『不動産投資で節税』の実態

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9月ですね。今年もあと4ヶ月。

年が明けると確定申告の準備を今年もしなければ
いけません。そろそろ、所得の調整をしていかなければ
ならない時期ですね。

昨年は80万円ほどの還付を受けましたが、今年はどうでしょうか。

2棟目を購入しているので事業所得(不動産所得)は
おそらくトントンかやや赤程度と思われますが……。

 

ということで、税金についての話を今回はさせて頂きます。

 

不動産投資で税金は減るか?

不動産投資を節税対策に、なんてことを聞いたことがない方は
あまりいらっしゃらないと思います。

不動産投資のセールストークでも、節税になりますよ、
とは誰もが言ってくること。

わざと赤字に、とか、税金対策、なんて言葉を聞いて、
「いいなぁ……自分もそうなりたい」と思ったこと、
ありませんか?

 

不動産投資が税金対策になる。

本当でしょうか?

 

答えは、「人による」です。

 

不動産投資をすることで支払う税金が増えることは非常に多い。

また、無理して節税をしようとすればかえって無駄遣いが増え、
手元に残るお金が少なくなってしまうことも。

このあたり騙されないように気をつけなければいけません。

 

正直な話、不動産投資をすることで納税額が少なくなり、
手元に残るお金が増えるなんてこと、相当特殊な条件を
達成しなければありえない。

『不動産投資で節税をする』なんて幻想を、
今から僕がぶち壊します。

稼いだら納める。日本人の勤めです。

 

相続税対策としては

まず、節税になる方。確かに存在します。
相続を控えた方です。

理由は簡単。
現金で相続をするよりも不動産で相続をした方が
相続税評価額が下がるため。

 

詳しく説明する必要もないでしょう。

少なくとも税制上の評価は、よほど低価格で取得を
しない限り売買価格を下回ります。

現金より流動性が低下するし、取引に手数料や税金などが
載せられるため、情けをかけてくれているのでしょう。

 

また、法人で所有することで不動産自体の相続税は
ゼロにすることができます。

自己資金を会社の資本金として入れて購入したとすると
株式の相続などが発生するので、単純に法人を
立ち上げれば良い訳ではありませんが……。

 

いずれにしろ、相続税対策としては大きな意味があります。

相続税の税額控除が少なくなり、一般家庭でも相続税を
支払う時代になりましたから、自分には関係ないと思わず
今から対策しておくことは正解でしょう。

相続税対策として不動産投資を始めることは
正解であると言えます。

 

所得税、住民税は減るけれど……

納税額を減らすことができる可能性がある方はいます。

給与所得の多い方です。

 

基準としては、現時点で最高税率に引っかかるの、
課税所得1800万円を越える方。

一歩手前の所得税33%組みも、1200万円くらいから
納税額が大きくなってきますから、不動産投資による
節税効果がある程度得られるようになってきます。

不動産購入時は初期費用が諸々かかるので減価償却も
合わせると、大きな物件の購入初年度は不動産所得が
大幅な赤字になるためです。

 

以下、ざっくりとした例を挙げてみます。あくまで例なので、
給与所得控除は控除済み、細かい部分は省いてお考え下さい。

 

例えば課税所得1800万円の方が不動産所得で900万円の
赤字になるとすると、所得税33%の部分がごっそり節税されます。

金額にして297万円。これに住民税90万円分の節税を加えると、
初年度の節税効果は387万円です。

 

これが課税所得900万円の方が同様の条件であったら。

課税所得900万円の場合、所得税は約143万円。
住民税90万円分の節税を加えても、約233万円。

節税額に150万円もの差が出る。

給与所得の低い人は元々の納税額が少なく税率も低いので、
節税効果も低いんです。

 

不動産を購入する際に建物分の消費税、及び不動産取得税も
支払わないといけないことを考えると、後者の場合はほぼ
確実に納税額は「増えている」ことになります。

前者でも物件によっては怪しい。

それ以上の給与所得がある人なんて……あまり現実的では
ありませんよね。

 

不動産投資の給与所得に対する節税効果なんて
その程度のもの。納税の義務全体で考えると、
納税額はむしろ増えていると考えた方がいいでしょう。

消費税が増税されればその傾向は更に強まります。

 

そもそも2年目以降で利益を出したら所得が増えて、
収める税金が増えます。

節税効果は一時的でしかない。

所得税や住民税の節税のために不動産投資を始めようなんて
考えがいかに馬鹿らしいことか。なんとなく理解をして
いただけたでしょうか。

経費で落ちるからと贅沢ばかりしていると…。

節税は高所得者の楽しみ

経費で節税が、なんてものも、非常に意味がない。
経費を使うということはお金を使うということ。

不動産所得がしっかりと得られていて、その範囲で
経費を使うことには好きにして下さい。

上手に資金管理をすることで、いろいろ得をすることも
あるでしょう。

 

しかし、経費で落ちるからと赤字になるまで使うのは、
ただの無駄遣いでしかない。

税金が少なくなるといっても無駄遣いしてお金が手元に
残らなければ意味がないですよね?

