医師が教える不動産投資

• Tweet
• 

• Tweet
• 

いつも応援ありがとうございます。

 

当ブログでは、基本的に区分マンションについては

否定的なスタンスです。

 

何故かといえば「儲からないから」。

 

わざわざ投資なんて面倒なことをするのに、

なぜ儲からないことをしなければいけないか。

この疑問が解決できないので、否定的なスタンスでいるんです。

ただ、中にはどうしても一棟マンションは怖い、戸建も嫌だ、

なんて方もいるかもしれません。

 

なので、あくまでシミュレーションですが、

区分マンションで稼ぐ方法を考察してみることとします。

基本はRCマンションと同じ

 

区分マンションだって、一棟マンションと同じマンション投資です。

ということは、条件さえ整えれば稼げるはず。

現に、区分マンションで大きく稼いでいる人もいます。

 

区分マンションで稼ぐためには、欠点を克服すればいい。

ということで復習も兼ねて、区分マンションの欠点を考えることにします。

 

区分マンション1室しか持たない時は、1棟ものと比較し、

 

1.管理費が高い

2.修繕積立金の存在

3.管理組合の存在

4.不動産所得となる

5.リスク分散ができない

 

だいたい、この5つにまとめられます。

 

一番問題なのは5です。例えば大型物件なら、

一つ部屋が空いている程度なら経営に支障はありません。

しかし区分マンション一室しかなくてそこが空室だと、

融資を返済することもままならなくなります。

 

また、4もせっかくの不動産投資のメリットを半分捨てているようなもので、

非常に勿体無い。

 

この4、5を解消するために、できるだけ早く物件を買い進めるのが、

区分マンション投資の要となります。

 

安価な中古マンションを狙う

 

物件を買い進める必要があるなら、

一つ一つにあまり大きな金額をかけていられません。

新築なんて、もってのほかですね。

 

ここは、安く買える中古の区分マンションを探しましょう。

中古物件を購入する時は、リフォーム済みの物件でない場合、

必ずリフォーム費用も利回りに含めて計算してください。

 

区分マンションだけで五棟十室をクリアするのは

正直大変ですが、リスク分散のためにも

3、4室程度までは早いうちに購入したいです。

 

そうなると今度必要なのは、現金を早く貯める方法です。

 

区分マンションの収益性を高めるには

 

残念ながら、区分マンションは手残りが少ないです。

それは前述の通り、経費がかさむため。

第3回で覚えた通り、経費を減らす努力が必要になります。

 

まずは管理費。思い切って自主管理にしてしまいましょう。

管理費分が浮くだけでも、大きな収入になります。

 

管理組合関係のことさえクリアできれば、

あとは入居者さんとのお付き合いくらいです。

 

トラブルが起きた際は、よほどの緊急性があったり、

金額が大きすぎるものでない限りは、

大まかな予算を伝え、入居者さんに任せてあとでお金を請求してもらう、

なんて方法もありますから、自主管理を怖がり過ぎる必要はありません。

 

問題は3の管理組合との付き合い方ですが、

人間ですから共同のものという意識を持って言葉で付き合えば、

大きなトラブルは起きないはずです。

 

最悪、委任状さえ出しておけば文句を言われることもないでしょう。

文句を言うこともできなくなりますが・・・

 

修繕積立金は、購入時に気をつける部分です。

月々いくらか、を気にするよりは、現在いくら残っているか、

ということを気にしてください。

 

戸数が大きい物件ほど、修繕積立金は安定していることが多いです。

修繕積立金は一定の割合で滞納する人がいたりしますし、

小規模物件のトラブルと大規模物件のトラブルは、

相対的に重さが異なりますから。

 

修繕積立金が多く残っていれば、

臨時の支出が出る可能性はグッと低くなります。

安定性を求めることで経費削減ができますから、要チェックですよ。

 

区分マンションの強みを最大限生かす

 

あとは、購入する物件の問題です。

これまでで中古物件で戸数が大きなもの、が前提として据えられました。

 

もう一つ考慮して欲しいものがあります。

立地、それも駅からの距離です。

 

区分マンションは多くの点で戸建賃貸に負けています。

しかし代わりに、戸建賃貸ではほぼ手に入らないもの、

駅からの近さを得ることができます。

 

というか、駅から遠い区分マンションを購入する必要性が

あまり感じられません。

 

駅から多少距離があっても、ファミリータイプなら入居は決まります。

しかし単身世帯向けワンルームなら需要の多くは駅近隣ですし、

ファミリータイプでも近いに越したことはありません。

 

都市部の駅近の一棟マンションは、

地価の問題と売り出されなさで普通の大家には手に入らないので、

駅近というだけで大きな武器になります。

 

単価も上がりますし、何より空室リスクを大きく下げてくれますから、

区分マンションの購入を検討する時は、外さないようにしてください。

 

売却時のキャピタルゲインで現金増加を加速したい

 

外せないものは、出口戦略です。

 

予算が合うなら、リフォームして実需向けに販売したいですね。

投資向けより実需向けの方が高く売れますから。

そのためにも、立地は気にしておきたいところ。

 

区分マンションで一番失敗しやすいのはここでしょう。

出口の見通しが甘いと、価格が値下がりしすぎてしまい、

物件を売るに売れなくなる。

 

ホールドするしかないと、いつまで経っても利益が確定せず、

拡大戦略が取れなくなってしまいますから、

購入時点で大雑把にでも出口戦略までを描いておくのが

後悔をしないためのポイントです。

 

ただ、先のことは見通せないので、

思うようにいかないのが現実ですが・・・

 

速やかな拡大戦略を

 

あとは拡大戦略ですね。

 

区分マンションは手残りが少ないので、なるべく金利を払いたくない。

できる限り現金で攻めたいというのが本音です。

 

ただし、後々大きく借りたい場合は返済実績をつけるために、

今のうちに小さく借りておく、というのも一つの手ではあります。

 

日本政策金融公庫でもいいですから。

慣れてきて自信がついたら、是非一棟マンションやアパートに

手を延ばして頂きたいですね。

 

区分マンションを自主管理で安定経営したという実績は、

金融機関としても歓迎するところです。

かなり融資も受けやすくなっていることでしょう。

 

区分マンションの場合は、尚更拡大戦略を忘れないようにしてください。

 

結局のところ、やることは同じ

 

区分マンションでも、目的は同じなんです。

半不労所得を手にして、セミリタイヤを目指すこと。

 

ただ、スタートダッシュが効かないので、

より長い期間を見なければいけないです。

 

いかに早い時期に一棟ものに辿り着けるかどうか。

自由になると言うゴールに到達するには、

どうあってもここに結論がきてしまいますね。

 

それだけ破壊力のあるのが、一棟マンションです。

区分マンションをちまちま買い進めるのが、

馬鹿らしくなってきますから。

 

一棟丸ごとなんて、リスク高くて怖い、と思っているようだったら、

是非、その考えを改めて一棟マンション投資も検討してみてください。

 

宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。