サラリーマンが投資目的に買ってはいけない区分マンションとは。(3)

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サラリーマンが区分マンションへ投資をする際、
できれば縁を切りたいけれどもそう簡単には
別れてくれないもの。それが融資の返済です。

サラリーマンが抱えるローンといえば住宅ローンが
定番でしたあ、昨今の若年層はその雇用の不安定さから
住宅ローンはリスクだと考える人が増えている。

僕もそう思いますし、住宅ローン=リスクがある
という考え方は本来当たり前で。

インターネットで様々な情報交換がなされるように
なったが故に多くの人がその危険性について
真面目に考えるようになった証拠だと言えるでしょう。

 

何しろ住宅ローンには「最後まで給与から返済を終える」
という選択肢しか残されていません。

出口なき戦場へ身を置かなければいけない。

かつての大東亜戦争時の神風特攻隊のように行きの燃料しか、
旅行に出る時に往路の運賃しか持たずに旅立つシーンを
想像すれば、いかに無謀な行為かは想像がつくでしょう。

 

住宅ローンがリスクというのは他にも理由がありますが、
それはまた別の機会に考えるとして。

前回に引き続き、買ってはいけない投資用区分マンション、
その出口戦略について考察をしていきましょう。

 

出口は入り口に突入する時点でほぼ決まっている

不動産投資において出口戦略で失敗するというのは、
基本的には入り口が間違っていることが殆どです。

だから本来意味では出口戦略という言葉を
不動産投資で使うのは間違っているんですね。

 

売却する時の計画まで含めての投資計画。

出口戦略という言葉を使うならば出口を目指して
色々な細工ができなければいけませんが、
不動産投資において、特に区分マンションでは
できることはあまりありません。

 

ただ、金融機関に対する建前上は売却について語っては
いけないということと、売却時について当初から考えて
おくことが広義での出口戦略と言うのが慣例となったこと。

この二つがあるので、僕も倣って出口戦略という言葉を
使わせて頂くこととします。

 

出口戦略考えることは「できるだけ高く売れること」でした。
この連載は「サラリーマンが買ってはいけない区分マンション」
ですので、この条件から逸脱するものを具体的に挙げていきます。

この入口は出口があるのか? 最初が肝心です。

新築区分マンション

新築は最もよくある案件ですが、買ってはいけません。
売却する頃には新築という魅力は失われており、
大幅な売却損を覚悟しなければいけない。

売却損を想定するなら高い利回りが必要ですが、
区分マンションでは期待できず、新築なら尚更です。

 

長期サブリース契約付投資用区分マンション

長期サブリース契約は利回りが悪くなるうえ、
多くのデメリットやリスクを抱えています。

売却時にもサブリース契約が足かせとなり、
実需向けには売れないわ、投資家向けには
買い叩かれる材料になるわでいいことありません。

 

狭小ワンルームマンション

狭小ワンルームマンションは敷地の有効利用の効果で
利回りこそ高くなりますが、売却時には不利になります。

狭さが問題となり差別化をしにくいがため付加価値を付け辛く、
類似の売却案件が多くなるためライバルが多いからです。

また、狭小ワンルームは実需の需要が無く、
投資家以外に購入者がいないというのも問題です。

 

立地の悪い区分マンション

区分マンションの強みは立地です。
戸建住宅では得られない立地の良さが、
個人の住宅購入意欲を高めます。

立地が悪い物件は戸建住宅もライバルとなり、
ファミリータイプですら売却は難しくなります。

 

再建築不可の築古区分マンション

投資家は出口が見えず買ってくれない、実需は近寄らない。
それが再建築不可の築古区分マンションです。

築古区分マンションは時々、マンションの管理組合から
建て替えの案件が出たりしますが、それすら期待できず
どうしようもありません。

 

入居が特定の施設に依存した区分マンション

大学や工場、役所などが当てはまります。

10年も経過があると移転だとか廃業だとか色々なことが考えられ、
たまたまそれが当たってしまうと最悪です。

公的な施設で移転したばかりとか現在進行形で移転中なら
狙い目ではありますが、工場などは開業直後でも危険です。

実際にニュースで話題になっていますよね。
心当たりが多過ぎて例を挙げるまでもありません。

 

賃料が激安の区分マンション

激安マンションに入居したい層は幅広く、多くいます。
生活保護受給者、低所得層はもちろん、収入のある層も
節約のため激安マンションを希望している人は多い。

ただ、それは賃貸だからこそ。

 

生活保護受給者は不動産の購入はできないので論外として。
低所得層は雇用が安定せず、住宅ローンを組めずに
マンションを購入できない可能性があります。

かといって、収入のある層は激安マンションを
賃貸はしても購入することはないでしょう。

結局、投資家向けにしか売れないかもしれません。

 

自分なりのチェック項目作成を

駆け足でしたがざっと思いつくのはこんなところでしょうか。
まだまだ細かい条件を考慮すると出てくるかもしれません。

少なくとも僕は、上記の条件が一つでも当てはまる
区分マンションを融資を受けて購入なんて決してしません。

 

しかし、世の中には上記に当てはまるような
区分マンション案件がゴロゴロしています。

マンション投資が失敗するという世間のイメージは
こういうところからきているんでしょうね。

区分マンション投資をしようと考えている
サラリーマンの方は、くれぐれも購入前に
出口戦略について熟考しておいて下さい。

 

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