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税金対策は不動産投資では欠かすことの出来ない最重要項目の一つであり、
購入する以前から常に考えておかなければいけないことです。
せっかく税金について話題が出たので、もう一度税金についての
基本的なことから忘れがちな節税方法まで、一つ一つチェックしていきたいと思います。
今回は、不動産投資に関わらなければ人生で1度納めるかどうかの税金、
不動産取得税についてです。
不動産取得税とは
不動産取得税とは、その名の通り不動産を取得したときにかかる税金のことです。
なんで購入するだけで税金がかかるのかと非常に不条理な気がしますが、
致し方ありません。
不動産取得税の納税先は、「その不動産の所在する都道府県」です。
沖縄に住んでいても北海道の物件を購入すれば北海道に支払うことになります。
地元愛溢れる人は地元の不動産を購入して下さい、ということですね。
ふるさと納税するのもいいですが、こちらの方が実益にも適っていていい気がします。
課税対象は『土地』及び『家屋』です。
他人から土地や既存の建物を取得した際に課税されるのは分かりやすいですが、
不動産の権利を取得した際に課税されるものですから、
空き地に新しく家屋を建てた時は、家屋の完成時に不動産取得税が課されます。
増改築した際も、家屋の価値が上がったら増加分に不動産取得税が課されます。
建物付き土地を取得してから潰して新築するときは建物分を
二度支払うことになりますから気をつけましょう。
といっても、潰すような建物は古くてほとんど価値はないでしょうから、
心配する必要はないかと思いますが。
標準税率は4%。課税標準は取得時の適正な時価となっており、
売買価格は関係ありません。
固定資産税評価額を基準に市価の動向を考慮して決定されています。
売買価格が高騰しがちな都心部では購入価格に比べて
不動産取得税は少なくなり、積算評価より格安で購入できたとしても
不動産取得税の納税額は安くならない、ということですね。
不動産取得税の減税制度
不動産取得税が高いと不動産の売買が抑制されてしまうので、
いくつかの軽減措置がなされています。
優遇されているものは3点。
１．住宅用途であるということ
２．新築であるということ
３．個人用途であるということ
３は、不動産投資においては賃貸併用住宅以外では関係ありません。
不動産投資において念頭に入れておくといいのは、１及び２です。
１について。
平成27年3月31日までに取得された土地のうち、住宅用地については
課税標準額を土地価格の1/2にする特例措置が取られています。
同じく平成27年3月31日までは、住宅または土地の不動産取得税の税率は
3%に軽減する特例措置もなされています。
景気対策の減税措置の一貫として、効果の高い住宅を優遇しているのでしょう。
２について。
中古不動産が基本となる不動産投資では効果が薄いものの、
現金を多く投入できるのであれば新築を扱わない訳ではありません。
地方新築RCマンションでは時折、とても(数字上は)良さそうな案件が
見つかることもあります。
住宅が戸建てなら50～240m2、集合住宅なら40～240m2の場合、
1戸当たり1200万円を課税標準額から控除してもらえます。
認定長期優良住宅なら平成26年3月31日まで1300万円控除されます。
地方物件のファミリー世帯向け新築マンションなら
場合によって全く不動産取得税が掛からない可能性もあり、
税引後キャッシュフローは大きく増えることになりますね。
その他、課税標準額がとても小さい場合は、
不動産取得税は免税となります。
具体的には、
1)10万円未満の土地の取得
2)1戸当たり23万円未満の家屋の新築、増改築
3)1戸当たり12万円未満の家屋の承継取得
これらは、不動産投資にはあまり関係ありませんが、念のため。
不動産取得税の注意点
不動産取得税には、いくつか気を付ける点があります。
以下、特に気を付けなければいけない4つの注意点をまとめました。
「忘れた頃にやってくる」不動産取得税の納税時期
まず1つ目、不動産取得税の納税時期です。
これは、都道府県により異なりますが、
概ね不動産の取得から3ヶ月～6ヶ月程度です。
僕が神奈川県の物件を5月に取得した時は、11月頃に納税通知が来ました。
この納税までのタイムラグ、節税にうまく活用することも可能です。
不動産を取得した年は、登記費用などの初期費用が掛かり、
赤字になりがちです。
赤字になると白色申告では赤字が繰越できず、
せっかくの減価償却費が1年分無駄になることがある。
不動産取得税は物件の取得時期により翌年の経費となるので、
後半以降の物件取得であれば納税を翌年に回し、
減価償却費や土地分利息を最大限に活用する助けになります。
物件の規模が大きいと100万円以上の差となることもありますから、
納税時期に関してある程度考慮しておきましょう。
都道府県で異なる不動産取得税の申告期限
2つ目、前述の特例措置や税の軽減を確実に受けるには、
不動産取得税を支払うことを自分で申告する必要があります。
そもそも、不動産取得税は申告税なんです。
申告しなくても勝手に納税通知は来ますし、罰則は何もありません。
ただし、申告をしなければ上記の税軽減措置が受けられなくても
文句は言えないというシステムです。
この時問題なのが、都道府県により申告期限が異なるということ。
不動産取得から60日程度の猶予があるところから、
10日以内という僅かな期限であるところもあります。
僕の取得した神奈川県はまさにその10日以内で、
さて勉強しようかなと調べ始めた頃には遅かった、
なんてことがありました。
幸い、取得以前の登記内容を参照してくれたようで、
予定通りの税額で済みましたが、納税通知が来るまで怖かったです。
物件の購入が決まったら、先だって調べておくことをおすすめします。
所有権を移転するごとに課税される不動産取得税
不動産取得税は「所有権の移転」により発生します。
1日でも取得していたら納税義務が発生するんです。
つまり、不動産の決済が終わり登記が済んだ時点で、
そのあと何があろうと納税はしなければいけません。
何らかの瑕疵や契約不履行などにより契約が破棄され、
所有権が元に戻っても不動産取得税は発生します。
たとえ所有が1日であっても、です。
売主側の問題により契約が破棄されたなら
売主に請求できるかもしれませんが、
相手が素直に払うかどうかというと別問題。
長い裁判になる可能性もあります。
売主にも所有権の再移転による不動産取得税が
さらに掛かって、仲介料も払っていますから余裕もなく、
裁判で勝っても支払い能力がないかもしれない。
自分の問題により破棄されたならより悪い状況になります。
不動産の取得時には、所有権移転後の契約破棄にならないよう、
最新の注意を払わなければいけません。
金額が大きくなる分、納税は計画的に
4つ目。
不動産取得税は金額が大きいので、不動産の取得時に
経費が掛かりすぎると、納税が難しくなることがあります。
どうしても支払えない時は、役所に相談してみて下さい。
分割払いとしてくれることがあります。
ただし、金利が掛かるので注意を。
金融機関からカードローンなどで安い金利で借りられるなら
そちらの方が得となることもありますから、
よくよく検討をして下さい。
不動産取得税まとめ。
不動産取得税は一回限りの支払いで終わります。
その分、喉元過ぎれば熱さを忘れるように、
支払った金額のことを忘れてしまうかもしれません。
しかし不動産投資で手元に現金をしっかり残すには
計算に入れずにはいられません。
購入前の事業計画には忘れずに記載し、
思わぬトラブルの原因とならないように。
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