大規模修繕工事は減価償却まで計算に入れて行う必要性あり。

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いつも応援ありがとうございます。



 

不動産投資を始めてから僕も2年になりますが、知らないことが
次から次へと出てきますね、本当に。

といっても、僕はプロに任せる投資が基本スタイルですから、
それを知らなかったが故に損をした、なんてことは今のところ
経験はしていません。

でも、時に直接的に利益の多寡へ関わってしまうようなことも
今後出てきてもおかしくありませんから、引き続き慢心せずに
知識の集約を進める必要がありそうです。

後からこんな顔をしないでもいいように……。

資本的支出の減価償却計算

今回勉強させて頂いたのは、ゆめたか大家さんのブログ記事より。

第204号 修繕費と資本的支出は大違い! ー ゆめたか大家の本文ブログ

 

要約すると、資本的支出の減価償却はそれを行った資産を新規取得した
ものとして行うものと法的に決められている、と。

具体的に言えば、RCマンションの建物価値を上げる工事、例えば屋上防水工事を
行った際の経費は資産計上しなくてはなりませんが、それは新築RCマンションと
同じ47年の減価償却期間とする、ということのようです。

1000万円掛けて修繕したにも関わらず、毎年20万円ちょっとしか
償却できないとは厳しい税制ですね。下手をすると償却が終わる前に
人生が終わりそうです。(笑)

 

といっても税務署は表向きと実際の処理に乖離、いわゆるグレーゾーンを
容認している面も多々ありますので、実際の処理がどうなっているかは
一般人には分かりません。

ですが、文面通りに捉えるといくつか納得のいくこと、
長期戦略上思うことがありますね。

 

1.大規模修繕を控えた物件を売却する人が多いこと
2.ボロ物件に評価額以下の指値が通りやすいこと

大規模修繕に税制上のデメリットがあるのですから、
それは手をつけずに売却をしたくなります。

資金力や経験のある本業なら事業計画が立てやすくむしろメリットが
ありますが、個人の資産運用レベルでは損失の方が大きそうです。

 

3.寿命がない法人の所有がより有利である
4.大規模修繕後に売りに出される物件は利用価値がある

現在の税制をうまく活用するとすれば、これらでしょうか。

最初から長期所有する気であれば大規模修繕は必要なことですから、
次世代への引き継ぎが容易な法人所有は実に有用です。

特に今後は法人税の実効税率の引き下げが行われると思われ、法人で
不動産所有が可能となれば経営は大きく安定するでしょう。
配偶者控除の廃止への備えにもなりますね。

 

大規模修繕込みで販売されている物件は、この問題を根本的に解決してくれます。
その分だけ価格が上乗せされますが、修繕の内容に口が出せるなら決して悪い
話ではありません。

ちなみに僕は二つともこのパターンでした。

あとあと細かいところで修理が必要になるものはありますが、それらは
大した金額にはなりませんので修繕費として一括計上が可能でしょう。

 

価格を大幅に抑えて大規模修繕を発注できたり、その分だけ安く購入を
することができるなら、この税制関係無くその方が利回りは良くなります。

しかし、知識も経験も人脈も無いなら、このような大規模修繕込み物件から
不動産投資に入ってみるのは有効な手段のようです。

 

大規模修繕工事込みの収益物件は価値が上がる?

今後、金融庁も関わって中古物件の評価方法が見直される方向で動いて
いますので、この辺りの法改正もなされるかもしれません。

参考記事:2014年公示地価が国土交通省より公表。今後の不動産投資への影響は。

 

流石に税制の改正が必要なんじゃないかと思ってしまいますね。
この制度のままでは中古不動産を活用する気にはなれなせん。

中古不動産の活用を掲げる政府方針と矛盾しています。
恐らく議論はなされているんじゃないでしょうか。
そう信じたいところです。

 

が、法改正を待っていたら何年も経過してしまいます。
今はこの税制を受け入れて、自分がやりやすい方法を取るのがよいでしょう。

こんな知識もなかった僕には、現在のおまかせ不動産投資スタイルは
ベストでした。こうして徐々に知識が増えていきますから、今後は
選択肢が増えた分、自分でカスタマイズをしていきたいです。

やれることが増えるのは楽しいですね。

 

不動産投資初心者であれば、僕が応援している株式会社プルアップ
緒方さんに一度話を伺うことはものすごくお勧めです。

プルアップの扱う物件は、ウェブサイトを見れば分かりますが前述のような
大規模修繕工事込みのものです。それでいて利回りはその辺りで見るような
ボロ物件よりも余程高い。

自分で色々やれる方はその方が良いと思いますが、そうでなければこのような
大規模修繕工事までコミコミの収益不動産のシステムを買うのはお勧めできます。

 

同じようなことをやっているところはいくつか知っていますが、
今のところ僕が信用、信頼しているのは緒方社長だけ。

是非とも緒方社長に連絡を取ってみて下さい。
僕からの紹介だと言えば、より良くして頂けると思いますよ。

株式会社プルアップの公式ウェブサイトはこちらです。

 

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    • 大学病院勤務医E
    • 2014年 4月16日

    いつも楽しく読ませていただいてます。
    今医者として働いて4年目になりますが、将来今の働き方だけでなんとかなるのか心配になり、少し本を読んだりして不動産投資に興味をもちました。まだ不動産の購入はしていない初心者ですがプルアップの社長さんのように信頼できる不動産会社や、信頼できる物件のラインナップなどの見分け方や目安のようなものはあるのでしょうか?人を見る目を養うといえばそれまでですが不動産取引はかなり高額の取引になるので取引が終わるまではとことん優しくなれる人もいるのではないかと思います。

    自分が思っていたことを自分が思っていた以上に明確に、そしてわかりやすくブログに書かれていて驚きました。まだまだ勉強中ですが、きりのき先生の後に続けるよう頑張ります。また訪問させていただきますね!

      • きりのき
      • 2014年 4月16日

      大学病院勤務医E さん

      コメントありがとうございます。非常に賢明な考えと思います。
      ぜひ、勉強を続けて不動産投資の世界へといらして下さい。

      PHSやら勤務先(外勤先含む)やらに、多くの投資勧誘の電話が
      掛かってきますが、そういったものはすべて詐欺に近いので
      ご注意下さいね。

      「信頼できる不動産会社や、信頼できる物件のラインナップなどの見分け方や目安」

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