法人所有を焦るのは禁物。目標や今をよく考えて。

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不動産投資のスタートから法人所有で取り組みたい、との意見は
しょっちゅう聞く話なのですが。

給与収入もそれなりにあって、尚且つ個人で2棟のRCマンションを
保有している僕からすると、1棟目から法人所有を狙おうと欲目を
出すのは害しかないように感じます。

 

タイミング良く、不動産賃貸業未経験でも新設法人で融資が出る
との優良物件を紹介してもらえれば、確かに税制面ではある程度
以上の収入になると節税効果は高く、ラッキーですけれども。

節税に目が行き過ぎて稼げない物件に手を出してしまうリスクが
高く、その点は気をつけなければいけません。

また、法人で所有したいとの意識が強すぎると、法人では融資が
出ないとの理由で優良物件をスルーしてしまう可能性もあって。

物件の選択肢を自ら狭めてしまうのは本当に良くないです。

法人所有なんてできずとも、相当額までは個人所有だろうと法人
所有だろうと大差のない手残りになりますから、あまり法人所有
へのこだわりを持ちすぎない方が良い、というのが僕の意見で。

確かに法人の方が個人よりも税率は抑えられ、経費は広く計上が
できます。できますが、無駄なお金を使っていては手元にお金が
全く残りませんし、信用も広がりません

不動産投資の拡大を目指したいのであれば、まずは基本に立って
優良な、キャッシュの回る収益不動産の確保に力を注ぐべきで、
節税は二の次であるとの立場を貫くのが無難です。

 

もちろん、先ほども書いたように運良く法人所有に値する物件を
紹介してもらえればそれに越したことはありませんが。

美味しい話は優先客へと回るケースが多く、1棟目から狙うには
しっかりとした人脈を辿る以外には難しいように感じます。

社長室には憧れますけれども。

法人のお金はやや不自由

法人にはデメリットもある事を、もう一度思い出して下さい。

特に厚生保険の加入に厳しい目が向けられている昨今では、法人
の所得分散による節税効果は低下しています。

配偶者が無職であれば、月8万円程度の役員報酬の支払いは完全な
プラスに持ち込めますが、そうすると残りは法人へと内部留保の
形でお金が残ることになります。

 

法人の内部留保は自由に使えません。もし手をつけてしまえば、
それは役員への報酬として見られ、個人へ納税が課せられます。

内部留保をどのような形で利用するのか。この点までしっかりと
検討の上で、収益不動産を法人に所有させるべきかどうかを判断
すべきかと考えます。

お金の使い道が明確なのに、それが経費と認められなかったり、
もしくは個人よりも不利な条件での支出になってしまっては意味
がありません。

 

例えば子供の教育費用として利用したいと考える場合。

結局、法人から個人へとお金を移動させなければいけませんよね。
法人から個人へとお金を移動させる際は、タイミングを見誤ると
逆に高い税率が課せられる羽目になります。

僅かずつ分散して貯め込んでおくとか、法人の経費を上手く利用
して個人の生活費を浮かせ、個人の支出を減らして貯めておくと
いった計画性が必要です。

しかし子供の教育費というのも必要金額が突然増えたりするもの
であり、計画通りにいかないなんてよくある話。

1棟目から法人所有を頑張り過ぎる理由としては弱く、苦労をする
割にメリットが薄い。

 

不動産投資の利益を株式へと更に分散していきたいとの考えも、
法人だと逆に苦労をします。

個人は株式の売買益は分離申告課税ですが、法人は総合課税です。
株でうまく利益が出たとして、不動産から得た利益に上乗せした
金額に課税されますから、個人よりも税率は高くなりやすい

資金が豊富になってから株式投資などへと視野を広げていくのは
極めて有効な戦略ですが、法人の内部留保はその戦略に使えない
……とまではいいませんが、使いにくい資金です。

 

内部留保を更なる収益不動産への投資に向けるのであれば、更に
新設した法人に現法人から出資という形を取れば資金移動が可能
と思いますので、そこは問題になりません。

が、構造が複雑化すると税務調査が入った際に色々と指摘される
点が増えると思いますので、その点は要検討でしょう。

 

法人所有は2手目で十分

他にも、法人は悪目立ちしやすいですし、税務処理、会計処理が
個人より難しくなります。

自分でやるには手間が増えますし、税理士さんにお願いするにも
顧問料が高くなる傾向にあります。

その割にはろくに節税にならなかったでは仕方がない。

 

ご存知の通り不動産投資における法人の位置付けは決して不動産
所有法人だけではありません。

不動産管理法人として機能させ、法的に許容される範囲で必要な
分だけ節税に回すとか、小額の分散であれば法人を介して配偶者
に資金を回すといったことは十分可能です。

その程度でしたら自分で法人設立もできますので、合同会社なら
費用も少なく設立できて、とても便利に扱えます。

 

法人所有へと目を移すなら、経営者として金融機関からも一目を
置かれる存在になってからで遅くはないでしょう。

正直、普通に取得できる程度の規模の物件であれば節税額も個人
と大差ありません。

それよりもまずは、しっかりとした物件を取得することを念頭に
不動産投資へ取り掛かるのが大事ではないかと思われます。

 

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