よく聞く、赤字にし続けて税金を支払わないなんて生活、
決して良い暮らしではないんです。

 

不動産投資の規模が大きくなったり、法人で所有したりして
配偶者などに所得を分散させることで、稼いだ分の節税を
することは可能であり、効果抜群です。

不動産投資で純利益として
節税を心掛けることで納税額を圧縮することができ、
良い生活ができるようになる。

でもそれはあくまで大きく稼いで納税額が多くなりすぎた分を
やりくりしているだけであって、納税額は増えています。

 

元々大した金額の税金を納めていない一般的サラリーマンが
所得税の節税に不動産投資を、なんて滑稽です。

不動産投資は利益を出してなんぼのビジネス。
まずは節税する価値のあるほどの収入を得ること。
たくさん、稼ぎましょう。

稼いで高所得者になったら、節税の楽しみを
覚えようじゃありませんか。

 

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    • 雇われ院長
    • 2015年 3月9日

    昨年よりフィード登録させていただいてます。アドバイスをいただけたらと思います。30代、本業の所得が3000万前後の医師です。自由診療の雇われ経営者の給与所得者です。子供も産まれ、将来設計を考えます。2億円程度の融資がつくようで、マンション一棟買いを勧められてます。こうして勧められる物件はたいがい、関西地方の駅近物件が多く、たいした土地勘もないため、物件収支は悲観的に考えてます。収支が赤でも、節税効果で、キャッシュが+になればいいとは考えてますが、甘い考えでしょうか。厳しいご意見いただけたらと思います。また管理人様ならばどういう選択をされますか。m(_ _)m

      • きりのき
      • 2015年 3月9日

      コメントありがとうございます。

      素晴らしい属性ですね。羨ましい限りです。選択肢はいくら
      でもありそうで、そのような方がマイナスのキャッシュフロー
      の収益不動産を取得してしまうのはとてももったいないです。

      言うなれば自らの肉体を市場に養分として提供しているような
      ものでして、下手なマイナスCFの物件を購入するくらいならば
      新築を計画した方がずっと良い結果になるのではないでしょうか。

      購入時に収支が赤の物件がその後黒字化する可能性はほぼゼロで、
      プラスになる見込みはバブル期待以外にはありません。

      節税効果によるキャッシュのプラスというのは減価償却による利益
      の先食いをしているだけですから、時間経過につれて赤字幅が拡大し、
      それも見込めなくなってきます。

      そして最終益がプラスなんだかマイナスなんだかわからない内に
      出口へ突入する、と。

      それだけの所得があるようでしたら2億程度の融資などたいした問題
      ではなく、破綻の危険性はほとんどないと思いますが、収益不動産
      により自由に使えるお金が減ってしまってかえって生活の質は落ちて
      いくのではないかと感じます。

      僕であればマイナス収支物件は絶対に買いません。

      公開されるコメント欄でお伝えができるのはこの程度かなと思います
      ので、より深いお話を聞く必要があるとお感じいただけましたら、
      メールにてご連絡を頂けますと幸いです。

      今後とも宜しくお願い申し上げます。

    • 雇われ院長
    • 2015年 3月13日

    早々に、ご意見ありがとうございます。m(__)m

    私自身は、特に贅沢もせず、慎ましい生活をしております
    動機としましては
    ・納税額の多さに辟易してきた点
    ・ローンを組める信用を活かしていないことへの機会喪失感
    ・生命保険に入っていない代替として。

    また、同様の役職の知人が たいがいマンション投資をやっている影響です。(あまり深く理解せず、丸投げしてやでやっているケースが多いです)

    私なぞが紹介いただく物件は、業者がいうには、プラス収支のようなのですが。
    なぜか関西地方ばかり話がきます。
    いきなりやるには、大きすぎる買い物ですから 私の知識が浅いままではいまいち踏み切れない状態です。

    先生のような方に、ご意見をいただけて幸いです。
    しかし、一方的に知恵を頂くのも申し訳ない気持ちもします。何かでお返しができればいいですが、、、。

      • きりのき
      • 2015年 3月14日

      いえいえ、お気になさらずに記事をお楽しみ頂ければ、こちらとして
      大変満足です。気軽にご意見頂けますと幸いです。

      今お付き合いされている事業者が、関西方面に強いのかもしれませんね。
      また、需要と供給の関係上、関東周辺で利回りの良い収益不動産が非常に
      出にくくなってきているのもあると思います。

      特に東京、神奈川、埼玉、千葉の一都三県の収益不動産は枯渇傾向です。
      出てくるとしても低利回りであるためにその事業者さんが避けているの
      かもしれません。

      関東に物件を欲しいと思う方はやはり多く、時間をかけて探していくしか
      なかなか方法はないかもしれません。

      ですが、完全に出てこないわけではないようです。少なくとも僕が聞く
      範囲では最近でも(数字は)それなりの物件が東京でも存在しています。
      もちろん数字が出る分だけ別のリスクがあるでしょうから、許容できる
      リスクであるかどうかの判断をしなければいけなさそうです。

      今のところ僕は新たな物件を購入しようと動いてはいませんので、詳細
      についてまでしっかり確認はしていませんから深いコメントができず、
      申し訳ないのですが。

      僕が知ることでしたら何でもお伝えしますので、気軽にご連絡頂けます
      よう宜しくお願い申し上げます。

      もしコメント欄に書きにくいようなことがありましたら、メールフォーム
      もしくはメールマガジンへの返信にてご連絡下さい。

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