6月25日

    私も戸建賃貸の可能性を探っています。
    気長に探せば横浜・川崎エリアでも路線価以下の物件も有りそうですね。でも土地が確定しているので固定資産税のバランスが気になります。
    ファミリー区分マンションと戸建賃貸のどちらがいいか非常に悩ましいです。(融資的には戸建賃貸ですね)

      • きりのき
      • 2013年 6月26日

      そうなんですよね。
      戸建の良さは、人気エリアでも優良物件が
      見つけられる可能性が高いことだと思います。

      宅地の固定資産税は非常に優遇されているので、
      木造物件なら金額も大きくはならないのではと
      考えています。

      ファミリー区分も捨てがたいですけどね。
      売却慣れしている人なら、選択肢に入りそうです。

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