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3月は収益不動産を持っている人間にとっては少しストレスのある
月です。
一つは確定申告。収益不動産を所有していて家賃収入が発生をして
いる以上、確定申告をする義務が発生します。
よほど小さな規模で雑所得程度の場合はその限りではありませんが、
年間20万円なんて1戸でも所有していれば超えてしまうでしょう。
経費計上も考えると、小さくとも申告した方が良いはずです。
ただし、それは小さな投資であっても他と変わらぬ申告作業をする
必要があるということ。多少とはいえ手間が発生しますし、期限を
過ぎると痛い目を見ます。
であれば、どうせ同じ手間が掛かるならある程度規模が大きい方が
良いだろう、と僕は考えていますので、1棟マンション投資を中心
に据えていますし、それを皆に勧めています。
1戸ずつなんて手間が大きくて、僕の性格ではやっていられません。
僕は最初から自分でやるのは色々な意味で無理と予想していたので
税理士さんにおまかせです。
それでも書類の整理とか不足している資料はないかとか手間や時間
を多少なりとも取られますからね。できればそれもぼちぼち誰かに
任せて自分の仕事に集中するべきなのかもしれません。
ともあれ、不動産投資と確定申告は切っても切り離せない存在です。
誰しもそれぞれがそれぞれのストレスを抱えて3月を忙しく過ごす
形となるでしょう。
要領が良く、時間を持て余していたりする方は2月中に終わらせて
しまうのでしょうけどね。
ただし、確定申告に限っては提出はギリギリがお勧めです。何が後
から出てくるか分かりませんので。税理士さんも提出はギリギリに
するところがほとんどではないでしょうか。
修正申告を税理士さんにお願いすると余計な費用も掛かりますので、
確定申告を最終的に提出するのは期限いっぱいまで待った方が良い
と思われます。
3月に増える退去
もう一つ、空室問題があります。3月はどうしても退去が増える月。
その分だけ入居する人も増えますが、タイミングが噛み合わず空室
が結構残ってしまう可能性があって。
通常、次の入居先を探し始める方が退去するよりも先行するはずで、
それはそうですよね。次に住む場所が決まる前に退去する人がどこ
にいるでしょうか。
あるとしたら、一時的に実家に帰るとか、賃貸住宅以外への転居を
する場合です。その場合は、なるべく家賃を減らそうと早い時期の
転居が期待できます。
が、次も賃貸の場合は先に転居先を探しつつ、確定してから退去の
予告をしてくる場合が多い。引っ越し準備にも時間が掛かりますし、
引っ越し屋が混雑してなかなか予約が取れないケースも多い。
すると、3月ギリギリになって退去されるパターンが相当あります。
3月下旬の退去は結構いやらしいです。退去して清掃して、繁盛期
のうちに募集に間に合わせるのが厳しくなってしまう。単身向けの
住宅だと4月以降は募集が大幅に減ってしまいます。
何とか入れようとするなら、家賃を引き下げるしか手がありません。
家賃の引き下げは良い手段の一つではありますが、あまり乱発する
と全体の収支が悪化したり、他の部屋とのバランスの悪化によって
クレームが発生したりする恐れがあります。
できるだけ温存をしておきたいし、あまり公にはしたくない。
そうせざるを得ない状況にならないよう、できる限り繁盛期である
3月中に満室を目指したいところです。
もっとも僕の経験上は、4月以降でも部屋の条件が良ければ意外と
入居は決まっていきますけどね。
その理由は推測ですが、地場の不動産屋が時間に余裕ができるのと
閑散期でも収入を上げなければいけないところにあるのではないか
と。
賃貸の仲介も大事な収入源である不動産屋は少なくなくて。実入り
の良い案件は、時間に余裕がある時は積極的に紹介をしよう、との
気持ちが湧いているのではないかと。
僕の所有マンションは比較的広告料を高めに設定してありますので、
閑散期だろうと何となく入居が決まっていっているのかもしれない
と考えています。
まずは満室を目指して
それに加えて、多くの企業で決算であったり人事異動のタイミング
であったりしますから、ストレスは加速します。
特に人事異動は大企業に勤めていたりするといつどこに転勤命令が
出るか分かりません。
不動産投資は人事異動で問題が発生する恐れがあって、例えば融資
の話であるとか、管理の話であるとかでトラブルの原因となるかも
しれない点にご注意を。
しっかりとコミュニケーションが取れていれば、まず大丈夫だろう
とは思いますが……。
3月は、不動産投資家にとって師走よりも忙しくなります。しかも、
不動産賃貸事業にとって最も重要な一ヶ月です。
特にサラリーマン兼業にとっては忙しく、精神的なストレスも多く
疲れる時期ですが、何があっても所有不動産が満室であれば、気分
良く頑張れるはずです。
まずはきっちりと3月中に満室にできるよう努力しましょう。その
うえで、月末や4月頭に退去がでないことを祈りましょう。
最後は神頼みでしかありませんが、退去の時期によってはプラスが
つくような契約内容を作成しておけば、ある程度のコントロールが
が可能なはずです。
この一ヶ月、何とか乗り切りましょう。
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