いつも応援ありがとうございます。
昨年12月の衆院選で自民党が勝利し、
第2次安倍内閣が発足して以来、
口先介入のみで円安に触れています。
実際の金融政策は麻生氏を中心に行われるため、
安倍総理が言うようには政策は進まないと思いますが、
細かい政策はともかく。
今後多少はインフレ傾向に進むことは
間違いないことでしょう。
インフレにより、日本の不動産市場はどうなるでしょうか。
最大の買い時は過ぎ去った？
僕は、ある意味、収益不動産の最高の買い時は
昨年までであったと思います。
これは大分以前から思っていたことです。
（レポート化していたのですが、未公開で終わっています）
衆院選の時期が読めなかったので、買い時が
ここまで突然終わるとは昨年末に国会の解散が
宣言されるまではわかりませんでしたが。
健全に考えると、ハイパーインフレだとかは
ただの妄言と思っていますが、
若干インフレ傾向となるのは確かです。
円安となった分、相対的に物価が上昇するので当たり前ですね。
当然、不動産価格もつられて上昇するでしょう。
インフレ時の不動産価格が上昇は物価より顕著になります。
ある意味で土地というのは、金よりも安全であり、
株よりも価格の高騰が期待される、
最強の投資先だからです。
絶対に減ることも増えることも、ありませんから。
特に企業が資産性を求めて、高くなりすぎる前に
買い漁ってくることも考えられます。
資金力の劣る個人投資家にとっては、
ちょっとやりにくい市場になるかもしれません。
これからは積算価値を重視する時代？
ここしばらくのトレンドとしては、
多少の行き過ぎは是正されたものの、
まだまだキャッシュフローに偏った投資でした。
資産性は二の次で、収益が上がらなければ意味がない、と。
これは、デフレ時の論理です。
お金の価値が上昇を続けていたのですから、
お金を貯め込もうとするのは当たり前です。
一度インフレに触れると顔を出すのが、バブル。
僕は1990年代のバブル経済時代は小学生～だったので知りませんが、
中には実体験を鮮明に記憶している人もいることでしょう。
ほぼ確実に、不動産バブルが再度発生すると思われます。
景気が上向くたびに不動産市場ではプチバブルが起こってますから、
今回だけ例外と考える理由がありません。
そうなると、有利なのは既に資産性の高い不動産を抱えていて、
多少の金利上昇にも耐えられる資金力を持っているところ。
健全な経営を行っている都市部の投資家や、企業です。
バブルが地方物件まで波及すれば地方投資家も助かるんでしょうが、
日本にバブル経済崩壊の歴史が色濃く残る現在、
人口減少・高齢化社会の日本で地方のが活性化するかどうかは、
僕は懐疑的です。
結局は、何だかんだあまり極端なことにならなければ、
バランスは取れていくんでしょうけどね。
都心近郊で積算の出る物件を持っている身としては、
ハイパーインフレが起こったら起こったで利益が出るんですが、
バブルが発生すると健全な市場ではなくなってしまいますからね。
長い目で見ると、ほとんどの人は損をすると思われます。
今後の家賃動向は？
逆に収益重視の物件は苦しくなるかもしれません。
インフレとなって不動産価格が上昇しても、
家賃は上昇しないからです。
家賃が上がるには、まずサラリーマンの給料が
増えないことには始まりません。
しかも、ちょっと給料が上がっても、
賃貸物件の家賃は年々下がりますから、
せいぜい下がるはずだった家賃がトントンとなるだけ、
の可能性も高いです。
加えて、消費税増税。
来年4月以降に物件を取得する場合、現行の法律では
居住区の消費税は大家が最終的に支払うことになるので、
確実に利回りが低下します。
物件価格のうち、建物の割合が高い物件では
特に負担が大きくなります。
土地が安く、インフレしても値上がりが見込めない
地方のRCマンションを新たに取得するのは
厳しいかもしれません。
今後の戦略は……
まだ安倍政権が発足してから1ヶ月しか経っておらず、
今後の動向次第、と言えます。
ただ、税制の面では、現状から良くなることは
少なくともここ1～2年では無いでしょう。
むしろ、税制は悪化する一方です。
民主党政権下で決定した増税計画が残ってますから。
収益不動産市場についても、
競売での取引価格すら上昇するここ最近です。
市場には新たな投資先を求めて、鬱憤が溜まっています。
巨大なカネが行き場を求めて彷徨っているときに、
小さなお金しか動かせない個人投資家が
市場に割り込もうとしても、
痛い目を見るだけです。
少なくとも第2四半期までは、様子見が賢明かなと
思っています。
モラトリアム法案のこともあり、
収益不動産市場は一時混乱するでしょう。
僕がもし物件を購入するとしたら、
ある程度落ち着きを取り戻すだろう6月以降ですね。
今、まだ収益不動産を持っていないのなら、
モラトリアム法案失効時の混乱期に、
何とか取得するのを勧めます。
ただ、ババを掴まされませんよう。
2013年は始まったばかり。
どうなるかはわかりませんが、焦りは禁物ですよ。
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