日銀が追加金融緩和に踏み切る。日本経済はどうなるか? 投資家の取るべき行動は?【3】

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民間金融機関がリスクを排除した投資に勤しんでいる間に、日本そのものが
経済的なリスクを背負う事を排除する風潮が強く広まりました。

大企業すら保身のために内部留保を貯めこみ、リスクのあるほどまでに融資
を受けようとしません。

リスクをより厳しく線引きし、資産に対する融資額をできる限り減らそうと
しています。

 

それは金融機関がリスクを取らないことへの対策です。もしも将来的に融資
を受けなくてはならなくなった際に金融機関から融資を断られるようなこと
がないように。

お陰で、現在の日本経済では経済規模の割に資金需要が乏しい。金融機関が
融資をしたいと思うようなところは十分な資金や資産があるため、追加融資
を必要としていません。

日本の金融機関は長い期間をかけ、自分で自分の市場を潰してしまった。

 

2013年の黒田バズーカ、異次元の金融緩和をスタートして1年半経過しても、
マネーストック、つまり市中に出回る資金は大して増えていません。

これは金融緩和が間違いであるからではなく、金融機関のこれまでの姿勢が
影響して市場の資金需要が小さいからであるといえます。

雨が降ったら取り上げられることが分かっている傘を貸してもらえるとは、
最早多くの人が期待していないんです。

 

これを正常な状態に戻すため、つまり資金需要を喚起するためには金融機関
が企業などに対し、自分たちがリスクを負うとの姿勢をはっきりと、行動を
以ってして証明するほかないでしょう。

しかしそんな意思決定が簡単にできるとは到底思えません。

バブル崩壊の歴史が強く刻まれたままの日本の金融機関が正しい英断を下す
には、時間と「より上位者の」強権発動が必要でしょう。

民間の金融機関はどのような決断を下すのでしょうか。

景気の谷間で金融機関が取る選択は。

ただ、現場としてはそうも言っていられません。お偉方は難しい話で会議を
繰り返していればいいですが、末端は業績を上げなければいけない。

ノルマをこなす事ができなければ、上司に怒られるどころか給与も下がり、
生活に支障が出てしまうからです。

そんな中、金融機関は絶対に不動産へと目を向けます

 

これは確定事項といっていいでしょう。不動産投資ブームが続く中、融資が
降りるならば不動産価格は必ず上がります。

追加緩和により株式がこれほど上昇し、円安も進めば、その他の資金投資先
として不動産が選ばれないはずがありません。

 

日本の土地神話が未だに続いている、というのもあります。

金融機関は基本的に土地に対する評価は高いです。担保評価も、建物よりも
掛け目は高く見積もってもらえます。

土地付きの戸建ては共同担保としてくれても、区分マンションでは評価額が
同額であったとしても担保として認めてくれないこともあります。

金融機関は「土地」が好きなんです。都心の物件など、多少利回りが低いと
しても十分な担保評価が得られるため、安心して融資できます。

 

加えて、利回りの高さがあります。

今現在、収益不動産の利回りが下がった下がったと騒がれますが、それでも
10%以上の利回りが得られる物件は珍しくもなんともありません。

RCマンションであっても、そこら中に転がっています。それが本当に優良な
物件であるかはともかく。

利回りが高ければ破綻はしにくい。ある程度の担保や自己資金の投入を確保
できるのであれば、これまた安心して融資できます。

 

更に、融資期間の長さがある。

不動産はその金額の高さも合間って、融資期間がかなり長くなります。20年、
25年の付き合いとなるのが当たり前。住宅ローンであれば35年が普通です。

長く金利を支払い続けてくれることほど、金融機関にとってありがたいこと
はありません。

新聞社や通信会社が初期コストを多少掛けてでも顧客の囲い込みをしようと
躍起になるのと同じです。私たち不動産投資家も入居してもらうのにお金が
掛かっても、長く入居してくれればありがたいもの。

 

計算のしやすい安定した収入ほどうれしいものはない。

金融機関にとって、不動産ほど都合の良い融資先はありません。付き合いで
借りてくれる企業に頭を下げるよりも、頭を下げて借りにきてくれる個人の
不動産購入資金を融資する方が、よほど良い。

 

上層部が今後の経営方針を巡って混乱する中で、多くの金融機関が不動産に
対する融資姿勢を強めるのは間違いないでしょう。

特に中古不動産はその活用を国策として支持されています。公的資金が投入
される市場を、金融機関が逃すはずありません。

 

景気の谷間は投資家にも難所

そうすると私たちにとって困るのは、利回りが更に低下をするであろうこと、
です。

何度も言うように、家賃収入が上がるのは末端の実質所得が十分以上に上昇
をしてから。家賃が上がるとしても、立地の良い物件から。

個人投資家の資金力で経営に耐えうる物件はますます少なくなっていきます。

 

追加緩和がスタートしてしまった以上、この流れは止められません。新たに
物件が欲しいと考えている方は早急に物件探しを始めるか、投資規模を縮小
して地道にいくかのどちらかを選ぶ必要があるでしょう。

これからの不動産投資は、二極化していくものと思われます。

しっかりと自己資金を入れつつ融資も受け、大規模な事業を行うか、融資を
否定して自己資金のみで可能な範囲のローリスク投資を行うか。

どちらが自分にとって合っているか、よく考えてみて下さい。

 

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