初の地方投資。九州は福岡県で今、注目を浴びているのは。

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週末は、九州は福岡県まで行ってきました。

本当は、妻と子どもが出産のため里帰り中で、
山形まで行くつもりだったんです。

出産自体は来月の初旬の予定でまだ日にちがありますが、
妻と子の顔も見たいので挨拶兼ねて遊びに行こうと。

 

そう思っていましたが、ちょっと2棟目の物件購入の件で
急遽出向かなければならず。

妻と話したところ、快く行ってきていいよと
言ってくれたので、直前になって飛行機、ホテルを
予約して行って帰ってきました。

まるで反対方向。(笑)

 

お陰で無事商談も進み、金消契約も終わり。
晴れて2棟目のオーナーとなることと決まりました。

キャッシュフローも順調に増え、次に備えて
再び準備期間に入ることができそうです。

 

福岡への出張は計画的に

福岡はすごいですね。

まず何が驚いたかというと、週末の混雑。
街中に人が多い、ではなく、飛行機とホテルの混雑。

 

土曜日の夜のビジネスホテルは、ほとんど埋まっています。
アパホテルのような格安ビジネスホテルなら4,000円程度で
一泊できるのに、調べた範囲で全て満室。

おかげで、良いビジネスホテルに泊まる機会ができました……。
アップグレードまでしてもらってしまったし。

 

飛行機も日曜日の帰りの午後の便がほぼ満席で、
危うく帰ってこれなくなるところでした。

ANA話ですが、遅めの便であと3席(1便1席)だけプレミアムクラスが
空いていたので、辛うじて予約。

 

ずいぶん高い出張費になってしまいました。
経費で落ちるとはいえ、こういうところでの無駄遣いが
あとあとの利回りに響きます。

もっと、計画性を持って早めに予定が立つように
各所をコントロールすべきであったと、反省。

 

まあでも、日曜日は僕にとって唯一の休みですから、
ゆったりと過ごせたと思えば無駄とまでは言い切れませんか。

こういった高級なものに触れることも
ビジネスの良い勉強になります。

いつか、出張といえばプレミアムクラスとなれるように、
ステージを上げるべく頑張りましょう。

 

魅力たっぷりの街、福岡

福岡市は、僕も好きな街です。
美味しいものがとても多いから。

特に、「やま中」のもつ鍋は最高ですね。

東京にも蟻月という予約が全然取れないもつ鍋屋がありますが、
僕の好みでいえば圧倒的にやま中が美味しい。

 

博多ラーメンも大好きです。
一竜のラーメンは最高ですね。

魚も美味しいし、国内の旅行先としては
とても気に入っています。

僕の旅行は、基本的に食事が中心。
だからあんまり海外には興味がなかったり……。

 

今回は業者さんとともに、もつ鍋「田しゅう」さんを
訪れました。田しゅう鍋というものを頼みましたが、
これもまた素晴らしく美味しい。しかも安い。

全国の物件を扱っている仲介業者さんは、
各地の名店などに非常に詳しいので、
仲良くなるととっても面白いですよ。(笑)

 

福岡県は、というより九州全体が、
人もモノも博多周辺に大きく集中しています。

学会も博多周辺で開催されることがとても多いし、
その他のビジネスも非常に盛ん。

空港が都市部に近かったり、新幹線や道路も
本州との入り口だったりで、交通の弁がとても良いのが
その要因の一つなんでしょう。

 

その分、暴力団などの問題が大きくなってしまうのも
困りものですが。

今、暴力団排除条例など徹底して治安を良くしようと
必死のようですが、果たしてどれほど効果があるものか。

世界地図的にどうしても外国人の流入も多いでしょうから、
文化的な絡みもあって複雑そうです。

 

不動産投資的にも福岡市内は激戦区のようですね。
アパートもライバルが多過ぎて、価格競争も激しいとか。

管理会社が相当なパワーを持っていないと、
空室だらけになってしまっていくら対策を練っても
埋まらなかったりなんてことがあるようです。

 

地方都市としては 人口も多く魅力のある、
とても人気のある福岡市ですが、
人気がある地方都市だからこそ土地勘だとか、
人脈がないと大変なことになってしまいかねない。

今回の僕の物件は福岡市内ではありませんが、
もしかしたら将来的に購入するかもしれないし、
よく研究をしておくに越したことはなさそうです。

福岡市に物件を持つ場合は、ゆめゆめご注意を。

 

初の地方物件、その立地は。

今回僕の購入した物件は、福岡市のお隣、糸島市。

 

福岡市の中心部までは電車で30分程度と、
都内での移動距離と思うとそれほど遠くありませんが、
この辺りの人にとってはどうなんでしょう。

物件の周りは田んぼや畑だらけの田舎です。
初の地方物件ということで、やや緊張しますね。

 

何でそんなところに物件を購入したかというと、
九州大学です。現在移転中の。

移転先はまさにこの糸島市。

各学部の大半が集約され、学生数約18,000人のマンモス大学が
すぐ近くに移転の真っ最中。

移転中の九州大学。本当に巨大です。

大学は移転するリスクがあり(今回の九州大学も移転前のところに
とってはそのリスクが発動した形ですね)、個人的には
あまり好みませんが。

今回は流石にそのリスクもない。移転完了が5年後くらいですから、
天変地異がない限り10年以内に移転する可能性はゼロ。

しかも国立大学(さらに言えば旧帝國大学)で、潰れる可能性もゼロ。

 

尚、糸島市自体は今、とても発展に力を入れているところのようで。

福岡ウォーカー「住みたい街ランキングin福岡」で
1位に輝き、今後の発展も期待できそうです。

 

物件概要と今後の課題

積算は買値より数千万円上回っており、築17年と比較的新しい割に
修繕費用・リフォーム費用含めて利回り13.5%以上になりそうで、
収益性も及第点以上。

5年後以降の出口が非常に描きやすい、大変優良な案件でした。

以前書いたようにある金融機関には現時点の立地によるエリア問題で
融資を断られてはしまいましたが……。

 

あとは客付ですね。地方物件ですから、
それだけはちょっと気合を入れないと。

今は本当にガラガラ、空室だらけ。
物件の状態は長いこと清掃すらされておらず、
出ていかない世帯がいるのが不思議なほど。

だからこそ良い条件で購入できるんですけどね。
今後、頑張って経営再建することとしましょう。

 

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    • なべみつ
    • 2013年 6月24日

    福岡の築17年ほったらかしマンションを購入とはすごいですね。よほど信頼できる管理会社とお付き合いがあるのでしょうね。個人で購入なら、積極的に修繕にお金をかけるのもアリですね。数年続けて磨いて行けば、きっとお宝不動産になりますよ。

      • きりのき
      • 2013年 6月25日

      汚いのは表面だけで、大事なところは大丈夫そうなので良かったです。
      リスクヘッジとして瑕疵担保責任もありますしね。

      人に恵まれているという点はまさに。本当に感謝です。

      修繕費用は100%織り込み済みですから、あとは募集だけ。
      残って入居されている人にとってもラッキーとなるように、
      外装も含めて綺麗にする予定ですよ~。

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