医師が教える不動産投資

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いつも応援ありがとうございます。

 

こんにちは、きりのきです。あけましておめでとうございます。

2016年、本年はネットでの活動も少々変わってしまうかとは思いますが、
変わらぬご愛顧を頂ければ幸いです。宜しくお願い申し上げます。

 

挨拶はこのくらいまでとして、今年も引き続き夢の現実化を目指して、
一歩一歩前進をしていきましょう。

2016年はどのような年にしようと言ったか、覚えていますか？

そう、「己を知る年」にしよう、と言いました。早速、自分がいったい
どこにいて、どのような状況に置かれ、何が嫌で、どう変わりたいのか。
確認をして下さい。

 

年の瀬に、ご相談メールを頂きました。内容は「知人の伝で紹介された
不動産屋に新築区分マンションを買わされてしまい、毎月の持ち出しが
出てしまっている。どうしたらよいか」というもの。

よくありがちな話ですね。あまり親しくない知人や十年来連絡を取って
ない知人から急に会おうなんて連絡があったら、なんらかの勧誘である
と疑うべきです。

場所がファミレスであったら役満ですよ。宗教なのか、マルチ紛いか、
投資詐欺か、借金の相談かは分かりませんが。

我が家もこれまで何度も書いてきたように、妻が結婚前に相談者さんと
全く同様の状況に陥っており、未だ完済はしていません。ここ4年間ほど
の努力で完済しようと思えばいつでもできるところまでは来ましたね。

それが可能であったのは、僕が当時どのような状況であるのかを明確に
知るよう努めたからに他ならない。

2015年のうちに、困った事になってしまったとの自覚をしてしまったの
であれば。

2016年の早いうちに、己を知るように務めましょう。

サブリース新築区分

利回りが低く持ち出しの出てしまう、サブリース契約付区分マンション
を所有されている方は何気に多いのではないかと思います。

 

毎年多くの投資用不動産が建設され、販売されているのですから。建設
された分だけ売れているはずですので、その戸数分だけ被害者（敢えて
被害者と書きます）はいる訳で。

それもローンを組んで購入するのは資産家ではなく一般世帯でしょう。
資産家であればキャッシュで買ったり、好条件の融資を受けての購入に
なるので持ち出しになるはずがありません。

要は資産家に売り込むだけでは裁ききれない為に、一般世帯に甘い言葉
を投げかけて錯覚させ、販売がされているのですね。

例によって節税のためとか、ローンを払い終わったらマンションだけが
残りますとかのセールストークで、昔から何一つ変わらないようです。

 

今回はそんな被害者の方々の為に。僕が当時検討した道について書いて
みようかと思います。

間接的なものとはいえ、僕も状況は同じでしたから。

一部、これまで何度も書いてきた部分、要するに僕が実際に選択をして
歩いてきた部分については簡略化していきますので、詳しくは過去記事
をご参照下さい。

 

最も単純な道

妻が所有していたサブリース区分マンション。当初は大した問題として
僕は扱っていませんでした。妻もそこまで問題だとは考えていなかった
ようです。

持ち出し金額は、月3万円ちょっと。実は当初、何の支払いの分だったか
は知りませんで、お金が必要だといわれた分を渡していただけでした。

東日本大震災前の事です。その後は過去記事の通り、何かのきっかけで
涙ながらの告白を妻から受け、サブリース区分マンションの持ち出し分
である事実を知ったのでした。

 

当時の時系列までは曖昧になってますね。思い出しながら書いていて、
時間軸がはっきりしません。

過去記事を読みながら、ある程度補足しながら書いていきます。

自分で過去記事を読んでいて感じたのですがあまり過去記事を読まれる
のも恥ずかしいので、やっぱりある程度書くようにしましょう（笑）。

 

その時考えていたのは、やっぱり金利はもったいないよね、というもの。

個人的な経験からローンの仕組みなどはある程度理解していましたので、
利払いばかりで元本はちっとも減らない現実はすぐに認識し。

繰上げ返済をしてしまおう、と考えました。

 

実のところ、それはやろうと思えば可能だったんです。残債の金額から
概算してざっと7年。7年あれば無理なく完済は可能であろう、と予測し、
妻にそれを伝えました。

ただ、融資先が某銀行で、時期的に繰り上げ返済をすぐ始めるとその度
に違約金が発生するような契約であり、残り1年程度でその縛りが解除
される時期だったためにしばらくは持ち出し分の返済だけ行いました。

よくよく考えると違約金を払ってでも元本を減らした方が最終的な負担
は少なかったのですが、あまり預貯金もありませんでしたのでその辺は
良しとしましょう。

 

可能であるならば、ガンガン繰り上げ返済をしてしまうというのは最も
確実で面倒の無い解決法です。

融資返済さえ終わってしまえば、利回りが低くとも小額ながら家賃収入
を得られる収益不動産が残るのですから。

持ち出しさえなければじっくりと売却時期を見据えればいいだけです。

 

本気で繰り上げ返済すること

不動産投資について勉強を進めていくと金利交渉が効く可能性について
も知り、妻に某銀行まで出向いてもらってその辺を相談してもらっても
いましたが。

何度か支払い遅延を起こしていたそうで（苦笑）、その辺を理由にされ
あっさり決裂。

だからこそ、繰上げ返済を第一選択肢としていました。金利負担こそが
金融資産へ最も強い悪影響を及ぼすもので、繰上げ返済とは金利負担を
減らすためには最も効果が高いものの一つだからです。

 

ですので、もし不動産投資の拡大、資産形成などを望まないのであれば、
可能な限り早急に繰り上げ返済を進めてしまうのをお勧めします。

本気で取り組めば、個人で組める程度のローンであれば大した金額では
ありません。本当の本気で取り組めば。

 

この道を選択するならば、繰上げ返済はできれば期間短縮型を選択して
下さい。

返済が進めば進む程毎月の金利負担が減少し、より繰り上げ返済の持つ
金利負担削減効果も高まりますので。

 

長くなりましたので、次回へ続きます。

 

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