いつも応援ありがとうございます。
不動産投資に不安を感じる5つの理由という記事を以前書きました。
購入前であれば、だいたいこの5つを乗り越えることができれば
収益不動産を購入するに至ることはできるんじゃないかな、
と思います。
実際、この記事についてはいくつかメールをいただき、
概ね期待していた通りの反応を得ることができました。
中には本質を理解していただけて、収益不動産の購入に
踏み切ることができた方もいらっしゃったようです。
さて、初めての収益不動産の購入に踏み切るというだけならば
こんなものでいいんですが、実際に収益不動産を購入すると
他にも解決すべき不安が多く出てきます。
その最も代表的なものは、空室対策。
空室リスクに対する不安を解消していかねばなりません。
不動産投資を安全な投資にするための条件
不動産というものは、ただ土地と建物を所有しているだけでは
維持にお金がかかるだけの負の資産。
不動産投資は所有している物件を他の人に利用してもらうことにより
賃料を得ています。
だれでも分かることですが、当然借り手がいなければ
賃料は手に入らず、維持費だけがかかってしまう。
現金購入であればかかる維持費は修繕費と固定資産税程度で、
空室があってもじっくりと腰を据えていられますが、
借金をして購入したら返済があるのでそう悠長にしていられない。
売りに出されている収益不動産のスペック表に書かれた
『利回り』や『年間家賃収入』は、あくまで満室想定の最大値。
金額の大きさに興奮しているとこの最大値ばかりに
目が行ってしまいがち。
でも、最大値だけを期待して不動産投資をするなんて、
模試の過去最高点だけをみて難関大学へ必ず受かると思い込み、
滑り止めを一切受けないようなもの。
人生、そう自分の思い通りに事が運ぶばかりではないことは
本来なら誰でも知っていることですよね。
そんな、空室リスクに対してやるべきことは二つ。
リスクヘッジをすることと、空室を埋める努力をすること。
これができて初めて不動産投資は「安全な投資」になります。
都市部と地方とどちらが空室リスクが高いか
不動産投資をこれからスタートしようという方の多くは
都市部の収益不動産を購入したいと希望する傾向にあります。
理由は都市部の方が安全な気がするというイメージ。
そのイメージの中には、人が集まるから借り手も多いだろうし、
空室に苦しむことは少ないだろう、なんて思いも
少なからずあるんじゃないでしょうか？
僕も当初はそう考えている節がありました。
しかし現実は違っていて。
空室リスクは都市部の方が高いといっても過言ではありません。
確かに都市部には人が集まります。
その分絶対的に借り手が多いのは間違いない。
でも、その分ライバルもものすごく多くなる。
中でも強敵なのが、新築マンション、アパートが次々と建てられること。
そしてそれは大手企業であることがほとんどで、
広告費の使い方も素人とは違います。
さらに都市部の利回りの低さ。これが空室リスクを増大します。
満室想定利回りが低いということは、高稼働をさせなければ
足が出てしまうということと同義です。
特に最近の都市部不動産の価格上昇により、
利回りはさらに低下傾向。
自己資金が少ない個人がフルローンが出るからといって
都市部の低利回り収益物件に手を出すのは、かなり危ない状況です。
これで購入後不動産価格が落ち着いてしまい、
思ったように土地価格が上昇しなかったとしたらどうなるか。
1～2割程度の空室に耐えられないような条件の物件の所有者は
金利がちょっと上がっただけで経営破たんに追い込まれてしまいます。
地方は確かに人口は減少傾向にあるし、
空室率は高くなるかもしれません。
不動産価格も都市部と違ってあまり上がらないかもしれない。
ですが、その分利回りは高くなり、
多少の空室でも経営は安定します。
不動産価格の上昇により都市部物件の利回りが低くなる今、
しっかりと空室対策に力を入れれば、地方物件の方が
都市部よりも全体的なリスクは低いと考えてもいいでしょう。
ただし、それもこれもちゃんとした空室対策あってこそ。
結局のところ、都市部だろうと地方だろうと、
空室対策が絶対的に重要であることは変わりません。
最終的に利益がでなければ、苦労をして不動産投資をすることに
何の意味も無いんですから。
空室リスクを極限まで下げるための企画を計画中です
そこで、一つ企画を考えています。
空室対策についての企画です。
仮にも僕も不動産賃貸事業主として収益物件を抱えていますから、
空室対策についてはそれなりに勉強し、実践もしています。
結果として、駅徒歩20分程度ある築25年ほどのマンションでも、
高稼働率で運営することが出来ています。
その空室対策の基礎・基本的な考え方を、僕の重視している
ビジネスの原理原則を踏まえて一緒に勉強をしていこうかと、
そういった雰囲気の企画です。
加えて、より深く役に立てるために、
ちょっと知恵をお借りしたいと考えています。
もし僕が天才であれば、次から次へと疑問点を発見することができ、
浮かんだ疑問に対するアンサーを探して公開をすることが
いくらでもできますが。
残念ながら僕は天才ではない。
天才というのは何でもかんでもすぐに解決してしまう人のことではなく、
人があまり考え付かないような疑問点を次々と発見する人のこと。
問題点に気付くからこそ解決をすることができるんです。
ですが、三人寄れば文殊の知恵ということわざ通り、
多くの人が自分の思っている疑問点を提案しあえば、
それに近い環境を作り出すことができる。
なので、頭に多くの疑問、悩みを抱えている人ほど、
企画作りから参加していただきたいです。
まだ具体化はこれからですし、疑問点は途中で増えても困らないので、
臆することなく参加してくれれば幸いです。
もし企画作りに参加したい！ 物申す！ という方は、
是非以下のコンタクトフォームから連絡を下さい。
企画作りに積極的に参加して下さった方には、
もしかしたらいいことがあるかもしれません。
では、ご意見お待ちしていますね～。
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